Au sommaire

1. meublées

  • Exigence d’un Ă©crit
  • Annexes au contrat de location
  • Obligations du bailleur
  • Obligations du locataire
  • Encadrement des loyers
  • Quittance
  • Clause rĂ©solutoire en cas d’impayĂ©s de loyer

2. Dispositions particulières aux locations meublées

  • DurĂ©e du bail
  • Inventaire du mobilier
  • DĂ©pĂ´t de garantie
  • Charges locatives
  • ModalitĂ©s de congĂ©

Avant la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, il n’existait pas de définition légale du logement meublé. Il appartenait au juge, en vertu de son pouvoir souverain d’appréciation, d’appliquer ou non le régime de la location meublée à un logement en cas de litige.

Un logement meublé est désormais défini comme «un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante». Il doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

La loi du 24 mars 2014 instaure un véritable statut des baux meublés, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire :

  • en rendant applicable au logement meublĂ© certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 : obligations du bailleur et du locataire, encadrement des loyers, dĂ©livrance de quittance de loyers, dĂ©pĂ´t de garantie, clause rĂ©solutoire en cas d’impayĂ©s de loyers… ;
  • en crĂ©ant des dispositions particulières aux locations meublĂ©es.

Les contrats de location meublée en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR restent soumis au dispositif légal antérieur, c’est-à-dire aux dispositions des articles L. 632-1 et suivants du CCH et aux stipulations contractuelles.

Toutefois, sont immédiatement applicables à ces contrats les dispositions relatives aux obligations du bailleur, du locataire, à l’indécence et aux compétences de la Commission départementale de conciliation.

1. Dispositions communes aux locations vides et meublées

Exigence d’un écrit

Le contrat de location doit être obligatoirement établi par écrit. La loi ALUR instaure un contrat-type, dont le contenu sera défini par décret.

Annexes au contrat de location

Doivent être annexés au contrat de bail :

  • un Ă©tat des lieux ;
  • un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique,
  • constat de risque d’exposition au plomb, Ă©tat mentionnant l’absence ou la prĂ©sence d’amiante, Ă©tat de l’installation intĂ©rieure d’électricitĂ© et de gaz, Ă©tat des risques naturels et technologiques (pour les zones couvertes).

Obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de :

  • remettre au locataire un logement dĂ©cent ;
  • dĂ©livrer au locataire le logement en bon Ă©tat d’usage et de rĂ©paration ;
  • assurer la jouissance paisible du logement ;
  • entretenir les locaux et procĂ©der aux rĂ©parations autres que locatives ;
  • ne pas s’opposer aux amĂ©nagements du locataire

Obligations du locataire

Le locataire est tenu de :

  • payer le loyer et les charges Ă  la date convenue ;
  • user paisiblement des locaux ;
  • rĂ©pondre des dĂ©gradations ;
  • prendre en charge l’entretien courant du logement ;
  • laisser l’accès au logement pour la rĂ©alisation de travaux ;
  • ne pas transformer les lieux ;
  • s’assurer contre les risques locatifs.

Encadrement des loyers

Il existe des mécanismes d’encadrement des loyers au moment de la conclusion du contrat :

Décret annuel d’encadrement des loyers
Depuis la loi ALUR, les logements meublĂ©s sont soumis, avec les logements louĂ©s vides, aux dispositions de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, prĂ©voyant un encadrement des loyers par dĂ©cret. Ainsi, dans les zones concernĂ©es (toutes les communes du Val-de-Marne – dĂ©cret du 10 mai 2013), le loyer, lors de la mise en location d’un logement vacant, n’est plus libre (dĂ©cret du 30 juillet 2014) : il est limitĂ© au dernier loyer appliquĂ© au prĂ©cĂ©dent locataire, Ă©ventuellement rĂ©visĂ© en fonction de l’évolution de l’indice de rĂ©fĂ©rence des loyers (IRL).

Cependant, lorsque le bailleur a effectué des travaux dans le logement ou que le loyer est manifestement sous-évalué, le décret d’encadrement des loyers ne s’appliquera pas(1).

Sont exclus de ce dispositif, et donc fixés librement :

  • les loyers des logements faisant l’objet d’une première location ;
  • les loyers des logements inoccupĂ©s par un locataire depuis plus de 18 mois.

