Mise à jour novembre 2023
Au sommaire
1. La sous-occupation du logement
- Comment détermine-t-on la sous-occupation d’un logement social?
- Quelles sont les conséquences de cette sous-occupation?
2. Le dépassement des plafonds de ressources
- Quel est le seuil de déclenchement de la perte du droit au maintien dans les lieux?
- A partir de quel moment intervient la perte du droit au maintien dans les lieux?
- Quelles sont les conséquences de ce dépassement?
3. Le défaut de réponse à l’enquête annuelle des ressources
- Comment s’opère la déchéance du droit au maintien dans les lieux?
- Quels sont les locataires protégés?
4. Les logements adaptés au handicap
5. La démolition du logement
Dans le parc social, contrairement au parc privé, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour empêcher le renouvellement du bail. Afin de favoriser la mobilité des locataires et une occupation plus équilibrée du parc social dans les zones où il existe de fortes tensions locatives, ce principe est remis en cause depuis quelques années et désormais certaines catégories de locataires peuvent perdre leur droit au maintien dans les lieux.
La loi de mobilisation de l’offre de logements et de lutte contre les exclusions du 25 mars 2009 a créé 4 nouveaux cas dans lesquels ce droit au maintien pourra être remis en cause : la sous-occupation du logement, la disparition du handicap ou le départ de la personne handicapée à l’origine de l’attribution du logement adapté, des revenus dépassant les plafonds de ressources et la démolition du logement.
Selon les cas, cela peut conduire à un relogement par le même bailleur dans un autre logement ou à un départ obligé, ce qui équivaut à un congé dans le parc privé.
La loi relative à l’égalité et à la citoyenneté du 26 janvier 2017 a apporté quelques modifications à ces dispositifs existants et a créé un nouveau cas : le défaut de réponse à l’enquête annuelle sur les ressources.
La loi sur l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite Loi Elan du 23 novembre 2018 impose désormais aux bailleurs sociaux, dans certaines zones géographiques, un examen tous les 3 ans, à compter de la date de signature du contrat de location, des conditions d’occupation du logement au regard des situations précitées.
L’objectif de cette note est de faire le point sur les différentes modalités de perte ou de remise en cause du droit au maintien dans les lieux après cet ensemble de réformes.
La loi de mobilisation de l’offre de logements et de lutte contre les exclusions du 25 mars 2009
La loi relative à l’égalité et à la citoyenneté du 26 janvier 2017 CCH : articles L.621-2 ; L.442-3-3 ; R.442-3-2 ; L. 443-15-1 ; L. 353-15, III ; L. 442-6, II
La loi du 1er septembre 1948 : article 13 bis Le décret du 22 septembre 2009
La loi ALUR du 27 mars 2014: article 101 CASF : article L.114
Le décret du 20 septembre 2009 et article R.442-3-2 CCH CSS : article L.322-3 3° et 4°
La loi du 4 février 1995 : article 42
Loi n°2018-1021 sur l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018
1. La sous-occupation
Comment détermine-t-on la sous-occupation d’un logement social?
Les locaux sous-occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, supérieur de plus d’un au nombre de personnes vivant dans le logement
Quelles sont les conséquences de cette sous- occupation?
Le bailleur a une obligation de proposer un relogement.
En cas de sous-occupation, le bailleur doit proposer au locataire un nouveau logement dans les conditions suivantes:
- le nouveau logement correspond aux besoins du locataire4, notamment en termes d’éloignement géographique ;
- la proposition doit être réalisée, quand bien même le locataire dépasse les plafonds de ressources réglementaires ;
- le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d’origine.
Pour encourager le relogement et ne pas pénaliser (frais supplémentaires) le locataire qui accepte l’offre d’un nouveau logement(5), une aide à la mobilité, prise en charge par le bailleur, peut être accordée.
L’aide porte sur les dépenses de déménagement :
- soit le bailleur choisit l’entreprise de déménagement et finance le déménagement pour un montant maximum de 1 000 € ;
- soit le bailleur lui verse une somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais engendrés par le déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois de la remise des clés de l’ancien logement.
Ces montants sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’évolution du dernier indice connu des prix à la consommation hors loyers et hors tabac.
De plus, sont pris en charge, sur justificatifs, les frais d’ouverture ou de fermeture ou de transfert d’abonnements aux réseaux de distribution d’eau, d’électricité, de gaz et de téléphonie. Cette aide ne vaut que pour des prestations identiques à celles souscrites par le locataire dans son logement précédent.
