La sous-location

Les logements appartenant à un organisme HLM, qu’ils soient conventionnés(1) ou non, ne peuvent pas être sous-loués par le locataire. En cas de sous-location, le locataire ’expose à une sanction pénale. Il risque une amende de 9 000 euros ainsi que la résiliation de son bail.

Un logement privé conventionné ne peut être sous-loué si le locataire est un particulier. Il s’expose alors à la résiliation du bail.

Pour les logements privés en location non conventionné (soumis à la loi de 1989 ou soumis à la loi de 1948), le locataire ne peut sous-louer son logement sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. S’il sous-loue sans autorisation, il s’expose alors à la résiliation de son bail.

Les logements privés ne relevant ni de la loi de 1989, ni de la loi de 1948, sont soumis aux dispositions du Code Civil. La sous-location y est autorisée, dès lors qu’aucune clause ne l’interdit au bail.

Il est très important de noter que la loi du 24 mars 2014 emporte certains changements en matière de sous-location : l’article 1, I, 12° modifie l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’il est prévu que : « le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »
En conséquence, le locataire devra fournir au sous-locataire le document par lequel le bailleur donne son autorisation en vue d’une sous-location.
En outre, le locataire devra également transmettre au sous-locataire une copie
du bail principal.

Cette nouveauté est garante de plus de sécurité pour les sous-locataires qui dorénavant ne souffriront plus d’une hausse de loyer souvent imputée par le locataire et jouiront d’une sous-location parfaitement légale.

Sous-location en secteur HLM

(CCH : art. L. 442-8)

Par dérogation, les logements HLM peuvent être sous-loués par une personne morale (association agréées ou centres communaux ou intercommunaux d’action sociale (CCAS)), ou autres organismes à but non lucratif, à des publics spécifiques (personnes défavorisées, jeunes de moins de 30 ans, personnes handicapées, personnes âgées et travailleurs saisonniers).

Dans le secteur HLM, la sous-location peut donc s’appliquer, lorsqu’elle participe à l’accompagnement social des publics spécifiques suivants :

• les personnes en difficulté relevant de la loi Besson (bénéficiaires du RMI ou de l’API, relevant du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées). Cette mesure permet de favoriser l’insertion de ces ménages par le logement. Le locataire en titre est une association agréée ou un CCAS, chargé de sous-louer, à titre temporaire, un logement et apportant ainsi des garanties au bailleur quant au paiement du loyer. Le sous-locataire est assimilé au locataire et un contrat doit être établi, comme dans le cas d’une location ordinaire (voir p. 4 sur les droits et obligations des sous-locataires).
• les jeunes de moins de 30 ans, à titre temporaire lorsque le locataire en titre est une association ou un Centre Régional des Oeuvres Universitaires et Scolaires (CROUS), pour les étudiants.
• les personnes âgées ou handicapées par le biais d’associations ou dans le cadre d’accueil à domicile des particuliers. Dans ce dernier cas, la sous-location peut être partielle et le loyer est calculé au prorata du loyer total, en fonction des pièces occupées.
• les travailleurs saisonniers.

La sous-location peut être autorisée en meublé comme en non meublé. La personne morale assure ainsi la gestion du logement pour le compte du propriétaire. Elle peut, à terme, se traduire par le glissement du bail du locataire en titre au sous-locataire, qui devient ainsi locataire (cf p. 4. Le dispositif des baux glissants).

Les associations et personnes morales ne sont pas les seules à pouvoir sous-louer un logement social. En effet, un locataire personne physique peut sous-louer une partie de son logement au profit d’une personne âgée ou handicapée. Le locataire en titre (personne physique) doit bénéficier d’un agrément du conseil général mais n’est pas tenu de demander l’autorisation du bailleur. Il doit, en revanche, l’informer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sous-location en logement privé conventionné

(CCH : art. L. 353-20 modifié par la loi du 29.7.1998)

Le locataire particulier ne peut sous-louer son logement. Toutefois, des dérogations existent en logement privé conventionné, autorisant un organisme ou une association sociale, locataire en titre, à sous-louer un logement pour des publics clairement délimités :
les personnes en difficulté, relevant de la loi Besson (comme en secteur HLM),
les jeunes de moins de 30 ans lorsqu’ils sont loués par des associations ou le CROUS lorsqu’il s’agit d’étudiants.

Sous-location en logement privé non conventionné

(Loi du 6.7.1989 : art. 8 et Code civil : art. 1717)

Lorsque le logement est soumis à la loi du 6 juillet 1989, la sous-location est tolérée si le bailleur donne son accord écrit, y compris sur le montant du sous-loyer pratiqué. Les locations soumises au Code Civil peuvent être sous-loués si aucune clause ne l’interdit sur le bail.

Pour les logements relevant de la loi de 1948, la sous-location peut se faire sans l’accord du propriétaire dans trois situations:

• lorsqu’elle est partielle et ne porte que sur une pièce du logement,
• lorsque le locataire a plus de 65 et vit seul, il peut alors sous-louer deux pièces de son logement qu’il n’occupe pas,
• lorsque le locataire est un fonctionnaire détaché, il peut sous-louer la totalité de son logement le temps de son éloignement.

Pour ces trois cas précis, le locataire n’est pas tenu de demander l’autorisation du bailleur mais il doit toutefois lui notifier la sous-location par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai d’un mois, en mentionnant le prix demandé au sous-locataire. Dans tous les autres cas, le bailleur doit donner son accord écrit.

