Note juridique : La TVA immobilière à taux réduit

Le champ de la TVA réduite dans le domaine du logement est plus large que ce qui est traité dans la présente note. Rappelons donc, pour information, l’ensemble des régimes concernés(1).

Les opérations locatives sociales

Les différentes étapes susceptibles d’intervenir au cours de la réalisation d’opérations locatives sociales, depuis l’acquisition de l’emprise foncière nécessaire à la construction de logements jusqu’à la gestion courante de l’immeuble après la livraison à soi-même de la construction, voire à la cession de certains immeubles ou logements sont susceptibles d’être soumises aux taux réduit de 5,5% ou de 10 % de la TVA(2).

Les livraisons de terrains à bâtir, livraisons et livraisons à soi-même d’immeubles de logements sociaux neufs à usage locatif et de logements-foyers de jeunes travailleurs ou assimilés(3).

Les bailleurs éligibles au dispositif peuvent être des organismes d’habitation à loyer modéré(4), des sociétés d’économie mixte (SEM), des collectivités publiques, des opérateurs privés (personnes physiques ou morales).

Les livraisons à soi-même de travaux
Le taux réduit de TVA est applicable à certains travaux immobiliers(5) dans des logements sociaux, logements-foyers conventionnés, PSLA, structures d’hébergement, secteurs ANRU, établissements pour personnes âgées ou handicapées conventionnés.

Le taux réduit de 5,5%(6) est applicable aux livraisons à soi-même de travaux de rénovation dont l’objet est de concourir à la réalisation d’économies d’énergie et de fluides, à l’amélioration de l’accessibilité des personnes handicapées, à la mise aux normes des logements, à la protection des populations et des locataires contre certains risques.
D’autres travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien, autres que l’entretien des espaces verts et les travaux de nettoyage peuvent bénéficier du taux de 10 % lorsqu’ils ne bénéficient pas du taux réduit de 5,5 %.

Ce dispositif complète le dispositif général prévoyant l’application du taux réduit de la TVA de 5,5 % aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique portant sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans(7).

– Les livraisons et livraisons à soi-même de locaux d’établissements accueillant des personnes handicapées ou âgées
L’application du taux réduit de TVA à 5,5 % concerne les établissements accueillant  :

• des personnes handicapées(8) de type maisons d’accueil spécialisées (MAS), foyers d’accueil médicalisés (FAM), les foyers d’hébergement ainsi que les foyers de vie ou les foyers occupationnels.
• des mineurs ou jeunes adultes handicapés. L’application du taux réduit est réservée à la seule partie des locaux destinée à l’hébergement de jour et de nuit, temporaire ou permanent, des mineurs ou des jeunes adultes handicapés.
• des personnes âgées, de type établissements d’hébergement de personnes âgées (EHPA), établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD), les unités de soins longue durée (USLD), les logements foyers, les petites unités de vie et les unités pour personnes désorientées(9). Ces établissements sont susceptibles de bénéficier du taux réduit s’ils sont éligibles à l’obtention du prêt locatif social (PLS).

Les opérations d’accession sociale à la propriété

Les opérations de location-accession(11) à la propriété conventionnées et agréées sont concernées, ainsi que les opérations portant sur les logements situés dans les zones faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine.

Ces modalités seront développées dans la partie 2 de la présente note juridique.

Les opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement intermédiaire

Certaines opérations de construction ayant fait l’objet d’un agrément préalable entre le propriétaire ou le gestionnaire des logements et le représentant de l’État dans le département, dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc locatif existant, peuvent bénéficier d’une TVA au taux intermédiaire. Ces modalités seront développées dans la partie 2 de la présente note juridique.

Les travaux d’amélioration de la qualité énergétique pratiqués par les particuliers

Il s’agit des travaux de pose, d’installation et d’entretien des matériaux et équipements ouvrant droit au crédit d’impôt en faveur du développement durable, sous réserve que ces matériaux et équipements respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales fixés par arrêté(10).
La loi de finances pour 2015 et la loi de finances rectificative pour 2014 sont venues renforcer ces dispositions.

Les opérations de location-accession à la propriété conventionnées et agréées

Le taux réduit de la TVA est applicable aux livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession2 qui font l’objet d’une convention et d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’État dans le département. Il s’agit du PSLA, Prêt Social Location-Accession.
La loi du 12 juillet 1984, qui crée la location-accession à la propriété immobilière, la définit comme « le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer par la manifestation ultérieure de sa volonté (…) et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option ».

Le contrat de location-accession, qui n’emporte pas de transfert immédiat de propriété, suit le régime des contrats de location d’immeubles pour la période antérieure à la levée de l’option. La fraction locative de la redevance, qui constitue la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance des locaux, est exonérée de la TVA(12). Les sommes versées au titre de la fraction acquisitive de la redevance, assimilable à une épargne qui constituera l’apport personnel du locataire-accédant en cas de levée de l’option, sont situées hors du champ d’application de la TVA dès lors qu’il ne peut être considéré que la condition du lien direct est remplie au moment du versement.

