Mise à jour octobre 2023

Au sommaire

1. Le choix du syndic 

• Fonctions du syndic
• Nomination du syndic
• Mandat et rémunération
• Révocation et changement de syndic

2. Les missions du syndic

• Assurer le respect du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée générale
• Mission d’administration, de conservation et d’entretien de l’immeuble
• Exercer les actions en justice au nom du syndicat des copropriétaires
• Gestion financière et comptable de la copropriété
• Gestion documentaire de la copropriété

3. La responsabilité du syndic 

• Responsabilité civile
• Responsabilité pénale

Une copropriété existe lorsqu’un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis est divisé entre au moins deux propriétaires de lots différents.
Elle est fondée sur le règlement de copropriété et sur la réunion de copropriétaires en un groupement, le syndicat(1).

Le syndic de copropriété est le représentant désigné pour gérer son fonctionnement et son entretien, en collaboration le plus souvent avec le conseil syndical.

Dans toute copropriété, les décisions sont prises en assemblée générale et la gestion de la copropriété est confiée obligatoirement à un syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole.
Quel que soit son statut, le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour une durée maximale de trois ans.

Il a pour mission d’exécuter les décisions prises en assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de tenir la comptabilité du syndicat de copropriétaires et de le représenter. Il est responsable devant le syndicat de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée. Il conseille, assiste et informe le syndicat des copropriétaires.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Décret n°2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures

1. Le choix du syndic 

Le choix du syndic

Fonctions du syndic

Elles peuvent être exercées par toute personne physique ou morale(2). La copropriété peut faire le choix de mandater un syndic professionnel ou un syndic non professionnel (un copropriétaire).

Le syndic professionnel est titulaire d’une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » et doit justifier d’une garantie financière permettant la restitution des sommes versées par les copropriétaires, ainsi que d’une assurance couvrant sa responsabilité civile et professionnelle.

Le syndic non professionnel est un copropriétaire. Il peut intervenir à titre gratuit (syndic bénévole) et se faire rembourser uniquement les frais exposés, ou être rémunéré par la copropriété. Il n’est pas tenu de souscrire une assurance responsabilité civile mais peut avoir intérêt à le faire. Les frais de cette assurance sont généralement pris en charge par la copropriété.

La mission du syndic est définie dans le contrat de mandat, librement débattu entre le syndic et le syndicat des copropriétaires et soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, les notions de « syndic bénévole » et « syndicat coopératif » sont intégrées dans une nouvelle notion de « syndic non professionnel ».

Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété peut être syndic non professionnel. Si cette condition disparaît, son mandat devient caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.

Nomination du syndic

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 régit le statut de la copropriété.
Celui-ci prévoit 3 possibilités

Nomination par l’assemblée générale
L’assemblée générale, par une même résolution, désigne le syndic ou le renouvelle dans ses fonctions et approuve son contrat(3) à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
La question de la désignation du syndic doit être portée à l’ordre du jour et le ou les projets de contrat de mandat notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour(4).
La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix.
La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du décret du 17 mars 1967 (décret du 17.3.67 : art. 8).

Dans l’hypothèse où le syndicat est dépourvu de syndic, la loi Macron a ouvert la possibilité à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale aux fins de nommer un syndic. Cette même loi prévoit désormais que, lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical. Elle doit notamment faire état des frais afférents au compte bancaire séparé. Cette mise en concurrence peut également être effectuée par les copropriétaires, qui ont la possibilité de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.
Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical ou lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence, il est permis de déroger au principe. Une dérogation est également envisageable lorsque l’assemblée générale annuelle précédant celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée concernée(5).

Nomination par le règlement de copropriété
Lorsque le règlement de copropriété est établi par le promoteur avant l’achèvement de la construction, ou par le vendeur, au moment de la division d’un immeuble ancien en copropriété, la nomination du syndic doit être ratifiée par l’assemblée générale lors de sa première réunion(7). Le syndic peut également avoir été désigné par un accord des parties.

A défaut de ratification, les fonctions du syndic provisoire cessent de plein droit.
Faute de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Nomination par voie de justice en cas de copropriété dépourvue de syndic(8)
Le syndic judiciaire
Cette désignation n’intervient qu’à défaut de nomination par l’assemblée générale. Il est nommé par le Président du tribunal judiciaire, saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires. Le Président fixe la durée de la mission du syndic qui ne peut excéder 3 ans. Cette mission cesse de plein droit à compter de la désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée.

