Note juridique : L’impayé locatif

1/ L’obligation de payer le loyer

 À quelle périodicité le loyer doit-il être payé ?

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus[1]; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Il est recommandé de préciser dans le bail la périodicité du paiement du loyer. Très majoritairement, il est prévu un paiement mensuel. Mais les parties peuvent convenir d’une autre périodicité, par exemple, un paiement trimestriel. En ce cas, en cours de bail, le locataire pourra toujours exiger le retour à un paiement mensuel sur simple demande car, celui-ci est « de droit ».

La date du paiement du loyer figure parmi les clauses-types du bail. Le loyer peut être payable d’avance (c’est-à-dire, à terme à échoir) ou à terme échu. En cas de paiement à échoir, le locataire paie en début de mois, le loyer du mois à venir. En cas de paiement à terme échu, le locataire paie en fin de mois, le loyer du mois précédent.

Quel est le mode de paiement du loyer ?

Certaines clauses concernant le paiement du loyer sont interdites.

Sont réputées non écrites les clauses qui imposent comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ; les clauses qui autorisent le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur le salaire du locataire[2].

En revanche, le paiement par virement n’est pas un prélèvement automatique et peut donc être prévu par une clause du contrat[3].

Le loyer peut être payé en espèces sans seuil de paiements pour les personnes qui sont incapables de payer par chèque ou par un autre moyen de paiement, ainsi que par celles qui n’ont pas de compte de dépôt.

Le locataire peut-il refuser de payer le loyer ?

Le locataire ne peut refuser ou différer le paiement du loyer au motif que le bailleur ne remplirait pas ses obligations.

Un refus de paiement du loyer suppose un manquement grave du bailleur à ses obligations. Ni l’existence d’une contestation sur le prix du loyer, ni l’inexécution de travaux de réparation par le bailleur, ne peuvent dispenser le preneur de payer le loyer[4].

Dans tous les cas le locataire ne peut refuser de payer le loyer sans décision du juge.

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

2/Les alternatives à la résiliation du bail

Quelles sont les solutions amiables ?

Dans le parc social la plupart des bailleurs sociaux ont une politique renforcée de prévention, de plans d’apurement et d’accompagnement des ménages, ce qui leur permet de recouvrer une part importante des impayés de loyers. Afin de parvenir à un recouvrement amiable de la dette, les moyens utilisés sont de nature diverse : lettre simple, visite à domicile et relance téléphonique. Certains bailleurs sociaux disposent de leur propre service social, ou alertent parfois, dès ce stade, les différents services sociaux et les services municipaux des difficultés rencontrées par les ménages. Le locataire est invité à rencontrer l’assistante sociale afin d’être ensuite orienté vers un dispositif social d’aide à la réduction de la dette.

Les bailleurs privés personnes physiques peuvent être, au tout début de la procédure, très conciliants et tenter la mise en place de solutions amiables ; mais, en règle générale, ils n’ont pas connaissance des dispositifs d’aides et les locataires ne sont pas connus du travailleur social. Aussi, ce n’est que plus tard, à compter de la communication de l’assignation au préfet, que le traitement de l’impayé pourra être réalisé et les dispositifs d’aides mis en jeu, si le locataire se rapproche du travailleur social.

En tous les cas dès le premier impayé, le locataire doit trouver une solution à l’amiable avec le bailleur. Il doit montrer qu’il est de bonne foi en proposant par tous moyens téléphoniques ou écrit un rendez-vous au bailleur afin de trouver un accord et continuer à payer le loyer même partiellement.

Le locataire doit suggérer un plan d’apurement réaliste qui peut être signé à tout moment.

En cas de difficulté à trouver un accord les parties peuvent avoir recours au conciliateur de justice. Il s’agit d’une procédure simple, rapide, confidentielle et gratuite. Elle consiste à tenter de concilier les parties et trouver une solution à l’amiable.

Elle a pour avantages d’éviter la procédure judiciaire. A l’issue de la conciliation, un constat d’accord est signé par les parties qui peut être revêtu, à la demande d’une partie, de la formule exécutoire.

Quels sont les dispositifs spécifiques aux personnes en difficulté ?

Il existe différents dispositifs permettant aux personnes en difficulté de faire face à l’impayé locatif.

