L’Agence Départementale d’Information sur le Logement du Val-de-Marne vous aide à préparer votre projet immobilier : elle attire votre attention sur les frais auxquels vous devrez faire face, vous indique les différents prêts existants, vous permet de faire un calcul rapide de votre potentiel d'acquisition.

Si votre projet immobilier n’est pas encore tout à fait concret, vous pouvez prendre RDV avec un conseiller juridique qui réalisera, avec vous, un diagnostic financier complet de votre projet.

De la même manière, si votre projet immobilier commence à se concrétiser, vous pouvez prendre RDV avec un conseiller juridique qui réalisera, avec vous, un plan de financement permettant de calculer la faisabilité du projet et les aides et prêts auxquels vous pouvez avoir accès.

Dans tous les cas de figure, l’ADIL du Val-de-Marne vous apporte tous les conseils qu'il faut connaître avant de vous engager.

 

1. LE MONTAGE FINANCIER

2. LES FRAIS ANNEXES

3. LE CONTRAT DE PRET

4. LES PRETS ET AIDES

a. Le prêt à taux zéro (PTZ+)

b. Le prêt accession sociale (PAS)

c. Le prêt ACTION LOGEMENT (ancien 1%)

d. Les aides

–––––

 

 

1. LE MONTAGE FINANCIER

 

A. Vos ressources

Avant de vous lancer dans l’achat d’un logement, et pour un montage financier le plus réel, évaluez vos ressources sans les surestimer :

– vos salaires nets, c'est-à-dire ce que vous percevez chaque mois. Ajoutez-y le cas échéant, les pensions ou rentes que vous touchez.

– de cette somme, vos charges actuelles de remboursement de crédits mobiliers en cours (voiture, appareils ménagers, meubles...), les pensions alimentaires que vous devez éventuellement verser (divorce, ascendants ou descendants à charge).

Les prestations familiales ont pour but de vous aider à élever vos enfants, non de vous permettre de rembourser un prêt. Ne les intégrez donc pas dans votre budget pour financer votre acquisition. Ne les confondez pas avec l'aide au logement (APL, aide personnalisée au logement ou AL, allocation logement) qui ne vous est accordée qu'après l'entrée dans les lieux et sous certaines conditions.

 

B. Vos remboursements

Calculez ensuite vos remboursements : mensualités du prêt principal, des prêts complémentaires, ainsi que les prêts éventuels de votre famille. Pensez au coût des assurances liées à vos crédits ; assurance décès et assurance perte d'emploi souscrite, le cas échéant, par chacun des emprunteurs.
Prévoyez aussi les dépenses nécessaires à votre déménagement, l'installation de votre logement, le paiement des impôts locaux.
Attention, il est fréquent que vous ayez à commencer le remboursement de votre prêt tout en payant encore le loyer de votre logement actuel, notamment si vous faites construire ou achetez un logement sur plan.

Vous aurez peut-être droit à une aide au logement (APL, aide personnalisée au logement ou AL, allocation logement). Ces aides versées par la Caisse d'allocations familiales dépendent de vos ressources, de la nature de votre prêt, de la composition de votre famille et du nombre de personnes à charge. Elles sont révisées tous les ans au 1er juillet : elles peuvent augmenter, mais aussi diminuer voire disparaître.

C. Le taux d’effort

Enfin, prévoyez l’évolution de votre taux d’effort pour les années à venir en évaluant vos ressources futures (progression de vos salaires ou cession d’activité) et en calculant vos remboursements à venir. Pour plus de sécurité, vous pouvez choisir des prêts à taux fixes et à annuités constantes. Vous pouvez opter aussi pour des prêts à taux variables en choisissant un contrat qui garantisse un plafonnement et vous permette de calculer votre mensualité plafond.
Votre prêteur peut vous proposer diverses solutions. Négociez avec lui et faites jouer la concurrence.