Encadrement légal des loyers
La loi ALUR prévoit un dispositif d’encadrement légal des loyers dans les zones dites «tendues». Cet encadrement sera prochainement mis en œuvre à titre expérimental à Paris.
Après la mise en place et l’agrément d’un observatoire local des loyers, le Préfet devra arrêter, chaque année, par catégorie de logement et par secteur géographique, un loyer de référence. En zone tendue, la fixation du loyer sera libre dans la limite du loyer de référence majoré de 20 % défini par le Préfet.

Quittance

Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en
fait la demande. Aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance
ne peut être facturé au locataire.

Clause résolutoire en cas d’impayés de loyer

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

2. Dispositions particulières aux locations meublées

Durée du bail

Le contrat de location doit être établi par écrit pour une durée d’un an minimum et est tacitement reconductible.

Exception :
Le bail peut être conclu pour une durée de neuf mois lorsque la location est consentie à un étudiant. Dans ce cas, la reconduction tacite ne s’applique pas. L’étudiant doit quitter les lieux, au plus tard, au terme du contrat.

Inventaire du mobilier

Le décret du 31 juillet 2015 dresse un inventaire des éléments que doit comporter ce mobilier (art. 2). Il est ainsi prévu que tout logement meublé occupé à titre de résidence principale doit être garni au minimum des 11 éléments suivants :

  • literie comprenant couette ou couverture ;
  • dispositif d’occultation des fenĂŞtres dans les pièces destinĂ©es Ă  ĂŞtre utilisĂ©es comme chambre Ă  coucher ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou four Ă  micro-ondes ;
  • rĂ©frigĂ©rateur et congĂ©lateur ou, au minimum, un rĂ©frigĂ©rateur dotĂ© d’un compartiment permettant de disposer d’une tempĂ©rature infĂ©rieure ou Ă©gale Ă  6°C ;
  • vaisselle nĂ©cessaire Ă  la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • Ă©tagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matĂ©riel d’entretien mĂ©nager adaptĂ© aux caractĂ©ristiques du logement.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties à la remise et à la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et de façon amiable, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté, et sont joints au contrat de location. Ils ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

Depuis le 15 septembre 2014, lorsqu’un agent immobilier est mandaté pour établir un état des lieux d’entrée, les honoraires susceptibles d’être facturés au locataire ne peuvent excéder :

  • le montant payĂ© par le bailleur,
  • dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habitable.

DĂ©pĂ´t de garantie

Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer principal (loyer hors charges).

Charges locatives

Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de location :

  • soit par provision mensuelle, faisant l’objet d’une rĂ©gularisation annuelle ;
  • soit sous la forme d’un forfait versĂ© simultanĂ©ment au loyer et ne pouvant donner lieu Ă  complĂ©ment ou Ă  rĂ©gularisation ultĂ©rieure. Le montant du forfait de charges est fixĂ© en fonction des dĂ©penses rĂ©elles de l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente, voire du budget prĂ©visionnel pour les immeubles soumis au statut de la copropriĂ©tĂ©. Il peut ĂŞtre rĂ©visĂ© chaque annĂ©e aux mĂŞmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas ĂŞtre manifestement disproportionnĂ© au regard des charges dont le locataire ou, le cas Ă©chĂ©ant, le prĂ©cĂ©dent locataire, se serait acquittĂ©.

Modalités de congé

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve de respecter un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois (étudiants).

Le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail et donner congé au locataire, trois mois avant la fin du contrat. Ce refus doit être motivé :

  • soit par sa dĂ©cision de reprendre le logement : le bailleur doit alors justifier du caractère rĂ©el et sĂ©rieux de sa dĂ©cision de reprise ;
  • soit par sa dĂ©cision de vendre le logement ;
  • soit par un motif lĂ©gitime et sĂ©rieux, notamment l’inexĂ©cution par le locataire de l’une de ses obligations.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif de résiliation et, en cas de reprise, les nom, adresse et nature de son lien avec le bénéficiaire de la reprise (le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou concubin notoire).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le fait pour le bailleur de délivrer un congé frauduleux est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits reprochés.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail sans proposition de relogement lorsque le locataire a plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Toutefois, cette obligation de relogement tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou que ses ressources sont inférieures au plafond précédemment cité.