Lorsque le logement proposé n’a pas le même niveau de qualité que celui de l’ancien logement en raison de travaux qui y ont été réalisés par le locataire ou pour son compte, le bailleur procède avant l’emménagement, sur la demande du locataire, à des travaux de remise à niveau dans la limite d’un montant de 1 500 €, majoré de 500 € par personne à charge.
Le locataire qui accepte l’offre d’un nouveau logement peut obtenir une aide à la mobilité, prise en charge par le bailleur
Le bailleur peut également accorder une aide au stockage des meubles (aide financière ou d’accompagnement)6(décret d’application en attente).
Par ailleurs, le dépôt de garantie à verser dans le cadre du nouveau contrat de bail doit être au plus égal au dépôt de garantie de l’ancien logement.
Enfin, certains bailleurs sociaux réalisent parfois un accompagnement spécifique pour les ménages considérés comme fragiles (personnes âgées, en difficulté sociales, etc.
Le locataire perd son droit au maintien dans les lieux en cas de refus de relogement
Le locataire ayant refusé trois offres de relogement faites par le bailleur, et correspondant à ses besoins est déchu du droit au maintien dans les lieux, à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la troisième offre de relogement, dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement définies par décret.
Sont exonérés de cette obligation de mobilité:
- les locataires âgés de plus de 65 ans ;
- les locataires présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap(7);
- les locataires présentant une perte d’autonomie physique ou psychique, ou ayant à leur charge une personne présentant une telle perte d’autonomie selon des modalités fixées par décret8. Il s’agit des personnes bénéficiant d’une pension d’invalidité versée par la sécurité sociale ou des personnes mentionnées au Code de la sécurité sociale9(sont notamment visées les personnes atteintes d’affections, comportant un traitement prolongé). Afin de justifier de sa situation le locataire transmet au bailleur le titre de pension qui lui a été délivré par l’organisme en charge du régime d’invalidité ou la notification de la prise en charge établie par les services de la caisse primaire d’assurance maladie ;
- les locataires des logements situés en zones urbaines sensibles (loi du 4.2.95 : art. 42).
- Cette disposition est applicable aux SEM dans des conditions quasi identiques, cependant l’aide au stockage des meubles, introduite par la loi ALUR n’est pas reprise dans les dispositions applicables aux SEM (CCH : L.482-1)
Il convient de rappeler qu’il n’existe aucune disposition légale ou réglementaire imposant une typologie de logement à attribuer en fonction de la taille de la famille. Chaque organisme a donc une liberté d’appréciation en la matière.
Les décisions des organismes HLM en matière d’attribution peuvent se être influencées par la nouvelle
définition de la sous-occupation en ce qui concerne la taille des logements attribués. Il peut être, en effet, problématique de placer dès l’origine, le nouveau locataire en situation de sous-occupation. Rien de s’oppose, par exemple, à ce que soit attribué un T3 à une personne seule, s’il n’existe pas d’offre suffisante de logements de plus petites surface pour satisfaire la demande locale, ou s’il est constaté une faible tension offre/demande, voire de la vacance pour la typologie concernée.
Il appartient au bailleur de s’assurer qu’une telle attribution, débouchant immédiatement sur une situation de sous-occupation, est pertinente dans le contexte local, et d’informer la Commission d’attribution sur le sujet afin qu’elle s’appuie sur la situation locale pour justifier cette attribution (Précisions du ministère de la Cohésion des territoires en juillet 2017).
2. Le dépassement des plafonds de ressources
Afin de favoriser le départ des locataires HLM dont les ressources dépassent les plafonds fixés pour l’attribution des logements sociaux, les locataires peuvent être déchus de leur droit au maintien dans les lieux.
La loi Egalité et Citoyenneté du 26 janvier 2017 a modifié le seuil de ressources à compter duquel ces locataires perdent leur droit au maintien dans les lieux et a réduit le délai à compter duquel cette perte intervient(11).
Quel est le seuil de déclenchement de la perte du droit au maintien dans les lieux?