L’administrateur provisoire
Sa désignation intervient lorsque aucune assemblée générale n’a été valablement convoquée pour désigner un syndic (révocation, décès, démission du syndic). Tout intéressé peut saisir le Président du tribunal judiciaire. La durée de ses fonctions ne peut excéder 3 ans et celles-ci cessent de plein droit dès l’acceptation de son mandat par le syndic élu en assemblée générale.

Nomination par voie de justice en cas de carence ou empêchement du syndic(9)
Sauf dispositions particulières prévues au règlement de copropriété, tout intéressé peut saisir le Président du tribunal judiciaire en vue de la désignation d’un administrateur provisoire qui se voit confier les mêmes attributions qu’un syndic.

Soit empêché par exemple en raison d’une maladie, d’un accident, ou encore du retrait de la garantie financière, soit en cas de carence dans l’exercice des actions en justice pour la sauvegarde des droits du syndicat, dans le recouvrement des charges sur les copropriétaires, etc.

Le président du conseil syndical dispose également d’un pouvoir distinct pour convoquer une assemblée en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit (loi du 10.7.65 : art. 18 V)

FOCUS

L’administration provisoire de la copropriété est une procédure judiciaire. Elle vise à redresser la situation financière du syndicat de copropriété tout en préservant le droit au logement de l’ensemble des occupants de l’immeuble.
Elle est notamment destinée à régler à l’amiable avec les créanciers, par la désignation d’un administrateur provisoire, les difficultés nées de l’endettement du syndicat.
Ce dispositif peut être utilisé lorsque :

  •  L’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ;
  • Le syndicat se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble faute de pouvoir adopter certain travaux indispensables.

L’administrateur a pour mission de prendre les mesures nécessaires pour permettre le redressement de la copropriété. L’étendue de sa mission est fixée par ordonnance rendue par le Président du TGI(1).
1. Article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965

  Mandat et rémunération  

Le mandat
Désormais, pour les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015, le mandat donné au syndic prend la forme d’un contrat dont le contenu et la durée son réglementés(10).
Le contrat du syndic fixe:
  • La durée de son mandat, sa date de prise d’effet et d’échéance;
  • Les conditions de sa rémunération;
  • Et les conditions d’exécution de sa mission.
  • aux modalités de désignation et à la cessation des fonctions du syndic ;
  • aux prestations accomplies par le syndic.
Tout nouveau contrat de syndic ou contrat renouvelé doit être rédigé:
  • En caractère de corps 8 au minimum
  • Selon un modèle type réglementaire (annexe I du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).
La rémunération
En application de la loi ALUR, l’article 18-1 A dispose que pour les contrats de syndics renouvelés ou conclus depuis le 1er juillet 2015, la rémunération du syndic professionnel comprend :
 Des honoraires forfaitaires pour la gestion courante (tenue de l’assemblée générale, travaux d’entretien et de maintenance, transmission des archives du syndic à un autre…) ;
Des honoraires spécifiques réglementés pouvant être facturés en dehors du forfait. Les prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique sont définies par le décret fixant le modèle de contrat réglementaire
Par ailleurs, les frais perçus par le syndic au titre de l’état daté ne peuvent dépasser un plafond fixé à 380 euros TTC (décret n° 2020-153 du 21.2.20).

  Révocation et changement de syndic  

Les fonctions du syndic peuvent prendre fin pour plusieurs raisons :
  • par expiration de son mandat, s’il n’est pas renouvelé ;
  • par démission volontaire, décès ou perte de sa capacité juridique (faillite…),
  • retrait de la carte professionnelle ;
  • par révocation en cours de mandat lorsqu’il a commis des fautes justifiant la cessation de son mandat. La décision de révocation doit être votée par l’assemblée générale ;
  • par dissolution du syndicat des copropriétaires.
  • par résolution pour inexécution suffisamment grave, à l’initiative du syndic ou du conseil syndical
Dans tous ces cas, excepté dans le dernier, un nouveau syndic devra être nommé par l’assemblée générale des copropriétaires. L’ancien syndic se doit d’agir loyalement envers son confrère. Dans un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, il est tenu de remettre au nouveau syndic, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Par la suite, dans un délai de deux mois, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.
En cas de résistance de l’ancien syndic, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au Président du Tribunal judiciaire d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds ainsi que condamner au paiement de dommages et intérêts.
Depuis le 1er juin 2020, la résiliation du contrat de syndic est encadrée. Elle doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée à l’autre partie (syndic ou syndicat des copropriétaires). La notion « d’inexécution suffisamment grave » est laissée à l’appréciation souveraine du juge du fond. L’effet immédiat de la révocation du contrat de syndic en cours lorsqu’un nouveau syndic est nommé par l’assemblée générale a été supprimé par l’ordonnance du 30 octobre 2019.

