Que faire si votre logement est en mauvais état?
Le logement que vous occupez vous paraît en très mauvais état, dégradé, dangereux… Pour apprécier l’état du logement, une fiche d’auto-évaluation peut être renseignée avec l’aide de l’ADIL qui vous informera également sur les démarches à engager.
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Logement non-décent, non conforme au Règlement sanitaire départemental (RSD), insalubre, impropre à l’habitation ou en péril
Ces différents termes renvoient à des procédures qui diffèrent au niveau des compétences, des moyens d’actions et des protections des occupants.
Les caractéristiques d’un logement décent
Un logement décent ne présente pas de risques pour la sécurité physique et la santé des occupants. Il est pourvu des éléments de confort habituels, répond à des critères de surface minimale et de performance énergétique et est exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Le décret du 30 janvier 2002 en fixe les caractéristiques.
Responsabilités du locataire et du propriétaire
Lorsqu’un logement loué n’est pas conforme aux caractéristiques de la décence, le locataire doit d’abord s’assurer qu’il n’est pas à l’origine du mauvais état du logement (attention à ne pas boucher les ventilations, à entretenir les joints de la douche, des fenêtres…). Les menues réparations et les réparations d’entretien courant sont à sa charge (cf. dépliant « Droits et obligations du locataire et du propriétaire »).
Si la responsabilité paraît bien incomber au propriétaire, le locataire peut engager des démarches. Mais il est tenu de poursuivre le paiement de son loyer et de ses charges tant qu’il n’y a pas eu de décision du juge.
Prendre contact avec le propriétaire ou l’agence immobilière
Le propriétaire est responsable de l’entretien des locaux et doit effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire. Lui ou le professionnel qui gère le logement doit être informé par Lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du mauvais état du logement et de la nécessité de faire des travaux. En cas d’urgence, pour éviter un accident, il est possible de le prévenir également par téléphone.
En cas d’accord avec le propriétaire ou son représentant sur les travaux à réaliser, un écrit détaillant cet engagement permet d’éviter tout malentendu. Il permet de préciser la liste des travaux à réaliser, leur date de début d’exécution, le délai de réalisation … Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.
Saisir la Commission départementale de conciliation
Si deux mois après la demande du locataire par LRAR, le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux de mise en conformité, la Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie. Cette démarche est facultative. La CDC saisie par voie électronique ou par LRAR entend les deux parties (bailleur et locataire) et tente de trouver une solution acceptée par elles. Une démarche auprès d’un conciliateur de justice peut également être entamée.
Saisir le juge du tribunal d’instance
Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux, le juge du tribunal d’instance peut être saisi pour demander la réalisation des travaux. Le juge peut condamner le propriétaire à l’exécution des travaux à ses frais, dans un délai et éventuellement sous astreinte, c’est-à-dire avec des pénalités de retard. Il peut également décider de réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux. La durée du bail peut être prolongée d’autant. Cette démarche nécessite de fournir la preuve du mauvais état du logement ou des défauts d’équipements : attestations de techniciens (électricité, gaz, chauffage…), rapports de services de la mairie (ou d’organismes mandatés par elle) ou de l’Agence régionale de santé (ARS), constat de la Caisse d’allocations familiales (CAF), de la Mutualité sociale agricole (MSA) ou d’organismes habilités par elles.
Les conséquences de la non-décence sur l’allocation de logement
Pour bénéficier de l’allocation de logement (AL), le logement doit être décent. Si le locataire perçoit l’allocation de logement, il informe la CAF ou la MSA du mauvais état du logement. Ces organismes peuvent vérifier sur place si le logement satisfait ou non aux caractéristiques de la décence. Ils peuvent également habiliter un organisme à le faire (un service d’hygiène et de santé, un organisme habilité …).
En cas de constat de non-décence, la CAF ou la MSA le notifie au propriétaire et au locataire du logement. Elle informe le propriétaire :
- que le versement de l’AL est suspendu et son montant conservé et qu’il lui sera versé si les travaux de mise en conformité sont réalisés dans le délai de 18 mois,
- de l’existence d’aides publiques pour réaliser les travaux de mise en conformité et des lie