 

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2. LES FRAIS ANNEXES

 

A. Les frais liés à l’emprunt

Chacun de vos prêts peut engendrer les frais suivants :
– frais d'ouverture et d'instruction de dossier ;
– les frais d'assurance exigée (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d'emploi);
– la garantie du prêteur : selon le cas, « prise d'hypothèque » (son coût varie en fonction du type de prêt) ou « privilège de prêteur de deniers » (étant exonéré de taxe de publicité foncière, son coût est inférieur à celui de l'hypothèque).
Ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à votre charge : selon la situation, elles sont inscrites dans l'acte de vente ou un acte notarié séparé.

Vérifiez que le taux effectif global, qui figure obligatoirement dans l'offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient compte de ces frais.

B. Les frais d’acquisition d’un logement ou d’un terrain

Ces frais peuvent concerner, par exemple :
– la rémunération du professionnel chargé de la transaction.
– les frais de mutation dit « frais de notaire »
– les frais variables en fonction de l’opération réalisée :

La vente en l'état futur d'achèvement et la vente d'un logement achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant pas fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, est soumise à la TVA. A la TVA, qui est comprise dans le prix du logement, s'ajoutent la taxe de publicité foncière et la révision du prix, si le logement est à construire, et à condition qu'elle soit prévue au contrat.

Si vous achetez un logement qui est achevé depuis plus de 5 ans ou qui a déjà fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, vous aurez à acquitter en plus du prix du logement, des droits d'enregistrement.

Pour l’acquisition d’un terrain : les droits et taxes dus pour l'achat du terrain qui varient en fonction de la qualité du vendeur du terrain ; les taxes et participations d’urbanisme ; les frais, le cas échéant, liés au bornage ou à l’étude du sol

Pour la construction d’une maison : certaines taxes fiscales et redevances instituées par la commune ou le département

Etc…

C. Les impôts locaux

Chaque année vous devrez régler vos impôts locaux dont le montant varie d'une commune à l'autre et peut évoluer dans le temps ; ils sont dus pour l'année entière par celui qui est propriétaire (ou occupant, pour la taxe d'habitation) au 1er janvier de l'année d'imposition. L'acte de vente peut prévoir le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur en proportion de la détention du logement l'année de la vente, mais cette convention n'est pas opposable à l'administration fiscale.

–Taxe foncière
–Taxe d’habitation
– La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et, dans certaines communes, la
– La taxe de balayage

 

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3. LE CONTRAT DE PRET

 

A. Prêt à taux fixe

 Le taux est déterminé dans votre contrat de prêt, pour toute la durée de remboursement.
Les mensualités de remboursement peuvent être :

– constantes pendant toute la durée du prêt ;
– modulables : le contrat prévoit que la mensualité peut évoluer, à votre initiative et dans certaines limites, selon votre capacité de remboursement. L'utilisation de la modulation peut avoir une incidence sur la durée du remboursement ;
– « lissées » : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités soit constant.

 

B. Prêt à taux variable

 Le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peut éventuellement limiter les possibilités de variations du taux.
L'évolution future du taux peut, selon ce qui est prévu dans le contrat de prêt, avoir une incidence, soit sur le montant de la mensualité, soit sur la durée du remboursement, soit à la fois sur la mensualité et la durée.
Il est fréquent, mais non systématique, que le contrat limite les variations du taux ou leur incidence sur la mensualité ou la durée. Ces prêts, dits « capés », représentent un moindre risque pour l'emprunteur que les prêts non « capés ».

Ne vous fiez pas au taux de la première période, qui est souvent un taux d'appel

 

 

C. La réglementation de l’offre de prêt

Vous sollicitez un prêt auprès de l'établissement de crédit de votre choix. Celui-ci vous adresse, gratuitement et par voie postale, une offre de prêt dont le contenu est réglementé ; cette offre engage l'établissement de crédit pendant trente jours minimum à compter de sa réception.

Vous disposez de 10 jours de réflexion minimum à compter de sa réception pour examiner l'offre de prêt, ainsi que le tableau d'amortissement qui, sauf s'il s'agit d'un prêt à taux variable, y est obligatoirement joint. Votre tableau d'amortissement vous indique pour chaque mensualité due, la ventilation entre les intérêts et le remboursement du capital emprunté. Le prêt peut être assorti d'un différé d'amortissement, c'est-à-dire que pendant cette période vous ne payez que les intérêts, sans rembourser le capital emprunté.

Lorsqu'une personne se porte caution pour vous, l'établissement de crédit doit également lui adresser par courrier l'offre de prêt ; elle dispose elle-même du délai de 10 jours minimum pour l'examiner et signifier son acceptation à l'établissement de crédit par courrier.

 

 

D. Le contrat de prêt

Il prévoit vos droits et obligations pendant toute la durée du prêt. Il est établi par l'établissement de crédit qui l'adresse ensuite au notaire. Lisez-le attentivement et interrogez l'établissement de crédit sur les points qui vous paraissent obscurs.

Votre établissement de crédit demandera des garanties :

– soit une hypothèque : elle lui permettra, à défaut de paiement de votre part, de vendre le bien hypothéqué ;
– soit un privilège de prêteur de deniers, uniquement pour un prêt portant sur l'acquisition d'un terrain ou d'un logement existant ;
– soit la caution d'un organisme agréé par lui ou celle d'un tiers.

Le contrat prévoit une assurance destinée à vous couvrir en cas de décès ou d'incapacité de travail. Plusieurs formules sont possibles : faites-vous préciser clairement dans quelles conditions elles vous couvriront. Vous pouvez, en plus, avoir intérêt à contracter une assurance perte d'emploi.

Enfin, le contrat peut stipuler des possibilités de remboursement anticipé : vous pouvez toujours, sauf dans certains cas limités par la loi, rembourser par anticipation une partie ou la totalité du prêt ; le contrat de prêt peut prévoir des indemnités qui sont réglementées.

 

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4. LES PRETS ET AIDES

  

A. Le prêt à 0%

La loi de finances pour 2012 et ses textes d’application (décret et arrêté du 30.12.11) mettent en place de nouvelles conditions d’éligibilité pour le prêt aidé par l’Etat (introduction de conditions de ressources, recentrage du prêt sur le logement neuf) et modifie certaines caractéristiques financières du prêt (quotité du prêt, durée de remboursement).

 

Conditions d’éligibilité

Réintroduction de conditions de ressources (CCH : L.31-10-2, L.31-10-3 à 5, L.31-10-12 et R.31-10-3-1)

Le caractère universel du PTZ+ est supprimé. A compter du 1er janvier 2012 (date d’émission de l’offre de prêt), l’emprunteur primo-accédant  devra justifier d’un montant total de  ressources inférieur à un plafond, fonction de la localisation du logement et de la composition du ménage.

Pour l’année 2012, les plafonds sont les suivants :

(*) Pour l’application de certaines aides au logement (dont le PTZ+) un arrêté , révisé tous les trois ans établira un classement des communes en zones géographiques A bis, A, B1, B2 et C (CCH : R.304-1). Jusqu’à la publication du texte, le classement des communes pour l’octroi du prêt aidé par l’Etat dans les zones A,B1, B2 et C résulte de l’arrêté du 29 avril 2009 (JO du 3.5.09).

Le montant total des ressources pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt à taux zéro correspond au plus élevé des deux montants suivants :
− somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2. Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé par l’Etat à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;
− "revenu plancher" égal au coût total de l’opération divisé par dix. L’utilisation de ce revenu plancher  vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

 

Les opérations finançables par le PTZ+ (CCH : L.31-10.2,  R.31-10-2 / Arrêté du 30.12.10 : art.1)

Logement neuf

Sans changement par rapport au dispositif applicable en 2011, le PTZ + peut être accordé pour financer les opérations neuves suivantes :
− construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;
− acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ;
− aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation ;
− acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location–accession (régi par la loi du 12.7.84) lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option.