Les locataires qui, au vu de Les locataires qui, au vu de l’enquête annuelle sur les ressources, dépassent deux ans de suite, de plus de 150 % le plafond de ressources des logements financés en PLS (Prêt locatif social) perdent leur droit au maintien dans les lieux, dans les zones se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement. (sont concernées les zones A, Abis et B1. Ces zones ont été redéfinies par un arrêté du 3.10.17 NOR : TERL1719425A (JO du 1.11.17).
| Catégories de ménage | Paris et communes limitrophes (en euros) | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions métropolitaines (en euros) |
|---|---|---|---|
| 1 - Une personne seule | 31 351 | 31 351 | 27 256 |
| 2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 46 855 | 46 855 | 36 397 |
| 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou un jeune ménage sans personne à charge ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap | 61 421 | 56 323 | 43 771 |
| 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap. | 73 333 | 67 466 | 52 842 |
| 5 - Cinq personnes ou ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap | 87 251 | 79 866 | 62 163 |
| 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap | 98 180 | 89 874 | 70 058 |
| Personne supplémentaire | 10 941 | + 10.014 | 7 814 |
Tous les locataires sont concernés par ce seuil unique qu’ils occupent un logement de type PLAI, PLUS ou PLS (types de financements des constructions HLM).
A partir de quel moment intervient la perte du droit au maintien dans les lieux?
Le délai de perte de ce droit passe de 3 ans à 18 mois12. Le délai court à partir du 1er janvier qui suit les résultats de l’enquête. A son terme, le locataire doit quitter les lieux.
En revanche, un retour du droit au maintien dans les lieux survient si, au cours des 18 mois, les ressources redeviennent inférieures aux plafonds de ressources précités. Il s’agit ainsi de tenir compte des fluctuations des revenus des occupants, ou de la possibilité pour des locataires de percevoir, une année donnée, des revenus exceptionnels et non reconductibles.
Quelles sont les conséquences de ce dépassement?
Le bailleur est tenu successivement d’informer son locataire sans délai dès que l’enquête révèle ce dépassement pour la deuxième année consécutive et de lui notifier par lettre recommandée avec avis de réception ou de lui signifier par acte d’huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute
occupation. Cette notification doit intervenir 6 mois avant la fin du délai de 18 mois au terme duquel le locataire doit quitter son logement
Sont exonérés de cette obligation de mobilité:
- les locataires qui atteignent 65 ans l’année suivant les résultats de l’enquête faisant apparaître le dépassement pour la deuxième année consécutive ;
- les locataires handicapés13 ou ayant à leur charge une personne handicapée ;
- les locataires de logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville(14).
- Cette déchéance n’est pas applicable aux locataires résidant au plus tard le 31 décembre 2014 dans les quartiers classés en zone urbaines sensibles qui n’auront pas été classés, à compter du 1er janvier 2015, en quartiers prioritaires de la politique de la ville.
- Cette disposition est applicable aux SEM à la seule différence qu’il n’y a pas de perte du droit au maintien dans les lieux (sans objet), mais déchéance du titre d’occupation (loi du 25.3.09 : art. 64 / CCH : L.482-3)
3. Le défaut de réponse à l’enquête annuelle des ressources
Comment s’opère la déchéance du droit au maintien dans les lieux?
La loi Egalité et Citoyenneté a créé un nouveau cas de perte du droit au maintien dans les lieux : depuis le 1er janvier 2018, lorsqu’un locataire ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources pendant deux années consécutives, il doit quitter son logement à l’issue d’un délai de dix-huit mois, à la condition que le bailleur lui ai notifié, 6 mois auparavant, par lettre recommandée ou par acte d’huissier son obligation de quitter les lieux à l’expiration du délai(15).
Le locataire peut bénéficier, à nouveau, d’un droit au maintien dans les lieux si, au cours de la période de dix-huit mois qui suit les deux années sans réponse à l’enquête ressources, il communique les documents et renseignements de l’enquête sur les ressources et justifie que ses ressources sont inférieures aux plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés en PLS.
Le dispositif est applicable aux logements locatifs sociaux appartenant aux organismes d’HLM ou gérés par eux et situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Ces zones sont les zones A bis, A et B1 telles qu’elles sont définies en annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014 (toutes les communes du Val-de-Marne sont concernées).
Quels sont les locataires protégés?
Sont exclus de l’obligation de mobilité :
• les locataires ayant atteint l’âge de 65 ans au cours de la 2e année de dépassement ou de non-réponse à l’enquête sur les ressources;
• les locataires présentant un handicap ou
ayant à sa charge une personne présentant un handicap ;
• les locataires dont les logements sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Cependant, pour les locataires entrés dans les lieux avant le 31 décembre 2014, dans les logements situés dans les quartiers classés en zones urbaines sensibles qui n’ont pas été classés en QPV, l’entrée en vigueur de la loi est reportée au 1er janvier 2021.