Les conditions d’exercice du droit à réduction de TVA

Le transfert de propriété de l’immeuble au ménage réalisé dans le cadre de la location-accession à la propriété est, de droit commun, soumis à la TVA lorsqu’il intervient dans les cinq ans qui suivent l’achèvement de la construction. Il peut être soumis à la taxe, sur option du bailleur, lorsqu’il intervient ultérieurement.

L’assiette de la TVA est constituée par le prix de cession de l’immeuble hors taxe, le montant de l’indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l’apport, augmenté des charges qui s’y ajoutent .
La TVA(12) est exigible à la date du fait générateur, c’est-à-dire au moment de la livraison.
Les livraisons à soi-même de certains travaux présentés plus tôt, autres que l’entretien des espaces verts et les travaux de nettoyage, réalisés dans les logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés sont obligatoirement imposés au taux réduit ou au taux de 10 %, pendant la phase locative du contrat de location-accession comme en cas de non-levée d’option.

Pour les livraisons d’immeubles intervenant à compter du 1er janvier 2014, le délai durant lesquelles les conditions d’octroi du taux réduit de 5,5 % doivent être respectées est ramené de quinze à dix ans suivant la réalisation du fait générateur de l’opération. Par ailleurs, le complément d’impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année.

Toutefois, il est admis que le reversement du complément de taxe ne soit pas exigé dans les cas où les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat prévue au contrat sont remplies, en cas de survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :

• décès ;
• décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;
• mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;
• chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique ;
• délivrance d’une carte d’invalidité ;divorce ;
• dissolution d’un pacte civil de solidarité.

Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014, le reversement du complément de taxe n’est également pas exigé en cas de survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des événements suivants :

• mariage ;
• conclusion d’un pacte civil de solidarité ;
• naissance d’un enfant ;
• délivrance d’une carte d’invalidité à l’un des enfants à charge.

Les opérations portant sur les logements situés dans les zones faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine ou d’un contrat de ville

L’application du taux réduit de la TVA est prévue(13) pour les livraisons et livraisons à soi-même d’immeubles, ainsi qu’aux travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logement, dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine dans le cadre du Programme national de rénovation urbaine (14)(PNRU), ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la Ville, ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers.

L’article 6 de la loi du 1er août 2003 précise que ces quartiers sont ceux dont la liste est fixée par le décret du 26 décembre 1996 modifié et, à titre exceptionnel, des quartiers présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues (ces derniers sont communément appelés « quartiers ayant obtenu des dérogations au titre l’article 6 de la loi du 1er août 2003 »).

Avant le 1er janvier 2014, pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’immeuble devait être situé dans ces périmètres de conventions ANRU ou entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers. La limite de 500 mètres est ramenée à 300 mètres par la loi de finances pour 2014. Par dérogation, les opérations situées à plus de 300 mètres et à moins de 500 mètres continuent de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 7 % dès lors que la demande de permis de construire aura été déposée avant le 31 décembre 2013. A défaut, le taux de 20 % (taux de droit commun) s’appliquera.

Toutefois, le taux de 5,5 % continue de s’appliquer aux livraisons et travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction lorsqu’un avant-contrat ou un contrat préliminaire ou, à défaut, un contrat de vente ou un contrat ayant pour objet la construction du logement a été signé avant le 1er janvier 2012.

Dans ces secteurs, le taux réduit s’applique, toutes conditions étant remplies par ailleurs, si :

• la vente ou la livraison à soi-même intervient à compter de la signature de la convention ;
• et dès lors que la demande de permis de construire est déposée avant la fin de l’année au cours de laquelle peut intervenir l’engagement financier de la dernière opération physique prévue par la convention. Le bénéfice du taux réduit s’applique jusqu’au 31 décembre de l’année de la date limite de demande de solde marquant la fin de la convention.

L’article 17 de la loi de finances pour 2015 étend le régime de TVA à taux réduit existant pour les quartiers ANRU aux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), soit 1 300 territoires. Ce nouveau régime s’applique selon les mêmes conditions que la TVA réduite en zone ANRU (plafonds de revenus et de prix, occupation à titre de résidence principale) pour toutes les ventes conclues à compter du 1er janvier 2015 sous réserve du respect de trois conditions :

• la demande de permis de construire de l’opération est déposée postérieurement à la signature du contrat de ville ;
• le logement est situé sur le territoire d’un QPV ou à une distance de moins de 300 mètres ;
• le contrat de ville de ce territoire soit signé au moment de la signature de l’acte de vente.