Le Fonds de solidarité Habitat (FSH) apporte une aide financière au demandeur qui éprouve des difficultés à payer les frais liés à son logement. L’aide peut être versée sous forme de prêt à rembourser ou sous forme de subvention.

Par ailleurs la garantie VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi) est une caution locative accordée par Action Logement. Si le locataire ne parvient pas à payer le loyer ou les charges durant le bail, Action logement verse les sommes dues au propriétaire bailleur.

Le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la banque de France permet d’obtenir des mesures d’aménagement du remboursement de la dette ou son effacement.

Enfin la commission de coordination des actions de préventions des expulsions (CCAPEX) vise à piloter la stratégie de prévention des expulsions et à coordonner l’action des différents acteurs dans un département.

La CAF joue aussi un rôle important dans le traitement de l’impayé.

En effet il y a une obligation de signaler l’impayé à la CAF qui va décider du maintien des aides au logement.

Les bailleurs percevant directement l’AL ou l’APL ont l’obligation de signaler l’impayé dans un délai de deux mois suivant la constitution de l’impayé.

En cas de manquement à cette obligation, le bailleur s’expose à une sanction de remboursement des aides versées ainsi que des pénalités fixées en fonction de la gravité des faits.

3/La phase contentieuse  à la résiliation du bail

Avant de mettre en œuvre la procédure d’expulsion, le bailleur doit faire signifier par un commissaire de justice un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail. La ccapex intervient dans l’examen de la situation des ménages menacés d’expulsion.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

Il s’agit d’une clause sanctionnant le locataire qui ne respecterait pas ses obligations contractuelles. Elle permet en effet au bailleur de résilier le bail unilatéralement, sans qu’une action en justice ne soit nécessaire. En effet, une simple vérification du manquement du locataire est opérée par le juge, qui ordonnera l’expulsion de celui-ci si la faute est avérée.

Avant la promulgation de la loi du 27 juillet 2023, il était possible pour le bailleur d’inclure une clause résolutoire dans le contrat de location mais elle était facultative. Désormais, elle doit être obligatoirement incluse dans tout nouveau contrat de location.

La clause détaille les événements autorisant le bailleur à résilier le contrat unilatéralement, mais également les délais à respecter pour la sortie des lieux du locataire, ainsi que les éventuels recours dont il dispose.

La clause résolutoire doit être rédigée conformément aux dispositions légales. Elle ne saurait être abusive, au regard des obligations contractuelles du locataire.

Elle doit être précise et rédigée clairement ; elle doit formuler rigoureusement les obligations contractuelles qui sont concernées par la clause ; indiquer qu’en cas de manquement à ces obligations, le bailleur peut résilier le contrat de location.

Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?

Le commandement est un acte délivré par un commissaire de justice ordonnant à une personne d’exécuter ses obligations dans un délai. Ainsi le bailleur qui souhaite mettre en jeu la clause résolutoire inscrite au bail doit préalablement délivrer au locataire un commandement de payer. Le locataire dispose alors d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement pour régulariser sa situation.

Après ce délai si le locataire a remboursé la dette, il peut rester dans le logement.

S’il n’a pas remboursé la dette, alors le propriétaire peut demander au juge la résiliation du bail et son expulsion du logement. Dans ce cas il reçoit une assignation au tribunal.

Le commandement de payer doit comporter, à peine de nullité : – la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; – le montant mensuel du loyer et des charges ; – le décompte de la dette ; – l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; – la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le FSL de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; – la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce.

Quel est le rôle de la ccapex ?

Le commissaire de justice doit obligatoirement signaler à la CCAPEX, les commandements de payer délivrés pour le compte des bailleurs personnes physiques et des sociétés civiles familiales.

La CCAPEX s’inscrit dans le Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) qui définit les mesures adaptées concernant notamment la prévention des expulsions locatives ainsi que les actions d’accompagnement social correspondantes. La loi ALUR[5] confirme la double mission de la commission : – une mission de pilotage : coordonner, évaluer et orienter le dispositif de prévention des expulsions locatives défini par le plan d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et par la charte pour la prévention de l’expulsion ; – une mission de traitement des situations individuelles : délivrer des avis et des recommandations à tout organisme ou personne susceptible de participer à la prévention de l’expulsion, ainsi qu’aux bailleurs et aux locataires concernés par une situation d’impayé ou par une menace d’expulsion.

