Dans le cadre des impayés de loyers et des procédures d’expulsions, l’ADIL assure une mission particulière. Toute personne en situation d’impayés de loyer et/ou assignée à comparaitre devant le tribunal d'instance peut contacter l’ADIL afin d’obtenir des renseignements gratuits par téléphone ou sur rendez-vous.

Pour permettre à l’ADIL d'assurer ce service particulier, des moyens spécifiques ont été mis en place :

– la mise en place d’une ligne dédiée aux personnes en difficultés
(numéro gratuit : le 0800 19 16 19)

– la mise en place d’une expertise juridique auprès des personnes assignées : l’entretien avec le locataire permet de lui expliquer la procédure d’expulsion et notamment les décisions qui peuvent être prises par le juge. C’est aussi l’occasion de vérifier si toutes les aides ont été mobilisées.

 

1. LA PHASE AMIABLE

2. LA PHASE CONTENTIEUSE

a. Le commandement de payer

b. L'assignation

c. La décision du juge

d. L'expulsion

e. La possibilité de signer un protocole d'accord avec un bailleur social

f. Les incidences de la procédure de surendettement sur la procédure d'expulsion

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Lorsque vous rencontrez des difficultés pour payer votre loyer, vous risquez de vous voir assigné(e), par votre bailleur, à comparaitre devant le tribunal d’instance, pour une expulsion.

Lorsqu’un incident de paiement de loyer intervient, la recherche d’une solution amiable permet parfois de résoudre les difficultés et d’éviter une procédure judiciaire dont les aléas sont nombreux.

Il faut savoir que le défaut de paiement d’un seul terme de loyer même partiel est suffisant pour engager une procédure en vue de la résiliation du bail dans le secteur privé, comme dans le secteur social.

Plusieurs démarches peuvent donc être effectuées pour résoudre le problème d’impayés avant toute procédure, à défaut le bailleur peut saisir le tribunal d’instance aux fins de voir, le juge prononcer votre bail résilié et votre expulsion prononçée.

 

1. LA PHASE AMIABLE

 

A. Négocier un échéancier

Vous pouvez vous mettre d’accord avec votre bailleur sur l’établissement d’un plan d’apurement pour rembourser la dette (étalement de la dette sur plusieurs mois). Il est préférable que cet accord soit matérialisé par un écrit. En outre le respect de ce plan vous permet de conserver votre droit à une aide au logement.

 

B. Mobiliser des aides financières en cas de difficultés à apurer sa dette

Si vous ne disposez pas de ressources suffisantes pour faire face seul aux impayés de loyers et/ou de charges, vous pouvez, sous certaines conditions, obtenir des aides financières.

Il peut s’agir soit :
– du Fonds de Solidarité habitat (FSH) saisi par le locataire lui-même ou par l’intermédiaire d’un travailleur social. C’est une aide financière permettant d’apurer la dette, accordée soit sous forme de subvention, soit sous forme de prêt et soumis à condition ;
– du PASS ASSISTANCE (aide des organismes ACTION LOGEMENT 1%) ;
– d’un dossier de surendettement pour échelonner le remboursement de la dette.

Vous pouvez retrouver le détail de ces aides dans le dossier « Aides à la location ».

 

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2. LA PHASE CONTENTIEUSE

En cas d’impayés de loyer ou de charges, votre contrat de location peut être résilié par décision du juge d’instance. La demande peut être présentée de deux façons :

– par une demande au fond : la demande en résiliation du bail est fondée sur le non respect de vos obligations : non respect de l’obligation de paiement du loyer ou des charges. Elle est présentée après une simple mise en demeure de payer ou sommation par acte d’huissier. Il n’est pas nécessaire de faire précéder la demande d’une sommation ou d’un commandement.

– par une demande en référé visant la mise en jeu de la clause résolutoire prévue au contrat. Cette action n’est possible que si le bailleur a pris le soin d’insérer au contrat de location une clause lui permettant en cas de manquements à vos obligations d’obtenir la résiliation automatique de votre contrat de location. Pour les logements soumis à la loi du 6.7.89 (logements vides à usage de résidence principale), la clause résolutoire ne peut produire d’effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

 

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A. Le commandement de payer

Le commandement est un acte délivré par un huissier vous ordonnant d'exécuter vos obligations dans un délai.

Le commandement de payer fait naître un délai de 2 mois pendant lequel vous pouvez :

– régler les sommes réclamées dans les deux mois à compter de la réception du commandement de payer. Dans ce cas, la procédure s’arrête et le bail se poursuit.

– proposer le remboursement en plusieurs fois (un échéancier) afin d’obtenir des délais de paiement auprès de l’huissier ou du bailleur et solliciter pour cela, éventuellement les aides financières ;

– contester la somme réclamée par le bailleur.

Vous pouvez saisir (en assignant votre bailleur par huissier) le juge du Tribunal d'Instance (procédure au fond) pour contester le montant de la dette, et pour demander des délais de paiement.

En cas de non remboursement de la dette ou d’échec des solutions amiables dans le délai des deux mois, le bailleur, qui veut poursuivre la procédure, peut vous assigner devant le tribunal pour obtenir la résiliation de votre bail et votre expulsion.

 

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B. L’assignation

Il s’agit également d’un acte d’huissier de justice vous informant qu’un procès est engagé à votre encontre et que vous êtes tenu de vous présenter devant le tribunal (la représentation par avocat n’est pas obligatoire).

Dans le cadre d’une assignation visant la résiliation du contrat de location, l’assignation doit être signifiée au moins 2 mois avant l’audience.

 

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C. La décision du juge

Le juge a un pouvoir d’appréciation, il peut donc prendre différentes décisions :

 

Octroie de délais de paiement:

Il peut vous accorder, à tout moment, des délais ne pouvant excéder les 24 mois, si vous êtes en situation de pouvoir apurer votre dette locative :

– Soit, les délais sont respectés et vous vous libérez ainsi progressivement de votre dette locative. La clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, le contrat de location se poursuit ;

– Soit, les délais ne sont pas respectés et là, deux hypothèses sont à envisager :
. le jugement, qui suspend la clause résolutoire, prévoit qu’en cas de non-respect du plan d'apurement la clause résolutoire est acquise au bailleur. Dans ce cas le bailleur doit simplement saisir l'huissier pour poursuivre l'expulsion ;
. soit le jugement n’a pas prévu les conséquences du non-respect du plan, le bailleur doit dans ce cas reprendre la procédure, procéder à une nouvelle assignation et le juge devra à nouveau statuer.

 

Résiliation du bail:

Il peut prononcer la résiliation de votre bail et votre expulsion si le manquement à vos obligations est suffisamment grave.

 

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D. L’expulsion

 

Le commandement de quitter les lieux

L’expulsion ou l’évacuation de l’immeuble ne peut être poursuivie qu’après que l’huissier de justice vous a délivré un commandement de libérer les locaux.
Lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale, elle ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement.

 

La demande de délais pour quitter le logement

Alors même que votre bail est résilié et que votre expulsion est ordonnée, vous pouvez demander un délai de grâce pour vous reloger dès lors que votre relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

Pour cela, vous pouvez saisir le juge de l’exécution par simple déclaration au secrétariat du greffe du tribunal de grande instance ou par lettre recommandée avec accusé de réception en y joignant la copie du commandement de quitter les lieux.

Le juge peut vous accorder des délais variant de un mois minimum à un an au maximum. Les délais accordés par le juge sont renouvelables, dans la limite du maximum de un an.

 

Le concours de la force publique

L’huissier de justice, qui n’a pas le pouvoir de procéder seul  à votre expulsion, doit adresser une réquisition au préfet pour obtenir le concours de la force publique. L’administration dispose d’un délai de deux mois pour répondre.

L’expulsion ne peut s’effectuer, même si les délais accordés sont expirés, entre le 1^er novembre et le 15 mars de l’année suivante (trêve hivernale). Ce délai de la trêve hivernale ne s’applique pas lorsque :

- le relogement de la famille est assuré dans des conditions normales ;

- l’occupant est un squatter ;

- le logement est situé dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté de péril ;

- l’occupant est un étudiant de locaux spécialement destinés aux logements des étudiants, lorsque l’intéressé ne satisfait plus aux conditions pour lesquelles le logement lui a été attribué.

L’expulsion ne peut intervenir ni entre 21 heures et 6 heures les jours ouvrables, ni les dimanches et jours fériés.

 

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E. La possibilité de signer un protocole d'accord avec un bailleur social

Les articles L. 353-15-2 et L. 422-6-5 du code de la construction et de l'habitation prévoient, qu'en cas de résiliation du bail, un dispositif de suspension de la procédure d’expulsion peut être mis en place par la signature d’un protocole d’accord, dit protocole Borloo,  entre le bailleur et le locataire en vue du rétablissement du bail.

Les bailleurs concernés par cette mesure sont :

– Les organismes d’habitation à loyer modéré propriétaires ou gestionnaires de logements qui ouvrent droit à l’APL ou à l’AL ;

– Les organismes concourant aux objectifs de la politique d’aide au logement.

Les locataires concernés sont ceux dont le bail est résilié pour défaut de paiement des loyers et des charges.

En tant que locataire vous devez vous engager à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire de résiliation et également à respecter le plan d’apurement de la dette locative, plan d’apurement prévu dans le protocole.

L’organisme HLM s’engage quant à lui à renoncer à la poursuite de la procédure d’expulsion et à consentir un nouveau bail dans un délai maximal prévu au protocole et ne pouvant pas excéder 3 mois.

Si les conditions du protocole ne sont pas respectées par le locataire, l’organisme retrouve son droit de faire exécuter la décision judiciaire de résiliation du bail.

Pour plus d'informations sur la mise en place de ce dispositif nous vous invitons à prendre contact avec nos services au 0800 19 16 19 (numéro gratuit).

La signification signifie que, l’huissier de justice doit faire toutes les diligences nécessaires pour que l’acte puisse être délivré à la personne concernée.

 

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F. Incidences d'une procédure de surendettement sur la procédure d'expoulsion(code de la consommation : L.331-3-2, R.331-12)

Saisine du juge du tribunal d'instance

Si la commission de surendettement déclare le dossier du débiteur recevable, elle peut saisir le juge du tribunal d'instance aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur.
En cas d’urgence et après dépôt du dossier devant la commission, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, de son délégué, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur.

Cette mesure ne sera autorisée par le juge que si la situation du débiteur l’exige, ce qui lui laisse des pouvoirs d’appréciation importants.

Durée de la suspension

La suspension des mesures d'expulsion ne peut excéder un an. Mais elle peut cesser avant l'expiration de ce délai en cas :
− d'irrecevabilité de la demande ;
− de clôture du dossier ;
− de déchéance du débiteur ;
− d'approbation du plan conventionnel ;
− de décision imposant les mesures de traitement du surendettement exécutoire sans homologation par le juge ;
− d'homologation par le juge des mesures recommandées par la commission ;
− de jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Mesures d'expulsion concernées (circulaire du 19.12.10 : BOMJL du 30.12.10)

Les mesures d’expulsion concernées sont toutes celles établies par la commission au moyen des documents dont elle dispose. La demande de suspension doit être justifiée par la copie du commandement de quitter les lieux. A défaut, la copie de la décision ordonnant l’expulsion peut être jointe (code de la consommation : R.331-12 al. 1er).

La  suspension ne peut être ordonnée :

− si la mesure d'expulsion résulte d'un jugement d'adjudication rendu en matière de saisie immobilière,
− dans le cadre d'une saisie immobilière, alors que le débiteur est constitué séquestre du bien, si les circonstances justifient son expulsion pour cause grave (code civil : art. 2198), par exemple s’il y commet des dégradations.

 

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