Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

La révision du loyer
En cours de bail, le propriétaire bailleur ne peut réviser le loyer que dans les conditions suivantes :

• Le contrat doit être pourvu d’une clause expresse de révision. En l’absence d’une telle clause, toute révision est impossible, sauf avenant au contrat accepté par les parties.
• La révision ne peut être faite qu’une seule et unique fois par an, à la date convenue entre les parties (date mentionnée dans le contrat de location) ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat (à la date anniversaire du bail).
• L’augmentation qui résulte de la clause de révision ne peut excéder la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE et au journal officiel.
  

NB : L’IRL remplace dorénavant l'Indice du Coût de la Construction (ICC) utilisé précédemment pour les augmentations de loyer. Il s’applique à tous les contrats de location régis par la loi du 6 juillet 89, y compris les contrats en cours au 1er janvier 2006, sans qu’il soit nécessaire de modifier la clause de révision du bail faisant référence à l’ICC.

NB : Pour calculer les révisions rétroactives de loyer, il est tenu compte de l’évolution de la moyenne sur quatre trimestres de l'ICC pour les révisions antérieures au 31 décembre 2005. A compter du 1er janvier 2006, l’IRL sert de base pour la révision des loyers des logements soumis à la loi du 6 juillet 89.

Si vous êtes propriétaire bailleur, voici un modèle de courrier que vous pouvez adresser à vos locataires concernés par cette révision :
courrier révision de loyer

En principe, le loyer au moment du renouvellement ne fait l’objet d’aucune réévaluation ; il est révisé en fonction de l’IRL, le cas échéant. Toutefois, s’il est manifestement sous-évalué, il peut être réévalué par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, un renouvellement du bail assortie d’un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
En région parisienne, le propriétaire bailleur doit fournir au locataire au moins six références. Ces références de loyers doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Sur ces six références, les deux tiers, au moins, doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.


Le paiement et les quittances
Le paiement doit être effectué à la date prévue au contrat.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire qui en fait la demande une quittance, gratuitement. Dans tous les cas où le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.

Si vous êtes propriétaire bailleur, voici un modèle de quittance que vous pouvez adresser à vos locataires:
quittance de loyer


Les charges locatives
Les « charges récupérables » sont des charges locatives qui sont payées par le propriétaire mais qui peuvent être récupérées auprès du locataire. Elles ne comprennent donc pas l’intégralité des charges dont s’acquitte le propriétaire du logement.

Les charges locatives, distinctes du montant du loyer, sont exigibles en contre partie :

• des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
• des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;
• des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. L’énumération faite par ce texte reste limitative. Il n’est pas possible de réclamer au locataire le remboursement d’autres charges que celles visées par le décret.

A titre d’exemple, sont considérées comme récupérables les charges relatives à l’entretien des parties communes, le changement de joints, le désengorgement des canalisations, la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, etc…

Elles peuvent faire l’objet d’un paiement sous forme de provisions. Cependant, la demande de provision doit être justifiée par le propriétaire.

NB : si les charges sont justifiées, un non paiement de la part du locataire pourrait entraîner la résiliation judiciaire du contrat de location au même titre qu’un impayé de loyer.
Si vous êtes locataire, voici un modèle de courrier que vous pouvez adresser à votre propriétaire bailleur pour lui demander la mise à disposition du justificatif des charges:
courrier justificatif des charges