A compter du 1er juin 2012, le PTZ+ peut financer, au titre d’une opération neuve, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal.

Les travaux, réalisés avant la vente, sur l’immeuble existant doivent avoir rendu à l’état neuf :
− soit la majorité des fondations ;
− soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la rigidité de l’ouvrage ;
− soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
− soit un ensemble d'éléments de second œuvre dans une proportion des deux tiers pour chacun d’eux (CGI : art.257, I-2-2).

Dans le dispositif PTZ+ en vigueur pendant l’année 2011, ces opérations relevaient de l’ancien (avec application de la quotité de prêt correspondante). Entre le 1er janvier et le 31 mai 2012 cette opération n’est pas finançable.

Logement ancien

L’acquisition d’un logement ayant déjà été occupé est finançable par le PTZ+ sous réserve que l’opération concerne la vente d’un logement du parc social vendu à ses occupants.

Les conditions concernant la qualité du vendeur et de l’acquéreur sont les mêmes que celles qui étaient exigées pour la majoration de quotité de prêt de 5 % dans le cadre de la vente HLM.

Ainsi, sont concernés les ventes à leurs occupants des logements appartenant à un organisme HLM (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré, fondations d'habitations à loyer modéré) ou à une société d’économie mixte. Dans ce dernier cas, le logement doit faire l’objet d’une convention APL (CCH : L.351.2).

S’il s’agit d’un logement occupé, l’acquéreur est le locataire du logement ou, sur sa demande, son conjoint, ou ses ascendants ou descendants. Pour ces derniers (ascendants et descendants), ils doivent justifier de ressources qui n'excèdent pas celles autorisées pour le prêt locatif social (PLS).

En revanche, la loi de finances pour 2012 a ajouté une condition puisqu’il est prévu que le prix de vente du logement doit être inférieur de 35 % au prix de l’évaluation faite par le service des domaines.

Le compromis de vente fourni à l’établissement prêteur permet de vérifier que les conditions sont remplies.

Comme dans les dispositifs précédents, les opérations listées ci-dessus peuvent comprendre des travaux, à l’exception des travaux financés par l’Eco-prêt à taux zéro. De même (sans changement), les dépendances (garages, emplacements de stationnement, jardins…) peuvent être financées par le PTZ+ dès lors qu’elles font partie de l’opération elle-même financée par le PTZ+. Enfin, les formes particulières d’acquisitions admises depuis le 1er juin 2011 sont toujours éligibles au PTZ+ (acquisition de la nue-propriété et de l’usufruit notamment).

 

Caractéristiques financières

Pour mémoire, le montant du prêt correspond au coût total de l’opération, plafonné à un montant (inchangé par rapport au dispositif précédent), auquel est appliquée une quotité.

 

Quotités de prêt (CCH : L.31-10-8, L.31-10-9, R.31-10-9)

Pour les ventes de logements neufs

Les quotités de prêt sont toujours fixées en fonction de la localisation du logement et de son niveau de performance énergétique globale.

Le niveau de performance énergétique d’un logement neuf est déterminé par l’obtention ou non du label Bâtiment basse consommation 2005.

Les quotités de prêt pour le logement neuf sont les suivantes :

(1) Pour les logements situés dans un département d’outre-mer, le taux maximum s'applique.

Pour l’ancien (ventes de logements sociaux)

La quotité de prêt est fixée à 10 % (du coût de l’opération plafonné à un montant, inchangé, applicable à l’ancien), sans distinction de zone ou de performance énergétique. Le prix de vente du logement doit être inférieur de 35 % du prix de l’évaluation faite par le service des domaines (cf ci-dessus).

Pour mémoire, le montant du prêt correspond au coût total de l’opération, plafonné à un montant (inchangé par rapport au dispositif précédent), auquel est appliquée une quotité.