FOCUS

Les règles de majorité en assemblée générale
Article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (la majorité simple) : la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Exemples : adoption du budget prévisionnel, travaux d’entretien de l’immeuble, autorisation donnée au syndic d’agir en justice etc.
Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (la majorité absolue) : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
Si aucune décision n’est prise à la majorité de l’article 25, deux hypothèses existent (article 25-1) :

  • Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut se prononcer à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité de l’article 24.
  • Si le projet n’ a pas recueilli le tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de trois mois, pourra décider à la majorité de l’article 24. Exemples : désignation et révocation du syndic, autorisation donnée à un copropriétaire d’effecteur à ses frais des travaux affectant les parties communes, suppression des vides ordures etc.
    Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (la double majorité) : la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant deux tiers des voix.
    Exemples : modification du règlement de copropriété, travaux d’installation d’un ascenseur ou d’installation d’un chauffage central collectif etc.
    L’unanimité : Concerne les décisions les plus graves pouvant mettre en cause la conservation de l’immeuble. L’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas.

2. Les missions du syndic

Mission du syndic

Le syndic reçoit mandat des copropriétaires de gérer la copropriété pour leur compte, suivant les instructions votées en assemblée générale.
Les principales missions qui lui sont dévolues font l’objet d’une liste non exhaustive(11).

  Assurer le respect du règlement de copropriété et des décisions d’assemblée générale  

En cas de non-respect d’une des clauses du règlement de copropriété par un copropriétaire, le syndic doit le mettre en demeure de se soumettre au règlement et d’exécuter ses dispositions sous peine de faire appliquer les sanctions prévues par ce texte. Par exemple, il peut poursuivre de sa propre initiative un copropriétaire pour le paiement des charges de copropriété.
Le syndic doit également assurer l’exécution des décisions prises en assemblée générale. Il fait notamment exécuter les travaux concernant les parties communes de l’immeuble, il peut se faire juge de la régularité des décisions de l’assemblée etc.
Au titre de son devoir de conseil, il est tenu de mettre en garde les copropriétaires sur l’illégalité d’une décision qu’ils envisagent de prendre(12).

  Mission d’administration, de conservation et d’entretien de l’immeuble  

Le syndic est chargé de pourvoir à la conservation, à la garde, à l’entretien de l’immeuble. Néanmoins, en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, ses pouvoirs sont limités à l’exécution des décisions prises en assemblée générale. Il assure cependant seul les actes de gestion courante (menues réparations, paiements des prestataires, recouvrement des charges…).s’il doit régler cet impôt.
En cas d’urgence, il peut également faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Le syndic a également pour mission de conclure les contrats de fournitures, d’assurance, et de veiller à l’approvisionnement de la copropriété en combustible, eau, électricité, gaz etc. Il s’occupe également d’engager et de congédier le personnel de l’immeuble le cas échéant.
La loi ALUR oblige désormais le syndic à soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale (majorité de l’article 24) toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat. La liste de ces conventions sera fixée par décret.

  Agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires  

Le syndic représente le syndicat de copropriété en justice. En effet, le syndic peut être amené à attaquer ou à défendre le syndicat devant les tribunaux pour diverses raisons : malfaçons, impayés importants, litiges avec un copropriétaire ou une entreprise prestataire etc.
Pour agir au nom du syndicat, le syndic doit préalablement solliciter l’autorisation de l’assemblée générale. Des exceptions à ce principe sont à noter, à savoir :
  • si le syndicat est attaqué, le syndic peut le défendre sans attendre l’autorisation au vu de la situation d’urgence ;
  • le syndic peut engager seul les procédures de recouvrement de créances, sauf concernant la saisie immobilière qui doit requérir le vote des copropriétaires en assemblée générale ;
  • le syndic peut saisir seul le juge des référés ;
  • si après un premier jugement la procédure se poursuit en appel et en cassation, le syndic doit aviser chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet d’une instance judiciaire qui concerne le syndicat. Pour plus de transparence, il est d’usage que le conseil syndical soit informé tout au long de la procédure.
  • Depuis le 29 juin 2019, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Cette disposition n’est applicable qu’aux exceptions de nullité tirées du défaut d’autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires présentées postérieurement au 29 juin 2019 (Cass. Civ III : 25.3.21, n° 20-15307).