Dans le cas de ventes d’appartements d’immeubles collectifs, la situation de certaines parties communes hors, pour partie ou entièrement, de ce périmètre (aire de stationnement, espaces verts) n’est pas de nature à remettre en cause l’éligibilité du logement au dispositif. Il en va de même des dépendances bâties (emplacement de parkings en sous-sol, garages, boxes) situées hors de ce même périmètre étant toutefois précisé que ces dernières sont alors non éligibles au taux réduit.

Les ressources des personnes physiques qui acquièrent ou construisent les immeubles ne doivent pas excéder les plafonds fixés par l’autorité administrative pour l’attribution des logements locatifs conventionnés majorés de 11 %.
Pour bénéficier du taux réduit, l’acquéreur doit attester dans l’acte de vente qu’il satisfait, ainsi que les personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, à cette condition de ressources, à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement(15).

Pour bénéficier du taux réduit, l’acquéreur doit attester que le logement est acquis pour un usage de résidence principale, soit un logement occupé au moins huit mois par an par l’acquéreur, sauf en cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Cette condition exclut ainsi notamment du bénéfice du taux réduit, les opérations portant sur un immeuble destiné à un usage locatif ou de résidence secondaire.

Le prix de vente ou de construction des logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession et qui font l’objet d’une décision d’agrément de l’État (plafonds PSLA).

Le taux intermédiaire de TVA de 10 % est applicable à certains organismes pour la livraison de logements neufs destinés à la location à usage de résidence principale dans le cadre d’une opération de construction ayant fait l’objet d’un agrément préalable entre le propriétaire ou le gestionnaire des logements et le représentant de l’État dans le département(17).

Ces dispositions s’appliquent aux opérations pour lesquelles l’ouverture du chantier est intervenue depuis le 1er janvier 2014.

Les logements doivent être implantés sur un terrain situé, à la date de la signature de l’agrément, sur le territoire des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc locatif existant(18).

Ces logements doivent être intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de surface habitable(19) de logements (type logements sociaux, PSLA, structures d’hébergement temporaire ou d’urgence…)(20).

On entend par ensemble immobilier :

• un bâtiment ou un groupe de bâtiments faisant l’objet d’un même permis de construire ;
• un groupe de bâtiments faisant l’objet de plusieurs permis de construire attribués sur une période de 18 mois et contenant chacun le même document d’aménagement garantissant une unité d’ensemble(21) à condition que la qualité d’ensemble immobilier de l’opération ait été validée par le représentant de l’État dans le département dans le cadre de l’agrément préalable(22). Le demandeur de cet agrément effectue une seule demande par ensemble immobilier.

Pour les demandes d’agrément déposées avant le 31 décembre 2014, et à titre dérogatoire, la période de 18 mois prévue entre l’attribution des permis de construire est portée à 24 mois.

Les logements doivent être destinés à la location à usage de résidence principale et loués à des personnes physiques dont les ressources à la date de conclusion du bail ne dépassent pas les plafonds fixés par décret.

Sont concernées les livraisons d’immeubles neufs résultant d’une construction nouvelle achevés ou en état futur d’achèvement. Néanmoins, ne sont pas concernées par le dispositif les livraisons d’immeubles neufs résultant de travaux ayant rendu à l’état neuf un immeuble existant.
Sont également concernées les livraisons à soi-même d’immeubles neufs.

L’application de ce dispositif répond aux principes suivants :

• les travaux de construction d’un immeuble neuf sont facturés au taux normal (prestations d’études, honoraires d’architecte, travaux immobiliers, etc.) ;
• l’imposition à la TVA au taux réduit de la livraison à soi-même des logements neufs permet de déduire cette taxe ayant grevé les opérations d’amont soumises au taux normal ;
• les opérateurs concernés supportent au final une charge de TVA au taux réduit.

Toute personne ayant acquis des logements au taux réduit est tenue au paiement du complément d’impôt résultant de la différence entre le taux réduit de 10 % et le taux normal lorsque :

• elle ne respecte pas la condition de 25 % de logements sociaux23 au sein de l’ensemble immobilier ;
• elle cesse de louer tout ou partie des logements dans les vingt ans qui suivent le fait générateur de l’opération de construction, sauf si cette cessation résulte, à compter de la onzième année, de cessions de logements.
  Jusqu’à la seizième année qui suit le fait générateur de l’opération de construction, les cessions ne peuvent porter sur plus de 50% des logements concernés pour un même propriétaire.

Ce pourcentage est apprécié en nombre de logements sans tenir compte de la surface des logements concernés.

Lorsqu’ils ont bénéficié de la TVA à 10 % et, dès lors qu’ils respectent les conditions de location, les logements affectés à l’habitation principale sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de vingt ans à compter de l’année qui suit celle de leur achèvement.

