Note juridique : Le Prêt Social Location-Accession – PSLA

Les opérations finançables

Le PSLA peut être accordé pour financer des opérations de construction ou d’acquisition de logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession. Les travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 du CGI sont désormais intégrés. Constituent des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, les travaux portant sur des immeubles existants qui consistent en une surélévation, ou qui rendent à l’état neuf2 :– soit la majorité des fondations ;– soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;– soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;– soit l’ensemble de certains éléments de second œuvre (les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage) dans une proportion au moins égale aux 2/3 pour chacun d’entre eux.

Le PSLA peut être consenti à des personnes morales (organismes HLM, SEM, promoteurs privés) pour des opérations agréées par l’État pour la construction ou l’acquisition de logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession et destinés à être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus sont inférieurs, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession, aux plafonds de ressources de l’ancien dispositif «Prêt à taux zéro» (PTZ).
De 2015 à 2023, les plafonds de ressources PSLA étaient révisés le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année précédente.

L’arrêté du 11 décembre 2023 a remplacé cet indice par l’Indice de référence des loyers (IRL). Par ailleurs, il a aligné les plafonds de ressources PSLA avec ceux du Prêt locatif social (PLS) accession.

L’arrêté a également prévu que les plafonds de ressources sont déterminés selon les catégories de ménages applicables en matière d’attribution de logement social
Ces modifications entrent en vigueur le 1er janvier 2024.

Les plafonds de ressources du PSLA en 2024 sont les suivants (arrêté du 26 mars 2004 modifié par l’arrêté du 11 décembre 2023) :

Les bénéficiaires

Les locataires accédants

Pour 2024, les plafonds sont les suivants :

Pour 2024, les plafonds de ressources à ne pas dépasser sont les suivants :

Le montant total des ressources qui est pris en compte pour apprécier l’éligibilité de l’emprunteur au prêt aidé correspond au plus élevé des deux montants suivants, à la date de l’émission de l’offre de prêt :

somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2023 portant sur les revenus 2022) ;
«revenu plancher» : coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté 2 octobre 2023 (JO du 3.10.23).

Les conditions financières

Pendant la phase de location, la redevance se décompose en deux parties : la première correspondant à la jouissance du logement (fraction locative) et la seconde au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive). La fraction locative de la redevance ne doit pas excéder des plafonds mensuels par mètre carré de surface utile. Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année sur la base de la variation de l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre. La part acquisitive est fixée dans le cadre du contrat de location-accession en fonction des capacités financières du locataire-accédant en accord avec le vendeur.

Le prix de vente, quand à lui, ne doit pas excéder un plafond par mètre carré de surface utile9. Le prix non révisable, est minoré à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux de 1%. Les parties peuvent s’accorder sur la fixation de plusieurs dates de levée d’option et sur le niveau de minoration de prix demandé. Dans cette hypothèse, l’opérateur doit spécifier le prix du logement pour chacune de ces dates ainsi que la minoration effectivement appliquée. Ce plafond est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l’antépénultième année et celui de l’année précédente.

Les caractéristiques

Le montant et le taux d’intérêt Le PSLA peut financer jusqu’à 100 % de l’opération de location-accession. Prêt conventionné, il doit respecter les taux d’intérêt plafonds applicables aux prêts conventionnés classiques lorsqu’il est refinancé sur des ressources libres. S’il est financé sur les fonds d’épargne de la Caisse des dépôts et consignations dédiée aux opérations d’accession financées avec un PSLA, le taux d’intérêt varie selon le statut de l’emprunteur (organisme HLM, SEM, personnes morales ou personnes physiques). Le cumul avec d’autres prêts Au moment de la levée de l’option, pour financer l’achat du logement, des prêts sont mobilisables en complément du PSLA (prêt Accession d’Action Logement, PTZ). Pour les contrats de location-accession signés à compter du 1er janvier 2015, l’accédant a la possibilité de bénéficier d’une offre de prêt à taux zéro selon CCH art. R.331-76-5-1, Arrêté modifié du 26 mars 2004 10. Arr. 26 mars 2004, NOR : EQUU0400077A, art. 3 et ann. II, mod. par arr. 30 sept. 2014, NOR : ETLL1416680A, art. 5, 2° : JO, 1er oct. CCH, art. R. 331-76-5-1 II, al. 3 partiel, mod. par D. n° 2009-392, 7 avr. 2009, art. 3 BOI-TVA IMM-20-20-10, 90 7

La réglementation qui était applicable à la date de signature du contrat de location-accession, quelle que soit la date à laquelle il lèvera son option. Il a ainsi la certitude de pouvoir bénéficier de modalités d’application connues.

