La location meublée touristique

1. Les caractéristiques de la location meublée touristique

Quelles sont les conditions du meublé de tourisme ?

La location meublée touristique implique trois conditions cumulatives.

a) Le logement est loué à l’usage exclusif du locataire
Louer une chambre située dans sa résidence principale n’est pas considéré comme de la location touristique. Elle représente une partie du local d’habitation constituant la résidence principale du propriétaire.
Pour que cela puisse entrer dans le cadre d’une location touristique, le locataire doit pouvoir jouir de l’usage exclusif des lieux, et non les partager.

b) Le locataire n’y élit pas domicile
Le locataire n’y élit pas domicile, il y réside uniquement pour les vacances.

c) Le locataire y effectue un séjour de courte durée
La notion de durée est un élément essentiel permettant de qualifier un meublé touristique.
La location touristique se distingue du bail d’habitation en ce qu’un même locataire ne peut pas louer le logement plus de 90 jours par an.

Location meublée touristique : Quels sont les équipements obligatoires ?

Les équipements que doit comprendre le logement varient selon que le logement soit classé ou non.

a) Logement non classé
Le logement mis en location doit comporter un certain nombre de meubles. Il n’existe pas de différences avec le meublé classique. Le décret du 31 juillet 2015 établit la liste d’équipements minimums que doit comporter un logement meublé. Ainsi il doit obligatoirement comporter : une literie avec couette ou couverture ; des volets ou rideaux dans les chambres ; une plaques de cuisson ; un four ou four à micro-onde ; un réfrigérateur ; un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ; de la vaisselle en nombre suffisant ; des ustensiles de cuisine ; une table ; des sièges ; des étagères de rangement ; des luminaires ; du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).

b) Logement classé
Le classement d’un meublé de tourisme permet d’indiquer son niveau de confort et d’équipement au client. Il en existe 5 catégories (de 1 à 5 étoiles).
Le bailleur peut demander le classement du logement à l’organisme évaluateur accrédité ou agréé de son choix à l’aide d’un formulaire. Il choisit l’organisme parmi ceux qui figurent sur la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme. L’organisme évaluateur effectue une visite de classement du logement.

Dans le mois suivant sa visite, l’organisme remet au propriétaire un certificat de visite qui comporte 3 documents dont les modèles sont fixés par l’arrêté modifié du 2 août 2010 publié au Journal officiel du 8 mai 2012 :
Un rapport, une grille de contrôle, la proposition de décision de classement du meublé pour la catégorie mentionnée dans le rapport de contrôle.

Les critères de classement sont regroupés en trois chapitres1, soit « Équipements et aménagements », « Services aux clients », « Accessibilité et développement durable » et permettent de déterminer les équipements obligatoires selon la catégorie.
Par exemple les enceintes connectées, le système de climatisation, l’accès aux offres de chaînes autre que la TNT, le sèche-linge électrique, le sèche serviette électrique et le lave-vaisselle sont obligatoires pour un 5 étoiles.
Le propriétaire dispose de 15 jours à compter de la réception du certificat de visite pour refuser la proposition de classement. Passé ce délai et en l’absence de refus, le classement est acquis.

La décision est valable 5 ans. Elle indique, Le nom du propriétaire, l’adresse du meublé de tourisme, la capacité exprimée en nombre de personnes pouvant être accueillies et la catégorie de son classement.
Le propriétaire a l’obligation d’afficher la décision de classement de manière visible à l’intérieur du meublé.

En cas d’absence ou d’insuffisance grave d’entretien du meublé, le préfet peut le radier de la liste des meublés classés.

2. La location meublée touristique : Une mise en location encadrée

Les démarches à effectuer pour la mise en location varient selon que le logement est une résidence principale ou une résidence secondaire. Par ailleurs il peut être nécessaire de demander une autorisation en amont de la procédure administrative.

Quelles sont les démarches préalables à la mise en location ?

En fonction que l’exploitant soit locataire ou copropriétaire il doit demander ou vérifier la possibilité de louer le logement en meublé touristique.

a) Exploitant locataire du logement
En tant que locataire de sa résidence principale il est possible de sous-louer le logement.
Il faudra toutefois obtenir l’autorisation écrite du propriétaire, et ne pas appliquer au sous-locataire un loyer supérieur au sien.

b) Exploitant propriétaire du logement dans un immeuble en copropriété
La jurisprudence admet que louer un logement en meublé de courte durée constitue une activité commerciale2; celui-ci n’étant plus affecté à l’usage d’habitation.
Afin de mettre en place une activité de location meublée touristique, le lot de copropriété doit alors pouvoir être affecté à un usage commercial. Il faudra donc consulter le règlement de copropriété.
Si toutefois le lot n’est pas affecté à un usage commercial, le copropriétaire peut modifier l’affectation de ses parties privatives à la condition que soient respectés la destination générale de l’immeuble, -les droits des autres copropriétaires, – les clauses restrictives licites contenues dans le règlement de copropriété3.

Quelles sont les démarches à effectuer pour louer sa résidence principale ?

La résidence principale est le logement occupé par le bailleur au moins 8 mois par an. Afin de mettre en location le logement pour de courts séjours, il doit procéder à différentes démarches.

a) Les démarches en mairie
En général, il n’est pas nécessaire de faire de démarches en mairie pour mettre en location sa résidence principale.
Toutefois certaines communes obligent le propriétaire à déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration. Il s’agit notamment de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.
Dès réception de la déclaration, la mairie délivre sans délai au propriétaire un accusé de réception comprenant un numéro de déclaration.
Ce numéro devra être indiqué dans chacune des annonces d’offre de location de ce logement.

La durée totale de location du logement ne doit pas dépasser 120 jours par année civile.
Toutefois cette durée peut être dépassée pour cause d’obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure.
Si le bailleur utilise une plateforme en ligne pour mettre en location ce logement, la plateforme doit préalablement l’informer de ses obligations (déclaration, autorisation du propriétaire s’il est locataire de ce logement).

Avant la publication de l’annonce de location, le bailleur doit lui délivrer une attestation sur l’honneur indiquant qu’il a bien rempli ses obligations préalables (déclaration, autorisation du propriétaire s’il est locataire), que le logement est sa résidence principale et le numéro de déclaration du logement.

Lorsqu’elle a publié l’annonce, la plateforme internet a l’obligation de la désactiver dès que le logement a été loué 120 jours (entre le 1er janvier et le 31 décembre de la même année) par son intermédiaire et fournir à la mairie si elle le réclame le décompte des jours de location du logement.

Si le bailleur n’utilise pas de plateforme internet, la mairie peut lui demander le décompte des jours de location du logement, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Il doit lui transmettre cette information dans un délai d’1 mois, en rappelant l’adresse du logement et son numéro de déclaration.

b) Les démarches auprès de l’administration fiscale
Qu’il soit propriétaire ou locataire de sa résidence principale, le bailleur doit demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee. Pour ce faire Il doit s’adresser au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué.

Un numéro SIRET lui sera attribué par l’Insee. Ce numéro sera à reporter sur sa déclaration complémentaire de revenus. Les revenus provenant de la location, en tant que loueur non professionnel, sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Au-delà d’un certain montant, le bailleur devra également payer des cotisations sociales.

En fonction de sa situation, le bailleur peut avoir à payer la cotisation foncière des entreprises. Il a la possibilité de contacter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir s’il doit régler cet impôt.

3. La location meublée touristique : L’exécution du contrat de location

Quel est le contenu du contrat de location ?

Le contrat doit indiquer la date de prise d’effet et la durée de la location. La durée du contrat ne peut excéder 90 jours consécutifs, au-delà, le contrat ne peut pas être renouvelé.
Le contrat doit préciser : le nom du propriétaire ; le nom du locataire ; l’adresse du logement ; la catégorie de classement ; la superficie habitable ;la description de l’agencement intérieur ; l’inventaire du mobilier ; les équipements et services à disposition ;le contrat peut indiquer le nombre maximum d’occupants autorisé et que la présence de tout animal dans le logement est interdite ;le prix de la location et les conditions de paiement (dont l’acompte ou les arrhes et le dépôt de garantie éventuel et les conditions de sa restitution). Lorsque le contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, le contrat indique le montant des sommes exigées en gage avant la location (arrhes, acomptes et dépôt de garantie cumulés) qui ne peut excéder 25 % du prix de la location ; le montant prévisionnel de la taxe de séjour. Lorsque le logement est loué par l’intermédiaire d’un site de réservation en ligne, la taxe de séjour est perçue directement par le site internet et est reversée à la commune concernée.

Quelles sont les obligations des parties ?

a) Les obligations du propriétaire
Le propriétaire d’un meublé de tourisme à une obligation de moyens (il doit tout faire pour garantir aux clients un séjour sans embarras) et de résultat (il doit fournir à son client un hébergement avec les prestations définies). L’obligation principale du propriétaire consiste à délivrer un logement en bon état, muni de tous les équipements et meubles nécessaires à la vie courante du locataire, à la date et au prix convenus dans le bail. Le logement doit pouvoir être immédiatement habité dans des conditions normales. Tous les équipements mis à la disposition du locataire doivent être en bon état de fonctionnement.
Afin d’éviter tous litiges un état des lieux doit être effectué en présence du locataire.
Lorsqu’un dépôt de garantie a été effectué par le locataire pour garantir l’exécution de ses obligations locatives, le propriétaire doit le restituer en fin de séjour. La restitution doit intervenir au plus tard dans les 3 mois déduite le cas échéant des sommes relatives à la consommation d’eau, de chauffage, d’électricité du locataire et aux dégradations causées par celui-ci. Dans ce cas, le propriétaire doit fournir au locataire les justificatifs des frais demandés.
Par ailleurs Il a l’obligation de faire remplir une fiche individuelle de police aux touristes étrangers. La fiche indique les nom et prénoms ; la date et le lieu de naissance ; la nationalité ;le domicile habituel ;le numéro de téléphone mobile et l’ adresse mail ;la date d’arrivée dans l’hébergement touristique et date de départ prévue.

b) Les obligations du locataire
Le locataire doit utiliser paisiblement le logement et répondre des dégradations. Il doit assurer l’entretien du logement et des meubles mis à sa disposition. Il doit respecter le nombre maximal de personnes autorisées à occuper le logement, si le propriétaire a fixé ce maximum. En plus de l’obligation d’user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, il doit payer le loyer et les charges aux termes convenus et d’effectuer un dépôt de garantie (si le bailleur le demande) en vue d’éventuelles dégradations. Enfin le propriétaire peut lui demander de lui fournir une attestation d’assurance «responsabilité civile spéciale villégiature s’il ne souhaite pas prendre en charge lui-même cette assurance.

4. Les recours en cas de litige

Quels sont les recours possibles en cas de litige entre les parties ?

Si le logement ne correspond pas à la description faite dans le contrat de location, le locataire peut, s’il souhaite le quitter, demander au loueur le remboursement du prix de la location en lui adressant un courrier recommandé AR.

Il peut aussi porter plainte pour pratique commerciale trompeuse auprès de la direction départementale en charge de la protection des populations du lieu du logement.
Dans le cas d’un meublé de tourisme classé, si ce dernier ne répond pas aux normes, le locataire peut envoyer une lettre avec accusé de réception à la préfecture de région dans les huit jours à compter du début de la location. Cette démarche peut aboutir à un déclassement du meublé, ou même à sa radiation de la liste des meublés classés.

Avant d’entreprendre une action judiciaire, il est préférable de saisir une association de consommateurs locale et de faire intervenir, le cas échéant, l’Office du tourisme qui a mis le locataire en relation avec le loueur, ou bien le syndicat professionnel auquel adhère éventuellement le loueur ou son représentant.
En effet ces organismes peuvent agir comme médiateurs.

En cas d’échec de la démarche amiable, il est possible de saisir les tribunaux.

Quel est le tribunal compétent ?

En cas d’échec de la tentative de médiation, le demandeur peut introduire une action en justice.

Il pourra ensuite assigner le défendeur devant la juridiction civile compétente : Le tribunal de proximité, si le litige est inférieur à 10 000€ ou le tribunal judiciaire, si le litige est supérieur à 10 000€.