 

Conditions de remboursement (CCH : L.31-10-11 et R.31-10-11)

Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2012, les conditions de remboursement sont les suivantes :

Logement neuf

 

Logement ancien (vente d'un logement du parc social)

(*) Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.
(**) L’emprunteur peut réduire au moment de l’octroi du prêt cette période de remboursement  et dans la limite de 4 ans.

Pour déterminer les conditions de remboursement du prêt, on divise le  montant retenu pour apprécier le respect des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence ou coût d’opération divisé par dix) par un coefficient familial qui dépend du nombre de personnes qui vont occuper le logement financé (cf. tableau ci-après). 

Tableau quotient

Le "quotient familial" ainsi calculé détermine les conditions de remboursement.

Pour mémoire, les conditions de remboursement du PTZ+ (durée et, le cas échéant, fraction du prêt faisant l'objet d'un différé) sont déterminées à la date d'émission de l'offre du prêt à 0 %. Elles sont fonction de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), du caractère neuf ou ancien du logement, et des ressources de l'emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement, soit revenu fiscal de référence de l’année n-2 ou «revenu plancher»), du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Elles tiennent également compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis pour la même opération.

Le remboursement, par mensualités constantes, du prêt sans intérêt s’effectue soit en une seule période soit en deux périodes lorsqu’il y a un différé de remboursement.

Lorsque l’emprunteur bénéficie d’un différé de remboursement (période 1), la durée de cette période ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.

Par ailleurs, la durée de la première période qui correspond à la période de différé ou à la période de remboursement du prêt peut être réduite à la demande de l’emprunteur sans pouvoir être inférieure à quatre ans.

Transfert (CCH : R.31-10-6)

On se souvient que le décret du 30 décembre 2010 avait encadré la possibilité, pour une banque, de refuser le transfert du PTZ+. L’établissement doit toujours invoquer une dégradation significative de la qualité de la garantie pour refuser le transfert. Il est  prévu que le transfert d’un PTZ+ se fait obligatoirement  sur une opération éligible au PTZ+ à la date du transfert.

Entrée en vigueur et durée d’application des nouvelles dispositions

Les modifications apportées au dispositif s’appliquent aux offres de prêt émises en  France métropolitaine ou dans les DOM entre le 1er janvier et le 31 décembre 2012. Pour mémoire, lors de la mise en place en 2011 du PTZ+, le législateur a prévu que les conditions d'attribution du PTZ+ sont fixées chaque année par décret.

La possibilité de financer l’acquisition d’un logement rendu  à l’état neuf  au sens de la TVA concernera les seules offres de prêt émises à compter du 1er juin 2012.

Enfin, le transfert d’un PTZ+ (offre de prêt émise en 2011) réalisé à compter du 1er janvier 2012 devra  obligatoirement se faire sur une opération éligible au PTZ+ à la date du transfert.

Les démarches à effectuer pour l'obtention du PTZ+

L’accédant peut faire sa demande directement auprès des établissements de crédits qui ont passé une convention avec l’Etat pour l’octroi du prêt à taux zéro.

L’établissement de crédit n’a pas l’obligation d’accorder le prêt à 0% alors même que les critères d’attribution sont réunis. En effet, comme pour l’octroi de tout autre prêt, il peut décider après appréciation de la solvabilité et des garanties de remboursements de l’accédant de ne pas prêter.

 

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B. Le prêt PAS (Prêt d’accession sociale)

Le PAS, Prêt d'accession sociale est un prêt qui bénéficie d'une aide de l'Etat. Il est accordé à un taux avantageux aux personnes qui acquièrent leur résidence principale et aux propriétaires qui font des travaux dans le logement qu'ils occupent.

Conditions à remplir par l’emprunteur

Les accédants peuvent bénéficier du PAS lorsque leurs ressources sont inférieures à un plafond.

Il varie en fonction du nombre de personnes qui occupent le logement et de la localisation du logement.