  Gestion financière et comptable de la copropriété  

La comptabilité du syndicat est tenue par le syndic, également chargé de la gestion de sa trésorerie.
Depuis le 1er janvier 2002, le syndic doit respecter de nouvelles obligations budgétaires précisées et complétées par le décret du 27 mai 2004. Le changement majeur applicable depuis le 1er janvier 2007 consiste à exiger des syndicats de copropriétaires la tenue d’une comptabilité d’engagement (par opposition à une comptabilité de trésorerie). Toutefois, les petites copropriétés ont des obligations comptables allégées.
Au titre de la gestion financière et comptable de la copropriété, le syndic a trois
missions majeures.
L’établissement du budget prévisionnel
Le syndic est chargé d’établir un budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l’assemblée générale. Le budget est limité aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.
Afin de favoriser l’entretien des immeubles, lors de la première désignation et au moins tous les trois ans, le syndic est tenu de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement communs.
Concernant les travaux, la loi ALUR modifie l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés comportant au moins 10 lots doivent obligatoirement constituer un fonds travaux, à quelques exceptions près.
L’obligation d’ouvrir un compte séparé (de celui du syndic)
Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Sur ce compte sont déposées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat, notamment celles versées par les copropriétaires.
La loi ALUR impose désormais l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour toute copropriété de 16 lots et plus. Cette disposition est entrée en vigueur le 26 mars 2015. Elle s’applique aux mandats en cours, à compter de leur renouvellement. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Une copie des relevés périodiques du compte est mise à disposition des membres du conseil syndical. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25, le cas échéant de l’article 25-1, dispenser le syndic, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Depuis le 1er janvier 2021, toutes les copropriétés doivent procéder à l’ouverture d’un compte séparé (loi du 10.7.65 : art. 18, III modifié par ord. du 30.10.19 : art.15) .
L’approbation des comptes et le quitus(13)
Le syndic doit rendre compte de sa gestion financière et de l’exécution de sa mission au syndicat des copropriétaires, chaque année au cours de l’assemblée générale. Il tient les pièces justificatives des charges de copropriété à la disposition de tous les copropriétaires, au moins un jour ouvré, pendant le délai de 21 jours minimum précédant la tenue de l’assemblée.
La loi ALUR modifie les modalités du contrôle des comptes par les copropriétaires qui ne seront plus définies par l’assemblée générale. Désormais, les modalités de ce contrôle sont précisées par un décret du 30 décembre 2015. Les pièces sont classées par catégories et tenues à disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être appropriée à la dimension de la copropriété. Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, les jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.
Les copropriétaires votent l’approbation des comptes de l’exercice à la majorité simple. L’assemblée générale a la possibilité d’approuver les comptes en émettant une réserve inscrite au procès-verbal.
Après avoir exposé ses comptes, le syndic demande à l’assemblée le quitus pour l’exercice écoulé. Il implique l’approbation des comptes (qui doit faire l’objet d’un vote distinct du quitus) et la ratification des actes passés du syndic.
Il décharge sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires et vis-à-vis des tiers. L’approbation des comptes permet au syndic d’exiger de chaque copropriétaire le solde des charges de l’exercice écoulé.
L’assemblée est libre de refuser le quitus, par exemple, si le syndic n’a pas fourni les justificatifs qui lui ont été demandés. Dans ce cas, le syndic modifie ses comptes dans le sens souhaité par les copropriétaires et leur fait approuver les comptes rectifiés.