4/La procédure d’expulsion

Durant la phase préalable à l’audience, le préfet est chargé de saisir l’organisme désigné par le PDALHPD pour établir le diagnostic social et financier.

Le locataire qui ne s’acquitte pas de sa dette, est convoqué à comparaître devant le juge du tribunal de proximité par une assignation en résiliation du bail.

De quelle manière l’impayé est-il traité entre l’assignation et l’audience ?

L’assignation est un acte établi par un commissaire de justice informant son destinataire qu’un procès est engagé contre lui et qu’il est invité à se présenter devant le tribunal de proximité du lieu de l’immeuble[6].

L’assignation doit être délivrée au moins deux mois avant l’audience.

La procédure devant le tribunal de proximité est orale. Les parties peuvent se défendre elles-mêmes, ou être assistées ou représentées par : – un avocat ; – leur conjoint, concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un PACS ; – un parent ou allié en ligne directe ou collatérale.

Bien que les textes ne prévoient pas cette possibilité, afin de faciliter la compréhension du litige, certains tribunaux acceptent la présence d’un travailleur social.

A peine d’irrecevabilité de la demande, le commissaire de justice à qui est confié la mise en œuvre de la procédure doit notifier au préfet l’assignation destinée à obtenir la résiliation du bail et donc l’expulsion du locataire[7]. L’information du préfet est réalisée par lettre recommandée au moins deux mois avant l’audience.

L’assignation est notifiée au préfet afin qu’il saisisse, l’organisme compétent désigné par le PDALHPD.

L’organisme réalise le diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur peuvent présenter leurs observations et le transmet avant l’audience au juge ainsi qu’à la CCAPEX.

Quels sont les pouvoirs du juge du tribunal de proximité ?

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative ainsi que le respect de l’obligation de décence du logement.

Il a par ailleurs la possibilité d’inviter les parties à lui produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement.

Lors de l’audience, le juge peut accorder des délais de paiement sous deux conditions :

Le locataire doit être en situation de régler sa dette et il doit avoir repris la totalité du paiement du loyer avant la date d’audience.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus par le juge que s’il est saisi d’une demande en ce sens par le locataire.

La suspension des effets de la clause résolutoire prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les conditions prévues par le jugement.

Enfin le juge a la possibilité de prononcer l’expulsion en accordant des délais de grâce ou de relogement ou prononcer l’expulsion sans délai. Le bail est donc résilié.

Le juge statue soit sur le champ soit après délibéré en indiquant la date du prononcé du jugement.

Comment le jugement d’expulsion est-il exécuté ?

Le bailleur doit faire signifier le jugement au locataire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Cette signification fait courir le délai d’appel.

Soit l’une des parties fait appel et celui-ci ayant un effet suspensif, aucune expulsion ne sera possible sauf lorsque le bailleur a obtenu une ordonnance en référé qui est exécutoire de droit, c’est-à-dire qu’il peut la faire appliquer malgré la procédure d’appel.

Soit il n’y a pas d’appel et l’huissier pourra délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux. Aucune expulsion ne pourra avoir lieu dans les deux mois suivant la délivrance de ce commandement.

Durant cette période, le locataire pourra saisir le juge de l’exécution afin de solliciter un délai avant de quitter les lieux.

Depuis la loi de juillet 2023, il ne peut, en aucun cas, être inférieur à un mois ni supérieur à un an.

Pour la fixation de ce délai, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

À l’issue du délai du commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice procède à l’expulsion.

En cas de départ volontaire de l’occupant celui-ci procède à la remise des clés.

En cas d’absence ou d’opposition de l’occupant le commissaire ne pouvant procéder à l’expulsion, dresse un PV de carence.

Il peut alors demander le concours de la force publique. En effet l’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’État de prêter son concours ouvre droit à réparation.

Dans ce cas il reçoit une convocation par le commissariat pour actualiser l’enquête sociale. Si le concours de la force publique est accordé par le préfet, le commissaire de justice et les forces de l’ordre fixent une date pour prononcer l’expulsion et en informent le locataire par courrier.

Les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus par le juge que s’il est saisi d’une demande en ce sens par le locataire