Votre logement est mis en vente

Des cessions de logements ont lieu lot par lot, dans votre immeuble, préalablement mis en copropriété ou votre immeuble va être vendu en bloc ?

Cette opération vous inquiète ? Vous vous interrogez sur vos droits ? Quel sort pour votre bail si vous ne vous portez pas acquéreur ?

On vous dit tout ici car les situations peuvent être diverses…3 mécanismes de préemption sont prévus dans les textes.

• Droit de préemption et délivrance de congé pour vente

 L’article 15 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989 offre au locataire d’un logement vide, qui se voit notifier la résiliation de son bail au motif de la vente, la possibilité de se porter acquéreur de celui-ci.

La formalité de ce congé est exigeante : délivrée au moins 6 mois avant le terme du bail par LRAR, commissaire de justice ou remise en mains propres, l’offre devra comporter le prix, les conditions de la vente, la description du bien vendu et la reproduction de l’article 15 de ladite loi.

Chaque signataire du bail devra être avisé ainsi que son conjoint ou partenaire si le bailleur a eu connaissance du mariage ou du PACS après la signature du contrat de location.

Le locataire dispose des 2 premiers mois du délai de préavis pour se prononcer, le silence valant refus, tandis que la vente, en cas d’acceptation, devra être réalisée dans un délai de 2 ou 4 mois à compter de l’acceptation, si l’acquéreur recourt à un prêt.

Attention toutefois si le bailleur a acquis le logement occupé !

Lorsque le terme du bail en cours intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur peut procéder à la délivrance de ce congé.

En revanche, si l’acquisition s’est faite moins de 3 ans avant la fin du contrat de location, le bailleur ne pourra délivrer congé pour vente qu’au terme de la première reconduction tacite intervenant après le terme du bail en cours.

Certains locataires – âgés de plus de 65 ans et disposant de ressources inférieures aux plafonds PLUS ou ayant à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans, remplissant les mêmes conditions de ressources précédemment citées, ou le titulaire de l’allocation journalière de présence parentale (AJPP) – bénéficient d’une protection spécifique.

Ils devront se voir proposer une offre de relogement avant la fin du bail (sauf si le bailleur dispose de ces mêmes ressources ou est âgé de plus de 65 ans de son côté) correspondant à leurs besoins et leurs possibilités dans une limite géographique définie par l’article 13 bis de la loi du 1^erseptembre 1948.

Dans le cas où le bailleur décide de vendre à des conditions plus avantageuses, il devra procéder à une nouvelle notification à son locataire, l’offre étant cette fois valable durant 1 mois. En cas d’acceptation, le délai de réalisation précité s’applique, passant à 4 mois en cas de recours à un prêt.

Une prorogation du bail est prévue par l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’un congé pour vente (article 15 loi du 6 juillet 1989) est adressé par un bailleur -des alinéas 4 et 5 de l’article 41 ter (établissements de crédit, compagnies d’assurance) – moins de 2 ans avant la fin du bail, dans le cas d’une vente portant sur plus de 5 logements.

Dans cette hypothèse, le bail est reconduit obligatoirement pour une durée de 2 ans à compter de ladite proposition et sur demande du locataire.  L’accord en découlant doit obligatoirement être rédigé et signé au plus tard 4 mois avant l’expiration du bail.

La délivrance d’un congé pour vente n’implique pas toujours l’exercice possible de son droit de préemption par le locataire.

Il en est ainsi lorsque la vente se fait entre parents et alliés jusqu’au 3^ème degré inclus, l’acquéreur devant occuper le bien durant une période minimale de 2 ans à compter de l’expiration de la période de préavis.

Rappelons ici que tout congé délivré frauduleusement peut justifier le prononcé d’une amende pénale de 6.000 € ou 30.000 €, selon le statut (personne physique ou morale) du bailleur.

• Droit de préemption et première vente du logement après division de l’immeuble

L’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 a instauré un droit de préemption au bénéfice du locataire ou de l’occupant de bonne foi résidant dans un immeuble, après sa division.

Précision importante ! Le décret n°2020-1150 du 17 septembre 2020 souligne que le droit de préemption prévu ici ne s’applique que lorsque le bail du locataire est antérieur à la division de l’immeuble. Ces dispositions concernent les contrats signés à compter du 20 septembre 2020.

On parle de division d’immeuble lorsque notamment un état descriptif de division est établi et publié au service de publicité foncière, l’article L.126-17 du CCH interdisant la division lorsque la superficie et le volume d’un lot sont inférieurs à 14 m2 et 33 m3.

Préalablement à la cession d’un ou plusieurs logements consécutive à la division par lots d’un immeuble, l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 exige du bailleur qu’il notifie chaque locataire ou occupant de bonne foi les conditions de prix et de vente du logement qu’il occupe, cette offre étant valable 2 mois à compter de sa réception (par LR.AR ou acte de commissaire de justice).

La proposition doit contenir la reproduction des 5 alinéas de cet article 10, à peine de nullité.

Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour se prononcer, le défaut de réponse étant assimilé à un refus.

S’il se porte acquéreur et décide de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente, de 2 est porté à 4 mois et l’acceptation de l’offre, subordonnée à la réalisation de ladite vente.

En cas de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux, le propriétaire, ou à défaut le notaire en charge de l’opération, devra notifier au locataire une nouvelle proposition, valable cette fois 1 mois. Le délai d’acceptation est identique à celui évoqué ci-dessus.

La nullité de la vente est encourue si cette notification n’est pas effectuée.

Précisons ici que les actes qui interviennent entre parents ou alliés jusqu’au 4^ème degré inclus ne sont pas concernés par ces dispositions, ainsi que celles consenties à des organismes HLM ou SEM.

Dans tous les cas, le locataire restera en place s’il ne se porte pas acquéreur.

Nous devons évoquer ici le régime spécifique concernant les bailleurs institutionnels des secteurs 2 et 3 définis par l’art.41 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (SEM locales, filiales d’Action Logement ou de la CDC, compagnies d’assurance, filiales immobilières bancaires…)

Lorsqu’un bailleur relevant de ces secteurs procède à la vente par lots de plus de 10 logements dans un même immeuble après sa division, les accords collectifs du 16 mars 2005 exigent le respect d’une procédure d’information préalable et instaurent des mesures de protection selon la situation des locataires.

→ La convocation à une réunion d’information de présentation du projet de vente doit obligatoirement être adressée à tous les locataires.

→ Chacun d’eux reçoit ensuite une note descriptive à laquelle sont joints le projet de règlement de copropriété et le DDT.

→ Le bailleur institutionnel se doit ensuite de respecter un délai de 3 mois au cours duquel aucune notification d’offre de vente ne devra être faite.

Une fois le droit de préemption de l’article 10 précédemment évoqué, purgé, les accords collectifs de 2005 instaurent des règles spécifiques de protection du locataire selon sa situation :

Dès lors que la durée du bail restant à courir est inférieure à 30 mois, le locataire pourra demander une prorogation de son bail (en cas de vente d’un bien immobilier, obtention d’un prêt) le bailleur devant confirmer son accord et notifier par LRAR la durée de cette prorogation au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

2 autres cas de prorogation sont de droit dans cette situation :

• Si le locataire occupe le logement depuis au moins 6 ans à compter de la date de l’offre de vente, son bail sera prorogé de plein droit à raison d’un mois supplémentaire par année d’ancienneté.
• Si le locataire a des enfants scolarisés, il bénéficiera d’une prorogation automatique lui permettant de se maintenir dans le logement jusqu’à la fin de l’année scolaire en cours

Si le locataire ne peut se porter acquéreur du logement proposé, des personnes sont autorisées à se substituer à lui : conjoint, concubin notoire vivant avec elle depuis au moins 1 an, partenaire pacsé, ascendants ou descendants de ces derniers. Les étapes de l’acquisition seront identiques à celles prévues pour le locataire.

• Si le locataire dispose de ressources inférieures à 100% des plafonds PLI, le bailleur devra lui proposer un logement correspondant à ses besoins et possibilités financières, s’il ne se porte pas acquéreur de son logement.
• Lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de plus de 70 ans et n’est pas assujetti à l’IFI, ou lorsqu’il est dans un état de santé à la fragilité reconnue ou en invalidité, ainsi que son conjoint, le bail sera renouvelé de plein droit s’il ne se porte pas acquéreur.

• Droit de préemption et vente en bloc : l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975

Dans le passé, la vente en bloc d’un immeuble échappait à tout droit de préemption.

Depuis la loi n°2006-685 du 13 juin 2006 dite « loi Aurillac » un nouveau droit de préemption a été instauré au profit des locataires à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel, préalablement à la conclusion de la vente au profit d’un acquéreur d’un immeuble dans sa totalité en cours de bail, en une seule fois et lorsque celui-ci comporte plus de 5 logements (contre 10 logements jusqu’au 1^er juillet 2021)

Préalablement à la conclusion de la vente en bloc, le bailleur est tenu de communiquer au maire, le prix et les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois sauf lorsque l’immeuble se situe dans le périmètre d’un DPU.

Si le nouvel acquéreur ne s’est pas engagé à proroger les baux pour 6 ans à compter de la signature de l’acte authentique, il doit adresser par LR.AR une offre de vente à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, comportant reproduction de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ainsi que le prix et les conditions de la vente de l’immeuble et du logement.

Doivent y être joints le projet de règlement de copropriété ainsi que réalisé par un architecte, le diagnostic technique (état du clos, du couvert, des canalisations…)

Le locataire dispose alors de 4 mois à compter de sa réception pour accepter, 2 mois lui étant alors accordés pour réaliser la vente, délai porté à 4 mois en cas de recours à un prêt.

Au-delà, l’acceptation est nulle de plein droit.

L’omission de la notification est sanctionnée par la nullité de la vente en bloc de l’immeuble, et pas seulement du logement.

→ En résumé :

En l’absence de toute vente, il faut toutefois préciser qu’en cas de mise en copropriété d’un immeuble de plus de 5 logements situé en zone tendue (décret 22 décembre 2025) l’article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les locataires bénéficient d’une prorogation automatique de leur bail de plein droit pour une durée de 3 ans si leur bail expire moins de 3 ans après la mise en copropriété.

Dans le cas où leur bail expire plus de 3 ans après cette mise en copropriété, ce dernier se trouvera prorogé afin que la durée totale d’occupation atteigne 6 ans, à compter de la mise en copropriété.

Face à la complexité de ces différents régimes juridiques, si vous vous trouvez dans l’une de ces situations, pas de temps à perdre !

Prenez rendez-vous auprès de la permanence de l’Adil la plus proche de chez vous.

Notre conseiller analysera votre situation et vous apportera la réponse la plus appropriée à votre cas !