Se porter caution d’un locataire

1. L’acte de cautionnement

Qu’est-ce le formalisme ?

La caution peut être une personne physique (parent, amis) ou une personne morale (entreprise, banque, organisme type Action Logement par exemple…).
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit l’acte de caution s’applique à la fois aux locations vides et aux locations meublées à titre de résidence principale.

Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur, qui a souscrit une assurance ou tout autre forme de garantie sauf en cas de bail avec un étudiant ou un apprenti.

Comme pour le candidat locataire, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de pièces justificatives démontrant qu’elle dispose de garanties financières suffisantes pour se substituer au locataire en cas d’impayés1.

Cette liste est fixée par le décret du 5 novembre 2015 pris en application de la loi ALUR.

Rappelons qu’auparavant il n’existait aucune disposition particulière réglementant la nature des pièces qui peuvent être réclamées à la personne qui se porte caution lors de la signature d’un contrat de bail. Ce point relevait de la liberté contractuelle(2).
Le bailleur ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain3.

En revanche, il n’est pas interdit de refuser la caution d’une personne considérée comme n’étant pas suffisamment solvable(4).

Les engagements verbaux sont sans valeur et, comme le précise l’article 2294 du Code civil, «le cautionnement doit être exprès». Cela signifie, en particulier, que les parents ne sont pas a priori la caution de leurs enfants.
L’acte de caution nécessite un écrit. Il peut être établi par acte sous seing privé (acte signé directement entre le bailleur et celui qui apporte sa caution) ou par acte authentique (acte rédigé par un notaire) ou encore par acte d’avocat (acte rédigé par un avocat). L’acte de caution peut être établi sur le bail ou en annexe.

Lorsque la caution est analphabète ou étrangère, il est conseillé de passer l’acte devant notaire ou devant un avocat.

Le texte peut être en partie imprimé, mais la mention qui précise la nature et le montant de l’engagement de la caution doit obligatoirement être écrit de la main de la caution. Quelle que soit la forme il est conseillé d’en garder une copie. Dans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’acte de cautionnement doit, à peine de nullité, respecter certaines mentions. Le formalisme édicté par l’article 22-1 doit être suivi scrupuleusement. Une simple mention portée au bas du contrat telle que « bon pour caution solidaire » n’engage pas le signataire.
La Cour de cassation a fait preuve par le passé d’une extrême rigueur dans son application et considérait que l’engagement de la caution était nul dès lors que le formalisme n’est pas respecté à la lettre, même si la caution ne justifiait d’aucun grief ou qu’elle a malgré tout eu conscience de la portée et de l’étendue de son engagement(5).

Les engagements perpétuels sont nuls. La personne qui se porte caution pour un locataire ne peut jamais être engagée sans limitation de durée ou sans possibilité de se dégager. La durée de l’engagement et les possibilités de dénoncer le cautionnement dépendent de sa formulation.

L’engagement à durée déterminée

Si la caution est stipulée pour une durée déterminée (par exemple pour la durée du bail en cours et de ses deux renouvellements ou reconductions tacites), elle ne peut être retirée avant le terme prévu.
Les parties peuvent prévoir dans l’acte que certains évènements mettront fin au cautionnement : par exemple, le divorce des locataires cautionnés ou le décès. Au terme prévu, même si le bail du locataire se poursuit, l’engagement de la caution est expiré et elle est dégagée de toute obligation pour les sommes dues postérieurement à cette date.

L’engagement à durée indéterminée

Si la caution est stipulée pour une durée indéterminée ou sans indication de durée (exemple : la durée du bail sans précision de durée), le cautionnement peut être unilatéralement résilié par la caution, à l’expiration du bail ou de sa reconduction. Cette résiliation sera unilatérale et sera exprimée soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte d’huissier de justice.

Si la location est soumise à la loi de 1989 (location vide, HLM et location meublée signée à compter du 26 mars 2014), l’engagement de caution ne cesse qu’à la fin de la période de renouvellement ou de tacite reconduction en cours.

Si la location n’est pas soumise à la loi de 1989 (bail meublé signé avant le 26 mars 2014, bail commercial), la caution est déchargée de son engagement dès que le bailleur aura reçu le courrier de résiliation.

En l’absence de toute mention au bail d’origine précisant l’extension du cautionnement en cas de renouvellement du bail et en l’absence de dénonciation de son engagement, la caution ne peut soutenir qu’elle ne peut être tenue du paiement des loyers du bail reconduit ou renouvelé(14).

La loi vise «le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location»15. Ainsi, toutes les obligations locatives du preneur peuvent faire l’objet d’une garantie par un cautionnement, dés lors qu’elles sont expressément mentionnées à l’acte de cautionnement.

Il peut s’agir, notamment :

• de l’obligation du paiement du loyer et des charges ;
• du dépôt de garantie ;
• des réparations locatives ;
• des indemnités d’occupation etc.

Le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites pour lesquelles il a été contracté. Si le cautionnement a été donné pour une dette de loyer en principal, il ne peut être étendu au paiement d’une indemnité d’occupation ou de réparations locatives(16).
Si le cautionnement prévoit expressément la garantie d’autres frais incombant au locataire (pénalités, frais de procédure, indemnités d’occupation) et si ces frais sont clairement identifiés, la caution sera obligée de les assurer. Ainsi, si l’acte a prévu qu’elle réponde des réparations locatives, la caution pourra être poursuivie pour le paiement des frais de remise en état des lieux loués.
Pour pouvoir néanmoins l’appliquer en de telles circonstances, il faut que la clause du bail contenant l’engagement de la caution stipule clairement que celle-ci se porte solidaire du règlement de toutes les sommes dues par l’occupant en suite ou en vertu du bail, jusqu’à l’extinction des obligations du locataire, notamment des indemnités d’occupation susceptibles d’être dues, jusqu’à la libération des lieux et du coût des remises en état(17).