Plafonds de ressources applicables au 1^er juin 2011:

 

Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur auquel est ajouté le cas échéant celui de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur :

– pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai d’une année n, les ressources à prendre en compte sont les revenus fiscaux de référence de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2),

– pour les offres de prêt émises entre le 1er juin et le 31 décembre d’une année n, les ressources prises en considération pour l'octroi du prêt à 0 % sont celles de l'année n-1.

Condition d’occupation

Le logement doit être occupé à titre de résidence principale. Il peut dans, certains cas particuliers être loué à titre temporaire (acquisition en vue de la retraite, retour de l’étranger, impossibilité de continuer à l’occuper) ou prolongée (le propriétaire passe alors une convention avec l’Etat ouvrant droit à l’APL pour le locataire).

Conditions tenant au logement

Le PAS peut être accordé pour financer :

– l'achat d'un logement ancien et le cas échéant, les travaux d'amélioration nécessaires (le logement devra correspondre à des normes de confort et de surfaces minimales). Un état des lieux devra être établi par un professionnel pour les logements de plus de 20 ans ;

Pour les offres émises à compter du 06 août 2010, l'exigence du respect de normes de surface, d'habitabilité et de production d'un état des lieux  lors de l'acquisition d'un logement  de plus de 20 ans est supprimée.

 

– l'achat d'un logement neuf à un promoteur ou la construction d'une maison ainsi que le terrain sur lequel elle sera construite ;

– des travaux d'amélioration, d'économie d'énergie, d'agrandissement ou de transformation en logement d'un local non destiné auparavant à l'habitation (travaux d’un montant minimum de 4 000 €).

Caractéristiques du PAS

Le PAS peut être accordé par la plupart des établissements de crédit.

Le montant du PAS peut couvrir jusqu'à 100 % du coût de l’opération.

Le coût total de l'opération comprend notamment, toutes taxes comprises : le prix du terrain, les frais d'assurance dommage-ouvrage, certaines taxes afférentes à la construction, les frais d'état des lieux obligatoires en cas d'acquisition d'un logement de plus 20 ans, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation. Les frais d'instruction de dossier du prêt et les frais notariaux ne sont pas pris en compte.

Le PAS peut être complété par un apport personnel, un prêt à 0%, un prêt épargne logement (PEL), un prêt à taux fixe inférieur ou égal à celui d'un prêt consenti en complément d'un compte épargne logement, un prêt d'un organisme collecteur du 1 % logement (Action Logement).

La durée du PAS est comprise entre 5 et 30 ans. Le contrat de prêt peut prévoir la possibilité de rallonger la durée jusqu'à 35 ans maximum ou de la réduire sans limite.

Avantages

– Le PAS ouvre droit à l'aide personnalisée au logement en cas d'acquisition d'un logement ou à l’allocation logement en cas de travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie (sous réserve de remplir les conditions d’attribution de ces aides).

– Le taux du PAS varie selon les établissements de crédit, sans pouvoir dépasser un taux maximum réglementé.

– Les frais de dossier pour l'ouverture d'un PAS sont limités à 500 €. Il n'y a pas de frais supplémentaires en cas de prêt modulable.

– Une prise de sûreté réelle de premier rang (hypothèque ou privilège) est obligatoire dès lors que le montant du PAS est supérieur à 15.000 € ; l'inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière.

– Les émoluments du notaire sur le contrat de prêt sont réduits.

Dans certains cas limités, l'allocation logement pouvant être plus élevée que l'aide personnalisée au logement (APL), il peut être préférable de souscrire un prêt bancaire plutôt qu'un PAS.

 

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C. Le Prêt Action logement (anciennement 1%)

Conditions à remplir par l’emprunteur

– L'emprunteur doit être salarié (ou retraité depuis moins de 5 ans) d'une entreprise privée non agricole employant 10 salariés au moins.

– Il doit être soit primo accédant (c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale …..) soit en mobilité professionnelle (auquel cas il n’est pas nécessairement primo accédant. En outre, un prêt Accession pour l’acquisition d’un logement existant sans travaux peut aussi être accordé à un emprunteur pour acquérir le logement dont il est locataire y compris un logement HLM, ou lever l’option d’achat d’un contrat de location accession, ou acquérir un logement non encore occupé achevé depuis moins de 5 ans.