TVA IMMOBILIÈRE À TAUX RÉDUIT

Nouveaux barèmes :

Plafonds de ressources pour les accédants dans les zones ANRU au 1er janvier 2024 :

Catégories de ménages	Paries et communes limitrophes	Ile-de-France (hors Paris et communes limitrophes)	Autres régions métropolitaines
1 personne	37 581	37 581	32 673
2 personnes	56 169	56 169	43 633
3 personnes	73 630	67 517	52 471
4 personnes	87 909	63 347	63 347
5 personnes	104 592	95 739	74 518
6 personnes	117 694	107 738	83 983
Personne supplémentaire	+13 116	+12 005	+9 368

Sources : (CGI : art. 278 sexies / arrêté du 29.7.87 modifié par l’arrêté du 28.12.18 : JO du 30.12.18 / BOFIP du 18.1.19)

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Prix plafonds pour l’accession sociale (PSLA, ANRU) au 1er janvier 2024 :

Zone géographique	Prix maximum HT (en euros/m2 de surface utile)
A bis	5 941
A	4 501
B1	3 605
B2	3 147
C	2 751

Sources : CCH, art. D. 443-34, III, transféré par D. n° 2019-873, 21 août 2019, art. 5, II, 4°

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Plafonds de ressources pour les opérations de location-accession financées par un PSLA au 1er janvier 2024 :

Catégories de ménages	Zone A et A bis	Zone B1	Zone B2 et C
1 personne	37 581	37 581	32 673
2 personnes	56 169	56 169	43 633
3 personnes	73 630	67 517	52 471
4 personnes	87 909	63 347	63 347
5 personnes	104 592	95 739	74 518
6 personnes	117 694	107 738	83 983
Personne supplémentaire	+13 116	+12 005	+9 368

Remarque : Depuis 2009, dans le cadre du Prêt social de location-accession (PSLA), les logements en location-accession étaient accessibles à des ménages dont les ressources ne dépassent les plafonds de ressources PTZ (dans la version du dispositif antérieure à 2011). De 2015 à 2023, ces plafonds étaient révisés en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac. L’arrêté du 11 décembre 2023 a remplacé cet indice par l’Indice de référence des loyers (IRL). Par ailleurs, il a aligné les plafonds de ressources PSLA avec ceux du Prêt locatif social (PLS) accession. Ces modifications entrent en vigueur le 1er janvier 2024.

Sources : (arrêté du 26.3.04 modifié : art 1er, annexe III, arrêté du 4.10.01 : art. 3)

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Fraction locative de la redevance dans le cadre des opérations PSLA au 1er janvier 2024 (par m2) :

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
14,82 euros	11,38 euros	9,81 euros	9,42 euros	8,72 euros

Remarque : La fraction locative peut être révisée à chaque date anniversaire du contrat, dans la limite de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL), à partir du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Source : CCH, art. D. 331-76-5-1, II, al. 2, transféré par D. n° 2019-873, 21 août 2019, art. 5, II,

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Prix de vente plafonds du logement intermédiaire au 1er janvier 2024 :

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
5827	4317	3485	3026

Remarque : Ces plafonds sont annuellement révisés au 1er janvier en fonction de la variation de l’IRL constatée au deuxième trimestre de l’année précédente, comme pour les plafonds de loyer.

Source : CCH, art. L. 302-16, 3°CCH, art. D. 302-28, transféré par D. n° 2019-873, 21 août 2019, art. 5, II, 3°

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Plafonds de ressources des locataires en logements intermédiaires au 1er janvier 2024 :

Composition du ménage	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	43 475	43 475	35 435	31 892
Couple	64 976	64 976	47 321	42 588
+1 personne à charge	85 175	78 104	56 905	51 215
+2 personnes à charge	101 693	93 556	68 699	61 830
+3 personnes à charge	120 995	110 753	80 816	72 735
+4 personnes à charge	136 151	124 630	91 087	81 971
Majoration par personne supplémentaire	+15 168	+13 886	+10 161	+9 142

Remarque : Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac et arrondis à l’euro le plus proche. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année précédente.

Sources : CCH, art. D. 302-27, transféré par D. n° 2019-873, 21 août 2019, art. 5, II, 3°CGI, Ann. III, art. 2 terdecies D, I, 2, a et b, mod. par D. n° 2024-496, 30 mai 2024, art. 3BOI-IR-RICI-360-20-30, 170BOI-BAREME-000017, 270

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Plafonds de loyer en logement intermédiaire en 2024 en euros/m2 charges non comprises :

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
18,89	14,03	11,31	9,93

Remarque : Ces plafonds sont annuellement révisés au 1er janvier en fonction de la variation de l’IRL constatée au 2e trimestre de l’année précédente. En 2024, ils ont ainsi augmenté de 3,50 %.

Sources : CGI, Ann. III, art. 2 terdecies D, I, 1°, mod. par D. n° 2024-496, 30 mai 2024, art. 3BOI-BAREME-000017, 150