Lorsque la caution est indéfinie (dont la durée ou le montant ne sont pas clairement précisés), la personne qui s’est portée caution doit être informée chaque année au moins, à une date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire, de l’évolution du montant de la créance garantie et de ses accessoires.
A défaut de respecter cette obligation, la caution se sera pas tenue du paiement des accessoires de la dette ni des frais de pénalités18.
Si le locataire cautionné ne paye pas ses loyers et charges, le bailleur a intérêt à prévenir du non paiement du loyer dès le premier incident de paiement.
Le bailleur a quinze jours pour porter à la connaissance de la caution, un commandement de payer signifié au locataire. A défaut, la caution n’est pas tenue de payer les pénalités ou intérêts de retard(19).
En toute hypothèse, le montant des dettes résultant du cautionnement ne peut avoir pour effet de priver la personne physique qui s’est portée caution d’un minimum de ressources.

A noter, lorsque le bailleur est un professionnel (loueur en meublé inscrit au registre du commerce et des sociétés etc.), celui-ci doit alors informer la caution du non-paiement dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de son exigibilité (article L. 341-1 du code de la consommation).

Notons également que, la caution qui souhaite que son engagement ne bénéficie qu’à une personne déterminée (un bailleur déterminé) doit le stipuler expressément dans l’acte. Sinon, en cas de vente du bien, le cautionnement sera transmis automatiquement aux bailleurs successifs.

Lorsque la caution s’est engagée à garantir deux colocataires, la caution reste engagée au titre des obligations du locataire qui reste dans les lieux suite au départ du premier(20).

4. Les effets du cautionnement en cas de dette de loyers

La caution simple

La caution simple permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives. Il s’agit du cas où la caution n’a pas renoncé au bénéfice de discussion21 dans son acte (dans le cas contraire, le bailleur peut s’adresser à la caution sans effectuer de poursuites contre le locataire).

En cas d’impayé, le propriétaire doit d’abord s’adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer. L’huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. Si la caution n’a pas été informée par l’huissier, elle n’est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.

Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à régler ses dettes, le propriétaire doit s’adresser à la caution. Un courrier recommandé avec avis de réception est nécessaire pour être en mesure de prouver que la démarche a bien été effectuée auprès de la caution si cette dernière refuse de se substituer au locataire défaillant.

S’il y a plusieurs cautions simples (en cas de pluralité de locataires notamment), le propriétaire doit réclamer à chacune la partie de la dette pour laquelle elle s’est engagée (dans l’hypothèse où la caution n’a pas renoncé au bénéfice de division(21).

La caution solidaire

La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.
Il s’agit ici du cas où la caution à renoncé au bénéfice de discussion.
Le propriétaire doit s’adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

S’il y a plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent).

Dans cette hypothèse la caution a dû renoncer au bénéfice de division dans son acte22. Dans cette hypothèse, la caution qui a acquitté la dette, a recours contre les autres cautions, chacune pour sa part et portion(23).

L’étendue de l’engagement

La caution qui est donnée engage tous les biens personnels, revenus, salaires, pensions, ainsi que le logement de la personne. Si le locataire ne rembourse pas sa dette, le logement de la personne qui s’est engagée comme caution peut être mis en vente à l’initiative du bailleur créancier. Elle peut être privée de la majeure partie de ses ressources (sauf un minimum égal au Revenu de Solidarité Active).

• Si la caution est mariée sans contrat, sous le régime légal, le bailleur créancier exigera probablement que le conjoint donne son consentement exprès à l’acte de caution : les biens personnels et les biens communs du ménage, notamment le logement de la famille, s’il dépend de la communauté, sont engagés.

Les biens personnels du conjoint seront en principe épargnés : par sécurité, il est conseillé de le préciser.

Si le conjoint ne donne pas son accord exprès, seuls les biens personnels et les revenus de la caution sont engagés.

• Si la caution est mariée sous le régime de la séparation de biens, seuls ses propres biens et revenus sont engagés et le conjoint ne pourra pas être inquiété.
• Si la caution est liée par un PACS, les biens personnels du partenaire ne seront engagés que s’il donne son consentement à l’acte de caution. Toutefois, sauf dispositions contraires de l’acte de vente ou de la convention d’indivision, les biens achetés après conclusion du PACS sont présumés appartenir par moitié aux deux partenaires; ils pourraient donc être engagés.

5. La fin du cautionnement

  La fin du cautionnement

• au terme prévu dans l’acte de caution s’il est stipulé à durée déterminée ;
• à l’expiration du bail au cours duquel la caution a résilié son engagement si la durée de ce dernier n’était pas précisée ;
• au départ du locataire à la fin de son préavis en cas de congé (reste redevable d’éventuelles dettes antérieures) ;
• au décès du débiteur garanti, si le contrat principal disparaît avec lui ;
• au décès de la caution, si l’acte le prévoit ; dans le cas contraire, ses héritiers sont en principe tenus de payer ;
• en cas de changement de bailleur si une clause prévoit la cessation du cautionnement.