Le locataire qui ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources peut voir son droit au maintien dans les lieux remis en cause
4. Les logements adaptés au handicap
Lorsque les occupants présentant un handicap n’occupent plus le logement adapté au handicap, le bailleur doit lui proposer un nouveau logement, et le locataire est déchu de son titre d’occupation et perd son droit au maintien dans les lieux dans les conditions identiques à celles énoncées en cas de sous-occupation.
Le refus de trois offres de relogement du bailleur prive le locataire du droit au maintien dans les lieux. Ces offres doivent respecter les conditions identiques à celles applicables en cas de sous-occupation (voir ci-dessus).
Le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués à l’expiration d’un délai de 6 mois qui court à compter de la notification de la troisième offre de relogement. Ce délai est porté à 18 mois en cas de décès de la personne handicapée à la charge du locataire. Ce dispositif ne s’applique pas aux locataires âgés de 65 ans et plus.
Tout comme en matière de sous-occupation une aide à la mobilité, prise en charge par le bailleur, peut être accordée au locataire.
Cette disposition est applicable aux SEM à la seule différence qu’il n’y a pas de perte du droit au maintien dans les lieux (sans objet) mais déchéance du titre d’occupation (loi du 25.3.09 : art. 64 / CCH : L.482-2).
5. La démolition du logement
Lorsque des opérations d’aménagement, de renouvellement urbain, de résorption de l’habitat insalubre sont menées, elles peuvent conduire le cas échéant à la démolition de certains immeubles nécessitant le départ des occupants. Les règles de protection des occupants imposent au bailleur social d’un immeuble qui va être démoli de reloger les habitants de celui-ci. La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a prévu de nouvelles modalités pour ce relogement. Ainsi, il est désormais prévu qu’en cas d’autorisation de démolir un logement HLM ou conventionné16 ou en cas de démolition prévue par une convention pluriannuelle signée avec l’ANRU (PNRU et NPNRU), le locataire qui refuse trois offres de relogement de la part de son bailleur perd son droit au maintien dans les lieux17.
La procédure de relogement est identique à celle prévue dans le cadre de la sous- occupation.
A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués s’il ne l’accepte pas. Cette disposition s’applique aux SEM dans les mêmes conditions (CCH : L.472-1-8)
Cette obligation d’offrir trois logements n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions de la loi de 1948, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. Il s’agit de cas, rares, dans lesquels, compte tenu de caractéristiques propres au ménage à reloger (taille du ménage par exemple) le bailleur a prévu un logement spécifique pour ce ménage.
Dans ce cas une seule offre suffit.
En cas de litige, le départ du locataire pourra être obtenu après lui avoir rappelé les conditions dans lesquelles il a bénéficié de la protection légale puis, le cas échéant après saisine du juge d’instance.
De manière générale les bénéficiaires du relogement sont:
• Les locataires des logements démo- lis c’est-à-dire les titulaires d’un bail d’habitation, ou ceux qui disposent d’un titre par transfert ou continuation du bail à la suite du décès ou de l’abandon de domicile du locataire d’origine ;
• Les occupants de logements HLM signataires d’un protocole d’accord avec l’organisme propriétaire valant titre d’occupation, à la condition que les conditions fixées par ce protocole et le plan d’apurement joint soient respectées (art. L. 353-15-2 CCH).
En revanche les occupants sans droit ni titre ne sont pas assimilés à des locataires et ne bénéficient pas du droit à relogement.
LES NOUVEAUTÉS DE LA LOI ELAN
L’article 109 de la loi Elan du 23 novembre 2018 crée un nouvel article dans le CCH, l’article L.442-5-2.
Ce dernier prévoit que les commissions d’attributions des bailleurs de logements sociaux situés dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements définies par décret, réexaminent, tous les 3 ans à compter de la date de signature du contrat de location, les conditions d’occupation du logement des locataires se trouvant dans les situations détaillées dans cette note et pouvant remettre en cause le droit au maintien dans les lieux.
La commission évalue la situation du locataire et formule, le cas échéant, un avis sur les offres de relogement à proposer aux locataires.
Sur la base de l’avis émis par la commission, le bailleur procède avec le locataire à un examen de sa situation et des possibilités d’évolution de son parcours résidentiel.
Cette disposition entre en vigueur le 1er janvier 2019 et concerne les contrats de location en cours à compter de cette date.
