Le bail, ou contrat de location, est un document essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire. En précisant clairement les droits et obligations de chacun, il favorise les bonnes relations.
Si le logement est loué vide la location est strictement réglementée.
Pour les locations meublées, reportez-vous à notre rubrique « la location en meublé »

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire.

• Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire, « sous seing privé » (sans passer devant un notaire), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier). Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie (un au propriétaire et un au locataire).
• Il peut aussi être établi par un notaire, c'est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.

La durée du bail
La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans, si le propriétaire est une personne morale, par exemple une société ou une compagnie d'assurance.

Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans, mais de un an minimum, s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille).

Le bail doit indiquer l'événement précis qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée. Le propriétaire doit confirmer au locataire la réalisation de l'événement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.
Si l'événement se réalise plus tard que prévu, il doit lui proposer, dans le même délai, le report de la date de fin de bail.
Si l'événement ne s'est pas produit ou si le propriétaire n'en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du bail, le bail est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat


Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail

• le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire
• la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement
• la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres)
• l'énumération des parties communes
• la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel
• le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle
• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : il est limité à deux mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.
  Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.
  

Propriétaire et locataire peuvent convenir de clauses facultatives 
Elles ne doivent pas être contraires à la loi.
Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale.
Le propriétaire peut exiger qu'un tiers (membre de la famille, employeur,...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges.


Plusieurs documents doivent être joints au bail

• L'état des lieux
• Si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.
• L'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire.
• Lorsque le propriétaire exige du locataire la caution d'un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation.
• Un dossier de diagnostic technique comprenant, le diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.7.2007) ; le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12.8.2008) ; un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans le zones de sismicité (renseignements auprès de l'ADIL) :
  plaquette « quel diagnostic ? »
• Une information sur la réception des services de télévision existants dans l'immeuble (depuis le 8 mars 2007).