  Gestion documentaire de la copropriété  

Le syndic établit et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble(14). Afin d’assurer un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion des immeubles, toutes les copropriétés doivent disposer d’un carnet d’entretien établi conformément à un contenu défini par un décret du 30 Mai 2001.
Depuis le 28 août 2015(15), le carnet d’entretien fait partie des documents remis l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente.
Depuis le 1er juin 2020, le défaut de réalisation de la fiche synthétique n’est plus un motif de révocation du syndic. Le contrat du syndic prévoit obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai d’un mois à compter de la demande. Les pénalités, fixées à 15 euros par jour de retard, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic (décret n° 2020-1229 du 7.10.20). Elles sont déduites lors de l’arrêté des comptes.
Le syndic se doit également de conserver l’ensemble des documents relatifs à la copropriété(16). Leur conservation et leur gestion sont comprises dans sa mission ordinaire. Il est tenu d’archiver entre autres, les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien etc. Depuis le 1er janvier 2015, le syndic, lorsqu’il est professionnel, est tenu de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou de lots gérés.
Aussi, le syndic doit tenir à jour la liste de tous les copropriétaires avec indication des lots qui leur appartiennent(17). Il intervient également en tant que secrétariat du syndicat. A ce titre, il convoque les assemblées, établit le procès-verbal des délibérations et en assure la notification.
La loi ALUR impose au syndic d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété, des décisions prises par l’assemblée générale. Les modalités de cette information sont définies par décret du 15 décembre 2015, qui s’applique pour les assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016.
Depuis le 1er juillet 2020, pour chacun des lots des copropriétaires, le syndic professionnel doit mettre à la disposition, via l’espace sécurisé, les documents suivants :
  • le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes par l’AG annuelle ;
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
  • en cas de fonds de travaux : le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes par l’AG annuelle ;
  • les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années (cette mesure s’applique aux avis d’appel de fonds transmis par le syndic depuis le 1 er juillet 2020). Pénalités de retard : le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En l’absence de transmission desdites pièces, au-delà du délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, le syndic est tenu au paiement d’une pénalité minimale de 15 euros par jour de retard (décret n° 2020-1229 du 7.10.20), déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’AG.

3. La responsabilité du syndic

Qu’il soit bénévole ou professionnel, le syndic peut voir sa responsabilité civile et/ ou pénale engagée.

Responsabilité civile

Le syndic est responsable des fautes qu’il commet dans sa gestion. Par exemple, il peut être responsable de son inaction s’il laisse certains copropriétaires commettre des infractions au règlement de copropriété.
A lui de démontrer qu’il a adressé sans succès des mises en demeure et injonctions aux contrevenants pour se dédouaner.

Sa responsabilité peut être engagée personnellement s’il s’agit d’une carence fautive ayant entraîné un préjudice ou s’il s’agit d’une négligence, de dépassement de pouvoirs ou de violation de la réglementation.
La gestion du syndic est contrôlée chaque année. En effet, le quitus donné par l’assemblée générale décharge le syndic de toute responsabilité. Néanmoins, le quitus ne porte que sur des faits dont le syndicat a eu connaissance et non sur des fautes que le syndic aurait commises et dont il n’aurait pas informé l’assemblée générale.

Responsabilité pénale

Le syndic engage sa responsabilité pénale pour les délits résultant du non-respect des règles de la profession (absence de carte professionnelle etc.) ou des règlements administratifs (non exécution d’un ravalement dans les délais impartis par les règlements municipaux, défaut de ramonage etc.).
Le syndic a notamment pour mission de veiller au bon état des parties communes. Il risque donc d’engager sa responsabilité pour délit d’imprudence ayant entraîné homicides ou blessures, si survient un accident dont la cause serait un défaut d’entretien.
Enfin, est également sanctionné pénalement le délit volontaire d’abus de confiance
consécutif à un détournement de fonds ou de pièces appartenant au syndicat.

1.Composé de copropriétaires désignés par l’assemblée générale, il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son insti- tution est obligatoire sauf si l’assemblée en dispose autrement. Par ailleurs, le conseil syndical règle souvent les petits litiges et les détails de la vie en copropriété.
2.Art. 28 du décret du 17 Mars 1967
3. Art. 29 du décret du 17 mars 1967
4. Art. 11.I.-4 du 17 mars 1967
5.Art. 21 du décret du 17 mars 1967
6.Rep. Ministérielle juin 2014, sous réserve de l’appréciation des tribunaux.
7.Art. 17 de la loi du 10 juillet 1965
8.Art. 46 du décret du 17 mars 1967
9. Art. 49 du décret du 17 mars 1967
10. Art.29 du décret du 17 mars 1967
11. Article 18 de la loi du 10 juillet 1965
12. Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 janvier 2006
14. Article 18 de la loi du 10 juillet 1965
15. Ordonnance n°2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d’information des acquéreurs
prévues aux articles L.721-2 et L.721-3 du CCH.
16. Article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et article 33 du décret du 17 mars 1967
17. Article 32 du décret du 17 mars 1967