Depuis le 1er janvier 2018, les opérations PSLA ne sont plus éligibles à l’APL, sauf pour les prêts et contrats de location-accession ayant fait l’objet d’une demande avant le 31 décembre 2017 et à la condition que ce prêt ou ce contrat de location-accession ait été signé avant le 31 janvier 2018.

Dans ce cas, l’occupant bénéficie de l’APL accession pour la totalité de la redevance (y compris pendant la phase locative : circulaire du 20.2.06). Le transfert du prêt Le prêt peut être transféré au bénéfice du titulaire du contrat de location-accession ou, à défaut, à un autre acquéreur pour le montant du capital restant dû, au prorata de la fraction correspondant au logement qu’il acquiert. Lorsque le transfert a lieu au bénéfice du titulaire du contrat, le montant du prêt ne peut excéder la différence entre le prix du logement et le montant de la fraction de la redevance imputable sur le prix. Cela consiste à transformer le prêt accordé au vendeur en plusieurs prêts conventionnés accordés aux accédants au moment de la levée de l’option. Le ménage n’est pas tenu d’accepter le transfert du PSLA et peut choisir toute autre offre de crédit. Le transfert n’est pas automatique : l’établissement de crédit peut s’opposer à ce que le PSLA soit transféré à un ménage présentant des garanties insuffisantes de solvabilité au moment de la levée d’option. Dans ce cas, le ménage pourrait bénéficier d’une garantie de relogement. En cas de transfert d’un PSLA à taux révisable, la révision du taux ou la modification de l’échéance des remboursements peuvent intervenir

Les engagements de l’opérateur

Pour pouvoir bénéficier du PSLA, l’opérateur doit offrir à l’accédant une garantie de relogement sous condition de ressources en cas de levée d’option et une garantie de rachat. La garantie de rachat peut être mise en jeu, à condition que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, sur demande de l’emprunteur ou du co-emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle est valable 15 ans à compter de la levée de l’option. La demande doit intervenir dans un délai d’un an suivant la survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, de l’un des faits suivants :– décès ;– décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;– mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;– chômage de plus d’un an attesté par l’inscription à Pôle Emploi;– invalidité reconnue par carte d’invalidité ou par décision de la CDAPH ;– divorce ;– dissolution d’un PACS. L’opérateur s’oblige à racheter le logement dans les conditions suivantes :– dans les 5 ans à compter de la date de levée de l’option, au prix de vente du 11. Circulaire du 26.5.04 12. CCH : R.331-76-5-2

Le logement à la levée de l’option, de la 6ème à la 15ème année à compter de la date de levée de l’option, au prix de vente du logement à la levée d’option minoré de 2,5 % par année écoulée. Ce prix est minoré, le cas échéant, des frais de réparation nécessaires à une nouvelle occupation et justifiés par la production des factures correspondantes. NB : en cas de non levée de l’option, l’opérateur ne peut bénéficier d’aucune indemnité .

Deux types de garantie de relogement coexistent selon que le locataire-accédant lève ou non l’option.

Si le ménage ne lève pas l’option, notamment en raison d’une dégradation de sa situation financière, le transfert de propriété peut être reporté à une date ultérieure (plusieurs dates peuvent être prévues dans le contrat). S’il ne peut toujours pas lever l’option, le contrat est résilié et la garantie de relogement est mobilisable. Le ménage dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS peut demander la mise en jeu d’une garantie de relogement. Elle consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les six mois à compter de la mise en jeu de la garantie par lettre recommandée avec accusé de réception. Le ménage dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter. A l’expiration de ce délai, si le ménage n’a pas accepté l’une des trois offres, la garantie cesse de s’appliquer. En outre, l’opérateur propose au ménage, en cas de non levée de l’option, une offre de relogement dans un logement locatif, correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de divorce, la garantie de relogement s’applique aux deux membres du ménage. Après la levée de l’option, le ménage, dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS, peut également demander, dans les mêmes conditions que celles prévues pour la garantie de rachat, la mise en jeu de la garantie de relogement. Dans les deux cas, lorsque le vendeur est un organisme HLM, les offres de relogement ne font pas l’objet de la procédure d’attribution ordinaire des logements sociaux

NB : la garantie de relogement doit être stipulée dans le contrat

  TVA à taux réduit

  Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties