Mise Ă jour juillet 2023
Au sommaire
1. La fixation du loyer Ă la signature du bail ou lors de son renouvellementÂ
• L’encadrement de l’évolution des loyers
• L’encadrement du niveau des loyers
2. La rĂ©vision du loyer en cours de locationÂ
• L’existence d’une clause contractuelle
• Le moment de la révision
• Le calcul de la révision
• La demande de révision par le bailleur
3. Les prescriptionsÂ
• Les impayés de loyers
• La reconstitution du loyer non révisé et le remboursement du différentiel
Cette note juridique sur le loyer concerne uniquement les logements locatifs de droit commun loués vides. Elle exclut donc les loyers visés par un régime particulier, tel que le loyer taxé (loi de 1948), le loyer réglementé HLM ou encore le loyer conventionné. La location meublée est partiellement soumise à ces dispositions.
L’ensemble des réglementations du contrat de location de droit commun, des droits et obligations de ces locataires et propriétaires bailleurs est régi par la loi du 6 juillet 1989 modifiée à plusieurs reprises, jusqu’à l’ordonnance du 22 Août 2021.
Le locataire a pour principale obligation de payer son loyer et ses charges. L’article 7 de la dite loi prévoit que « le locataire est obligé (…) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ».
Les modalités de fixation et d’augmentation du loyer pour les logements loués
vides, à titre de résidence principale, sont prévues par cette loi.
Dans certaines communes, au moment de la relocation ou du renouvellement du bail, la hausse du loyer est plafonnée (article 18).
L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 porte sur les modalités de fixation des loyers. La loi du 22 Août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, qui est venue modifier la loi du 6 juillet 1989, a mis en place un dispositif légal d’encadrement des loyers dans les zones dites «tendues», dont le Val-de-Marne fait partie.
Deux dispositifs d’encadrement des loyers existent :
- l’un vise à limiter l’évolution du montant des loyers(1) ;
- l’autre à plafonner les niveaux des loyers(2).
Hors de ces zones tendues, la fixation du loyer initial des logements mis en location est libre.
1. La fixation du loyer Ă la signature du bail ou lors de son renouvellement
L’encadrement de l’évolution des loyers
Dans certaines communes où le nombre de candidats locataires est fortement supérieur à celui des logements proposés (dites « zones tendues »), les loyers des logements meublés (depuis la loi ALUR) ou vides à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation) remis sur le marché sont encadrés. Le loyer d’un logement remis en location peut y être augmenté sous réserve de respecter certaines limites.
Ce dispositif d’encadrement, prévu par un décret publié chaque année3 (modalités applicables d’août 2015 à juillet 2016), ne s’applique pas, notamment, aux logements HLM, aux logements conventionnés APL (y compris aux logements conventionnés Anah), aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières.
La loi ALUR a aligné la définition des zones concernées par l’encadrement des loyers4 sur celles des zones où s’applique la taxe sur les logements vacants5. Les communes concernées sont celles des agglomérations qui figurent sur la liste annexée au décret du 10 mai 2013. Il s’agit des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ».
Cet encadrement s’applique à tous les baux conclus ou en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi du 6 Août 2015.
L’augmentation lors de la mise en location d’un logement vacant
En zones tendues, les logements vacants soumis au décret d’encadrement sont des logements inoccupés par un locataire (quittés par l’ancien locataire) depuis moins de 18 mois et remis en location.
Les logements ci-dessous ne sont ainsi pas concernés :
- logements faisant l’objet d’une première mise en location ;
- logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si une révision du loyer est intervenue au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location : le dernier loyer appliqué ne peut pas faire l’objet d’une nouvelle révision.
Lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
L’augmentation au stade du renouvellement du bail
Le régime applicable à l’ajustement du loyer au stade du renouvellement est
différent selon que le logement est situé en zones tendues ou hors zones tendues.