Le loyer demandé au locataire en titre qui sous-loue son logement (soit en cas d’autorisation écrite ou sans l’accord du propriétaire) est majoré de 50%.

Les logements qui ne sont soumis ni à la loi de 1948, ni à la loi de 1989, relèvent du Code Civil, la sous-location est autorisée sans l’accord du bailleur, dès lors qu’aucune clause particulière n’est mentionnée au bail. Le locataire peut user de ce droit tout le long de son bail.

Droits et obligations généraux

Le sous-locataire peut bénéficier de protections similaires à celles du locataire (CCH L. 442-8-2) et notamment bénéficier des aides au logement (APL ou AL). Toutefois, il n’est pas assimilé à ce dernier et ne dispose pas du même statut. Juridiquement, le propriétaire ignore le sous-locataire. Ce dernier entretient avec le locataire qui sous-loue des rapports identiques à ceux entretenus entre un propriétaire et un locataire ordinaire. Le sous-locataire ne peut pas engager de recours contre le propriétaire et ne peut se prévaloir d’aucun droit.

Quel que soit le logement concerné, le locataire principal ne peut faire bénéficier au sous-locataire de plus de droits que ceux dont il dispose lui-même, notamment concernant la durée du bail.

Dans un logement HLM ou privé conventionné :
Le sous-locataire bénéficie des mêmes droits et obligations qu’un locataire ou organisme locataire en titre. Tout comme lui, il donne congé lorsqu’il souhaite quitter le logement avec un préavis de 3 mois (réduit à un mois dans certaines situations).

Dans le cas d’une sous-location au profit d’une personne en difficulté, le sous-locataire perd le droit à la reconduction du bail (et donc au maintien dans les lieux) dès lors qu’il refuse une relocation dans un autre logement correspondant à ses besoins.

De plus, dès qu’il ne remplit plus les conditions d’accès à ce logement (notamment l’âge pour les logements destinés aux jeunes), il perd le droit au maintien dans les lieux.

Dans un logement privé non conventionné :
Quand le logement est soumis aux dispositions de la loi de 1989, les conditions de la sous-location sont fixées librement entre le locataire et le sous-locataire par écrit. En loi de 1948, elles sont également fixées par écrit. Lorsque la sous-location est soumise aux dispositions du Code Civil, les obligations respectives du locataire et du sous-locataire se définissent exclusivement d’après le contrat de sous-location où elles sont précisées.

Loyer et charges du sous-locataire

Le loyer de la sous-location ne doit jamais excéder le loyer principal payé par le locataire :

• dans les logements privés non conventionnés, le bailleur doit donner son accord écrit sur le prix fixé,
• dans le cas d’un logement HLM, le montant du loyer résulte de la réglementation HLM,
• Pour les logements conventionnés, HLM ou non, le loyer de la sous-location ne doit pas excéder le loyer maximum fixé par la convention.

Le sous-locataire reste assujetti au paiement du Supplément Loyer Solidarité (SLS) s’il dépasse les plafonds de ressources. Les charges sont réglementées et réparties entre le locataire et le sous-locataire en fonction des services dont chacun bénéficie selon leur usage.

Durée du contrat de sous-location

La durée de la sous-location ne peut excéder la durée du bail principal. Les baux sont tacitement renouvelés. Ainsi, si le bailleur n’a pas donné congé, le bail se poursuit. Le sous-locataire bénéficie alors, comme le locataire en titre, du droit au maintien dans les lieux, sauf dans les cas cités ci-dessus (personnes en difficultés, jeunes).

A l’inverse, lorsque le locataire ou le bailleur donnent congé, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit et doit alors quitter le logement. Si la location prend fin, la sous-location s’arrête également.

Le dispositif des baux glissants permet au sous-locataire, dans le cadre d’un accompagnement social, de devenir le locataire en titre.

Dans un premier temps, une association chargée d’accompagnement social loue un logement qu’elle sous-loue à un ménage en difficulté qui n’aurait pas pu fournir de garanties suffisantes pour accéder seul à un logement. Cette association verse le loyer directement au bailleur, lui assurant ainsi la sécurité du paiement.

Après un temps préalablement définit, le bail « glisse » et permet au sous-locataire de devenir locataire en titre.

Pour que ce glissement puisse s’opérer, une convention doit être passée avec le bailleur dès la signature du contrat de location initial.
Les personnes bénéficiant du DALO pourront dorénavant (article 41 de la loi ALUR) se voir proposer par la Commission de médiation, le préfet ou une décision motivée dans le cadre du relogement DALO, des logements sociaux en sous-location avec bail glissant.

La loi ALUR du 24 mars 2014, prévoit la mise en place d’une convention tripartite entre bailleur social, personne morale locataire et sous-locataire.

Cette dernière permet la sortie du bail glissant au profit du sous-locataire et prévoit un examen périodique afin d’évaluer la situation financière du sous-locataire et sa capacité à assumer les obligations découlant d’un bail à son nom.

En cas de refus par l’organisme bailleur d’accorder un bail au sous-locataire, il doit en informer le préfet dans un délai de deux mois avant l’échéance de la période d’examen et motiver sa décision.

Toutefois, le préfet pourra décider d’attribuer un logement au sous-locataire lui permettant de devenir occupant en titre.