–Le prêt « Accession » pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou l’acquisition d’un logement ancien avec obligations d’effectuer des travaux peut être accordé quelles que soient les ressources de l’emprunteur.

 

En revanche s’il s’agit d’un prêt « Accession » pour l’acquisition d’un logement ancien sans travaux destiné à financer une première accession, les ressources de l’emprunteur doivent être inférieures aux plafonds ouvrant droit à un prêt d’accession sociale (PAS).

 

– Le logement doit être occupé à titre de résidence principale

Conditions tenant au logement

Un prêt « Accession » peut être accordé par un organisme collecteur 1% logement (Action logement) pour la construction ou l’acquisition d’un logement.

Il peut s’agir d’un logement :

– Neuf (acquisition ou construction y compris l’achat du terrain pour la construction)
– Ancien : ayant plus de 20 ans avec obligation d'effectuer des travaux de mises aux normes (arrêté du 30.12.1987 : annexes I,II,III) représentant au moins 20 % du prix de revient final de l’opération. L’aide est versée au plus tard dans les 24 mois à compter du dépôt de demande de prêt. Les travaux doivent être réalisés au plus tard dans les 24 mois suivant l’acquisition.
– Ancien sans obligation de travaux. Le prêt est alors mis en place au plus tard 3 mois après l’acquisition.

Le logement doit être construit ou acquis sur le territoire métropolitain ou dans un département d’outre mer.
Il doit respecter les conditions de performances énergétiques de la réglementation thermique 2005 (RT 2005) sauf s’il s’agit de l’acquisition d’un logement ancien sans travaux : dans ce dernier cas, il suffit qu’il respecte les caractéristiques du niveau D du diagnostic de performance énergétique établi lors de la vente du logement.

Caractéristiques du prêt

Le prêt « Accession » doit être déterminant pour la réalisation de l’opération.

Montant du prêt « Accession »

Il est accordé dans la limite d’un montant maximum : 30 % du coût total de l’opération, dans une fourchette comprise :

– en zone A  : entre 15 000 et 25 000€
– en zone B1 : entre 15 000 et 20 000€
– en zone B2 : entre 7 000 et 15 000 €

– en zone C : entre 7 000 et 10 000 €

Ces montants maxima peuvent être majorés à hauteur de 16 000€, dans la limite de 50 % des travaux spécifiques d’accessibilité ( arrêté du 30.12.1987 : annexe III B) et du respect des plafonds réglementaires.
Le montant du prêt « Accession » ne peut excéder la différence entre le coût total de l’opération et la somme des autres concours financiers obtenus.

Taux d'intérêt nominal annuel : de 1.75% pour 2011

Durée

Libre dans la limite d’un maximum de 20 ans

Les démarches

Le salarié dépose sa demande de prêt auprès de son employeur. S’il s’agit d’un logement neuf, ou ancien dans lequel des travaux doivent être effectués, la demande d’octroi de prêt en cas de mobilité professionnelle, doit être présentée dans les 24 mois à compter du changement de lieu de travail entrainant un changement de domicile.

Le prêt « Accession » d’Action Logement n’est pas accordé automatiquement. L’emprunteur doit s’adresser à l’organisme collecteur auprès duquel son entreprise verse sa participation à l’effort de construction ou à l’organisme collecteur le plus proche (CIL/CCI).

 

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2. Les aides

L’aide personnalisée au logement (APL) ou allocation-logement (AL) peuvent être octroyées à l’accédant pour lui permettre d’alléger ses charges de remboursement. Elle est versée après l’entrée dans les lieux, par la caisse d'allocations familiales ou de mutualité sociale agricole. Elle n'est pas automatiquement accordée pendant toute la durée du prêt, son montant peut être révisé à la hausse ou la baisse.

 

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