Hors zones tendues :
Lors du renouvellement, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, une réévaluation est possible : le bailleur peut proposer un nouveau loyer, dans les conditions prévues par la loi. Il appartient donc au bailleur de prouver la sous-évaluation.
Proposition de renouvellement de bail :
Le bailleur peut proposer au locataire, au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte d’huissier, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Une offre de renouvellement avec un nouveau loyer faite pour une date prématurée n’est pas nulle, mais ses effets sont reportés à l’échéance pour laquelle elle aurait dû être délivrée.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation.
A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10% si le premier renouvellement avait une durée inférieure à 6 ans.
La révision éventuelle s’applique à chaque valeur ainsi définie. Ainsi la révision annuelle indiciaire se cumule avec l’augmentation annuelle du loyer. Il s’ensuit que la révision s’applique à l’ensemble du loyer partiellement réévalué et ce dès l’entrée en vigueur du nouveau bail. Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation
Dans les zones tendues :
Les mêmes règles de formes et de délais s’appliquent aussi bien en zones tendues qu’hors zones tendues.
Si le loyer est manifestement sous-évalué, une réévaluation est également
possible, mais cette hausse est encadrée différemment.
Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou son renouvellement,
- soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
- soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.
- les communes pour lesquelles s’appliquent l’encadrement de l’évolution du montant des loyers9, mais qui ne sont pas encore entrées dans le dispositif d’encadrement du niveau(10) ;
- les communes pour lesquelles s’appliquent les deux dispositifs : encadrement de l’évolution et du niveau des loyers.
- lors de la mise en location d’un logement vacant (moins de 18 mois), il n’est pas possible de réviser ou de réévaluer le loyer appliqué au précédent locataire à un montant supérieur au loyer de référence majoré ou de déroger à la limitation du dernier loyer appliqué au précédent locataire (éventuellement révisé) si celui-ci est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.
- lors du renouvellement d’un bail, l’ajustement du loyer à la demande du bailleur ou du locataire est soumis aux seules modalités prévues pour l’encadrement du niveau des loyers; l’éventuelle action en réévaluation du bailleur est plafonnée par le loyer de référence minoré.
L’encadrement du niveau des loyers
L’augmentation lors de la mise en location d’un logement vacant
Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers issu de la loi ALUR est fondé sur l’observation du montant des loyers sur un territoire donné. Il est effectif à Paris depuis le 1er août 2015 et il est entré en vigueur depuis 2018 dans les établissement public de coopération intercommunales de Plaine Commune et d’Est Ensemble.
La loi ALUR instaure un encadrement du niveau des loyers, fondé sur les valeurs de loyer observées à l’échelle locale. Dans les zones d’encadrement des loyers dotées d’un observatoire local des loyers agréé, sur la base des données observées, le préfet fixe chaque année, pour chaque catégorie de logements et secteurs géographiques, des loyers de référence.
Il s’agit du :
- loyer médian, dit loyer de référence ;
- loyer de référence majoré, qui correspond au loyer médian majoré de 20 % ;
- loyer de référence minoré, qui correspond au loyer médian minoré de 30 %.
Ces références sont exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
Le décret du 10 juin 2015 précise que les catégories de logements sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location (meublée ou non meublée), au nombre de pièces principales11 et à l’époque de construction. Il s’agit d’un socle minimal.
En ce qui concerne la location meublée12, le préfet fixe également des loyers de référence, en faisant application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence applicable aux locations vides. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés par l’observatoire local des loyers.
Dans ces territoires où l’arrêté préfectoral est pris, de principe, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, sauf application d’un complément de loyer justifié par certaines caractéristiques du logement.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant
sont mentionnés au contrat de bail.
Contestation du locataire :
Dans ces zones, une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. La commission départementale de conciliation (CDC), ou directement le tribunal d’instance peut être saisie dans les 3 ans à compter de la signature du bail.
Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision du tribunal s’applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d’effet du bail. Le trop versé sera donc remboursé au locataire par le propriétaire.
En cas de complément de loyer, le locataire dispose des mêmes recours pour le contester mais dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail. La saisine préalable de la CDC est obligatoire.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant le complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
L’augmentation au stade du renouvellement du bail
Dans ces zones, au moment du renouvellement du bail, deux procédures d’ajustement du loyer sont ouvertes : une action en diminution et une action en réévaluation.
Action en diminution :
Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si son montant fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté. Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification de la proposition d’un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2, I de la loi de 1989 et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.
En cas de refus ou d’absence de réponse du bailleur 4 mois avant le terme du bail, le locataire peut saisir la CDC. En cas d’échec de la conciliation, il peut saisir le tribunal d’instance avant le terme du contrat. A défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
Action en réévaluation :
Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré fixé par arrêté. S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Il doit faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification de la proposition d’un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2, I de la loi de 1989 et mentionner le nouveau montant du loyer, ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur. Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.
En cas de refus ou d’absence de réponse du locataire 4 mois avant le terme du bail, le locataire peut saisir la CDC. En cas d’échec de la conciliation, il peut saisir le tribunal d’instance avant le terme du contrat.
Le locataire peut contester l’action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; il doit alors fournir au moins 3 ou 6 références de loyers en fonction des communes.
A défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
2. La révision du loyer en cours de location
L’existence d’une clause contractuelle
Le montant du loyer en principal (hors charges) peut être amené à varier en cours de bail. La révision peut être contractuelle lorsque le bail comporte une clause de révision prévue au contrat dite «clause d’échelle mobile» qui permet de faire varier automatiquement le montant du loyer en fonction d’un indice déterminé. L’indexation doit avoir été prévue et ne pourrait s’appliquer automatiquement en l’absence de toute stipulation contractuelle
Le moment de la révision
La loi du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ».
Rien ne s’oppose à la possibilité de prévoir la première révision de loyer avant la date anniversaire du bail mais la révision suivante devra avoir lieu un an plus tard.
Le calcul de la révision
L’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
Idéalement, l’indice de référence figure au bail. À défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail est pris en compte.
Il est à comparer avec l’indice du même trimestre connu à la date de révision (le taux de l’augmentation du loyer est au maximum le taux de l’augmentation de l’IRL entre les deux dates).
La demande de révision par le bailleur
Avant la loi ALUR, lorsque le bail prévoyait un réajustement annuel du loyer, ce dernier s’appliquait de plein droit sans être subordonné à une manifestation de volonté du bailleur. Le fait que celui-ci ne réclame pas le montant des augmentations n’équivalait pas à une renonciation à l’indexation. Ainsi, le bailleur pouvait réclamer des révisions de loyer « oubliées » de manière rétroactive.
Désormais, à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée13.
Il est toutefois précisé que si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. Il est vivement conseillé au bailleur qui souhaite réviser le loyer d’adresser sa demande par courrier (lettre recommandée avec demande d’avis de réception) rappelant les conditions de la révision du loyer.
La révision prenant effet au plus tôt au jour de la demande de révision, il conviendra
de la formuler en amont de la date prévue pour la révision.
L’indexation perd donc son automaticité puisqu’elle nécessite une démarche positive du bailleur.
3. Les prescriptions
La prescription s’entend du délai pendant lequel le créancier peut agir en paiement de la créance ou le débiteur en remboursement d’un trop-versé. Les règles de prescription s’appliquent aux demandes en paiement par voie d’action et interdisent au créancier de réclamer les créances échues au-delà de la période atteinte par la prescription.
Les impayés de loyer
Jusqu’à la loi ALUR, le bailleur pouvait réclamer le paiement ou la régularisation
Les impayés de loyer
Jusqu’à la loi ALUR, le bailleur pouvait réclamer le paiement ou la régularisation de charges et de loyers non versés pendant 5 ans. Désormais, avec la loi ALUR du 24 mars 2014, le délai de prescription est de 3 ans. Le bailleur peut donc, au cours de cette période, réclamer le paiement des loyers et charges impayés (création d’un nouvel article 7-1 dans la loi du 6 juillet 1989).
Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.
La reconstitution du loyer non révisé et le
remboursement du différentiel
Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, un bailleur ayant oublié de faire la révision annuelle de son loyer pouvait reconstituer celui-ci sans limitation de délai (toutefois, il ne pouvait réclamer le remboursement de l’arriéré au-delà de 5 années).
Dorénavant, les révisions applicables avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR peuvent s’appliquer, mais celles à compter du 27 mars 2014 sont prescrites au bout d’un an.
La reconstitution du loyer n’est possible qu’à compter de la demande de révision. Si l’année s’écoule sans qu’il y ait de demande du bailleur, l’indice ne peut plus être pris en compte et l’année suivante, le bailleur devra faire son calcul en partant du nouvel indice14. S’il le fait en cours d’année, il n’a plus la possibilité de réclamer les mois passés.
En outre, toute action en réclamation de loyers non payés au titre de la révision
ayant pris leur effet avant la loi ALUR est prescrite depuis le 27 mars 2015.
En d’autres termes, même si le bailleur peut encore effectuer une reconstitution de son loyer par le jeu des révisions antérieures, il ne peut plus réclamer le remboursement du différentiel du fait de la non-rétroactivité de la révision.
Cette prescription annuelle vaut uniquement pour l’action en révision de loyer du bailleur. Le locataire, de son côté, bénéficie de la prescription triennale (3 ans pour agir) pour les demandes de remboursements de loyers indus. C’est le cas, par exemple, si la révision est supérieure au maximum autorisé.
| Cadre légal | Première mise en location | Relocation | Renouvellement |
|---|---|---|---|
| Hors zones tendues | Libre | - Libre - Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation | – Indexation sur l’IRL – En cas de sous-évaluation manifeste, réévaluation sur 3 ou 6 ans si l’écart est supérieur à 10% – Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation |
| Encadrement de l’évolution des loyers (zones tendues | Libre* | – Dernier loyer appliqué éventuellement indexé sur l’IRL – Majoration en cas de travaux d’amélioration (15% du coût réel des travaux) – En cas de sous-évaluation manifeste, réévaluation qui ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant du dernier loyer appliqué et le montant du loyer déterminé par références aux loyers du voisinage - Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation | – En cas de sous-évaluation manifeste, la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant du dernier loyer appliqué et le montant du loyer déterminé par références aux loyers du voisinage (étalée sur 3 ou 6 ans si plus de 10%) – Si travaux d’amélioration ou de remise en conformité du logement (normes de décence) d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse ne peut excéder, soit 15 % du coût total des travaux, soit la moitié de la différence entre le montant du dernier loyer appliqué et le montant du loyer déterminé par références aux loyers du voisinage - Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation |
| Encadrement du niveau des loyers (ex: Paris) | Fixation par arrêté préfectoral: – loyer médian, dit loyer de référence ; – loyer de référence majoré, qui correspond au loyer médian majoré de 20 % ; – loyer de référence minoré, qui correspond au loyer médian minoré de 30 %. + complément de loyer éventuel justifié par les caractéristiques du logement | – Dernier loyer appliqué éventuellement indexé sur l’IRL – Majoration en cas de travaux d’amélioration (15% du coût réel des travaux) – En cas de sous-évaluation manifeste, réévaluation qui ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant du dernier loyer appliqué et le montant du loyer déterminé par références aux loyers du voisinage - Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation DANS LA LIMITE DU MONTANT DU LOYER DE RÉFÉRENCE MAJORÉ | Action en diminution du locataire, si le loyer, fixé dans le bail, est supérieur au loyer de référence majoré Action en réévaluation du bailleur si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré - Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation |
