Mise à jour aout 2024
Au sommaire
1. Le champ d’application du bail mobilité
- Les locations concernées
- Les locataires pouvant en bénéficier
2. Le régime juridique du bail mobilité
- La durée du contrat
- La vie du contrat
- La fin de bail
3. Les formalités
- Le contenu
- Les documents annexes
4. Avantages par rapport aux autres régimes de location
Créé par la loi ELAN du 23 novembre 20181, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé. Le bail mobilité donne plus de flexibilité au bailleur et facilite l’accès au logement de certaines catégories de personnes, notamment à des étudiants ou des personnes en mobilité professionnelle.
Son régime juridique est intégré dans un titre nouveau de la loi du 6 juillet 1989 qui est donc d’ordre public (le titre 1er ter). Il est expressément précisé que les logements loués dans le cadre d’un bail mobilité sont considérés comme des locaux à usage d’habitation et ne doivent donc pas faire l’objet d’une autorisation de changement d’usage.
Cette note présente les spécificités de ce nouveau bail.
Textes de référence :
Loi N°2018-1021 du 23 novembre 2018: article 107
Loi du 6 juillet 1989: ARTICLES 8, 17, 18, 23, 25-12, 25-13, 25-15, 25-16, 25-17
Loi ALUR N°2014-366 du 24 mars 2014
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002
Article 232 du Code général des impôts
Code de la construction et de l’habitation: article 631-7
1. Le champ d’application du bail mobilité
Les locations concernées
Le bail mobilité porte sur des logements meublés(2). Ces logements sont équipés de façon à permettre aux locataires de s’y installer sans avoir besoin d’apporter de mobilier personnel. Dans la mesure où l’article 25-4 de la loi de 1989 est applicable au bail mobilité, il faut en conclure que la liste du mobilier fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 l’est aussi. Le logement devra donc comporter au minimum les éléments suivants :
- literie comprenant couette ou couverture;
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6° C ;
- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Un inventaire détaillé du mobilier devra être établi par écrit et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties lors de la remise et de la restitution des clés.
Avec ce bail, il est notamment possible pour le propriétaire de mettre en location sa résidence principale pour quelques temps (1 à 10 mois).
Exemple : Le propriétaire d’un logement occupé au titre de sa résidence principale, part 5 mois en déplacement (professionnel ou vacances), il peut alors mettre ce logement en location meublée à des locataires éligibles à ce type de bail. Il devra toutefois le louer pour une durée minimale de 1 mois.
Bien que plus souple que les locations vides et meublées classiques, ce nouveau bail ne déroge pas à l’obligation de fournir au locataire un logement décent, en bon état d’entretien et de réparation, avec des
équipements en bon état de fonctionnement et une surface et un confort suffisants(3).
En revanche, ne peuvent pas faire l’objet d’un bail mobilité les logements-foyers ou les logements sociaux(4).
Le bail mobilité porte uniquement sur des logements meublés
Les locataires pouvant en bénéficier
Ce bail est destiné à certaines catégories de personnes qui ont besoin d’un logement à titre de résidence principale temporaire. Le législateur a considéré que jusqu’à présent, pour ces personnes, il n’existait pas de bail adapté.
Seuls certaines personnes peuvent signer un bail mobilité en tant que locataire(5).
En effet, le bail mobilité peut être conclu avec un locataire, sans condition d’âge ni de ressources, justifiant, à la date de prise d’effet du contrat, être en :
- formation professionnelle ;
- études supérieures ;
- contrat d’apprentissage ;
- stage ;
- engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
- mutation professionnelle ;
- mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle (intérimaires ou travailleurs saisonniers).
2. Le régime juridique du bail mobilité
La durée du contrat
Le bail mobilité est un contrat conclu pour une durée obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois. Ce contrat ne peut être ni renouvelé ni reconduit. Le locataire resté dans les lieux devient alors un occupant sans droit ni titre. Cependant la durée du contrat de location peut être modifiée une fois, par avenant, sans que la durée totale ne dépasse 10 mois.
Exemple : la durée du bail initialement prévue est de 6 mois. Sa durée peut être prolongée par avenant de 4 mois maximum : 6 mois + 4 mois, soit une durée totale de 10 mois. La durée maximale est respectée.
Au terme de 10 mois, si le bailleur et le locataire veulent conclure un nouveau bail, celui-ci sera soumis aux règles de location meublée ordinaire à usage de résidence principale (un an ou 9 mois pour les étudiants par dérogation).
Le bail mobilité est d’une durée comprise entre 1 et 10 mois maximum
Il est fait interdiction au bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie à la signature du bail
Certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux locations vides et aux locations meublées classiques sont applicables au bail mobilité:
| Articles de la loi du 6 juillet 1989 | Contenu |
| Article 1er | Texte relatif au discrimination au logement |
| Article 3-2 | Texte concernant l’état des lieux |
| Article 3-3 | Texte listant les diagnostics règlementaires |
| Article 4 | Texte listant les clauses interdites |
| Article 5 | Texte limitant la rémunération des intermédiaires à la location |
| Article 6 | Texte listant les obligations du bailleur |
| Article 7 | Texte listant les obligation du locataire |
| Article 7-1 | Prescription des actions locataire/bailleur |
| Article 8 | Texte fixant les conditions de cessions et sous-locations |
| Article 8-1, I à IV | Modalités de colocation |
| Article 18 | Blocage des loyers |
| Article 21 | Obligation de délivrance d’une quittance |
| Article 22-1 | Modalité du cautionnement |
| Article 22-2 | Liste des pièces justificatives du locataire et de sa caution |
| Article 25-4 | Notion de logement meublé |
| Article 25-5 | Inventaire du mobilier |
| Articles 25-12 à 25-18 | Régime propre au bail mobilité |
La fin de bail
À l’échéance du bail, le locataire doit libérer les lieux. Le bailleur n’a pas à donner congé ni à justifier d’un motif pour récupérer le logement, puisque le bail prend fin automatiquement.
En revanche le locataire peut donner congé à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, en respectant un délai de préavis de 1 mois(12).
Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le loyer et les charges sont dus jusqu’à la fin de la période de préavis à moins que le logement ne soit de nouveau occupé en accord avec le bailleur.
Même s’il ne dispose pas de la faculté de donner congé, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations en saisissant le tribunal d’instance.
3. Les formalités
Le contenu
Il n’existe pas de contrat type pour le bail mobilité, sa forme et son contenu sont simplifiés par rapport au bail meublé classique. Il doit, en revanche, être établi par écrit et contenir des mentions obligatoires telles que la mention « bail mobilité ». Si cette mention n’est pas inscrite, le bail peut être requalifié en bail meublé classique : les bénéfices du bail mobilité seront perdus.
La raison pour laquelle le locataire signe un bail mobilité doit également être écrite : le locataire doit fournir un justificatif (contrat de travail, convention de stage) qui prouve qu’il est bien éligible à ce dispositif.
Le bail mobilité précise :
- le nom et l’adresse du bailleur ;
- le nom du locataire ;
- la date de prise d’effet ;
- la durée du contrat de location ;
- la consistance, la destination et la surface habitable de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
- le montant du loyer et des charges et leurs modalités de paiement ;
- le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité (cf. liste ci-dessus) ;
- le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location, le cas échéant ;
- une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie ;
- une mention selon laquelle le contrat de location est soumis au régime du bail mobilité.
Les documents annexes
Outre l’état des lieux et l’inventaire détaillé du mobilier, le bailleur devra fournir au locataire le dossier de diagnostic technique et des extraits du règlement de copropriété si le logement loué est un lot de copropriété.
Le dossier de diagnostic technique comprend:
- le diagnostic de performance énergétique;
- le constat de risque d’exposition au plomb;
- un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz ;
- le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques.
Les extraits du règlement de copropriété concernent la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisent la quote part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
4. Avantages du bail mobilité par rapport aux autres régimes de location
Avantages du bail mobilité par rapport aux autres régimes de location:
Dans les agglomérations où la location saisonnière est fortement règlementée, le bail mobilité permet de louer à des clientèles de passage sur des périodes de 1 à 2 mois sans nécessité de faire une demande de changement d’usage. En effet l’article 107 de la loi ELAN modifie l’article 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation en définissant les locaux loués via le bail mobilité comme des locaux d’habitation qui ne nécessitent pas de changement d’usage.
Par rapport au bail classique meublé, le bail mobilité a la faculté de définir une durée fixe de quelques mois pour la location sans reconduction tacite. Le bailleur n’a plus besoin de motif pour mettre un terme au bail.
Enfin, le bail mobilité va permettre à certains étudiants de signer des contrats éventuellement d’une durée inférieure ou supérieure à 9 mois (régime dérogatoire à la location meublée classique déjà existant), d’être dispensé de l’obligation de verser un dépôt de garantie à la signature du bail, contrainte financière lourde pour les étudiants sans ressources et de pouvoir bénéficier de la garantie VISALE à la place d’une caution personne physique souvent difficile à mobiliser.
