Le dépôt de garantie

1. Les caractéristiques du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie

Depuis la loi pour le pouvoir d’achat du 9 février 2008, le dépôt de garantie en locations vides, soit celles soumises à la loi du 6 juillet 1989, est d’un mois de loyer hors charge au maximum (article 22).

Pour les locations meublées, régies par l’article L 632-1 du CCH modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, le dépôt de garantie sera plafonné à deux mois de loyer hors charges.
En outre, si le bailleur exige un dépôt de garantie, son montant devra obligatoirement figurer au contrat de bail.

Concernant l’ensemble des baux depuis le 27 mars 2014, aucun dépôt de garantie ne pourra être demandé au locataire si son loyer est payable pour une période supérieure à deux mois (paiement trimestriel).

Est-il obligatoire et quand est-il encaissé ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il constitue une sécurité pour le bailleur. Il est généralement versé dès la signature du contrat de location.

L’entrée dans les lieux peut être légèrement différée (par exemple le mois suivant). Il est en principe encaissé par le bailleur, à charge pour lui de le restituer au locataire au moment de sa sortie. Certains bailleurs n’encaissent pas le dépôt de garantie et demandent chaque année un nouveau chèque.

Attention, un chèque est valable 1 an et 8 jours.

Produit-il des intérêts ?

Durant toute la période où le dépôt de garantie est conservé par le propriétaire, il ne produit pas d’intérêts (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire retrouve en fin de bail le montant exact versé, déduction faite des éventuelles retenues autorisées par la loi.

En revanche, si le bailleur dépasse le délai de restitution, le locataire est en droit d’exiger de ce dernier, après mise en demeure par lettre recommandée avec
accusé de réception restée infructueuse, de lui restituer le dépôt de garantie devant le tribunal d’instance, majoré d’une somme égales à 10 % du loyer mensuel
en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

2. La fonction du dépôt de garantie

Après le départ du locataire, le bailleur dispose d’un certain délai pour restituer cette somme d’argent à son ancien locataire, selon le type de location.

A quoi sert le dépôt de garantie?

Le dépôt de garantie sert à couvrir les arriérés de loyers et de charges dont le locataire est redevable à la fin de la location. Il peut aussi couvrir les régularisations de charges, ainsi que le coût des réparations des éventuelles dégradations faites par le locataire, ou encore l’entretien des équipements qui n’aurait pas été pris en charge.

Ex : entretien de la chaudière, du jardin (taille des haies, élagage des arbres…), ramonage des conduits de cheminée.

Le locataire ne peut imposer à son bailleur de compenser le ou les derniers mois de loyer avec le dépôt de garantie. Il est tenu de régler son loyer jusqu’à la fin du
bail.

Quelles sommes le bailleur peut-il retenir ?

Le propriétaire est en droit de déduire du dépôt de garantie toutes les sommes que le locataire reste à lui devoir, à condition qu’elles soient dûment justifiées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014).
La loi ALUR apporte une précision : lorsque les locaux loués se trouvent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision allant jusqu’à 20% du montant du dépôt de garantie et ce jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

3. Les retenues pour charges locatives

En location vide

Les provisions sur charges
Il s’agit toujours de charges dites au réel car il n’est pas possible de prévoir de forfait de charges pour ce type de location. Le locataire verse donc une provision sur charges chaque mois. C’est un montant fixe estimé par le bailleur selon une quote-part de charges dites « récupérables ».

Les charges dites récupérables sont celles liées à l’utilisation du logement. Elles sont dues en contrepartie du service rendu au locataire. Cette liste de charges est fixée par décret du 26 août 1987.

Ex : les salaires du gardien sont récupérables sur le locataire à hauteur de 75 % de leur montant dès lors que le gardien assure l’entretien des parties communes t l’élimination des rejets. Par contre, lorsque le gardien n’assure que l’une des deux tâches, sa rémunération est récupérable à hauteur de 40 % sur le locataire.

La régularisation des charges
La régularisation se fait au moins une fois par an (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur est tenu de fournir au locataire un décompte détaillé des charges ainsi que la base de répartition entres les locataires.

Pour les logements situés en copropriété, le bailleur devra fournir l’arrêté des comptes de la copropriété.

La retenue des charges
De manière générale, le locataire quitte le logement avant que l’arrêté des comptes n’ait été fait. Dans ce cas, et uniquement celui-ci, le bailleur est en droit de retenir jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à la régularisation annuelle des charges.

Après réception de l’arrêté des comptes de la copropriété, le propriétaire restitue le solde au locataire le cas échéant.

En location meublée

En location meublée, le bailleur peut choisir entre les provisions sur charges ou le forfait de charges.

S’il est prévu au contrat de location des provisions sur charges, la règle est la même que précédemment. Le bailleur peut réaliser au moins une régularisation annuelle et peut conserver une partie du dépôt de garantie le temps que l’arrêté des comptes soit rendu.

En revanche, si le bailleur a opté pour le forfait de charges, celui-ci ne donne pas lieu à régularisation. Le bailleur ne peut donc pas conserver une partie du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle.

Quel que soit le montant réel supporté par le bailleur, celui-ci ne pourra rien réclamer au locataire puisque par définition, le forfait est censé couvrir les charges récupérables.

4. Les retenues pour remise en état du logement

Pour déduire le montant d’une réparation du dépôt de garantie, la dégradation doit être constatée dans l’état des lieux de sortie signé par le locataire et le bailleur, ou établi par exploit d’huissier, et justifié par le bailleur.

L’état des lieux sert ainsi, selon le cas, soit au locataire pour justifier qu’il rend le logement en bon état, soit au contraire, au propriétaire pour justifier du mauvais état du logement.

L’état des lieux doit toujours être établi contradictoirement (en présence des deux
parties). C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie qui va permettre au bailleur de retenir une certaine somme sur le dépôt de garantie du locataire.

L’entretien par le locataire

Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989), des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives (comme le graissage des serrures et des gonds, le changement des joints etc.).

La liste des réparations est fixée par décret du 26 août 1987.

Le locataire doit par ailleurs réparer les dégâts qu’il aurait causé, comme des trous dans les murs, le papier peint griffé, une vitre cassée etc.

Si le logement possède une chaudière individuelle alimentée par des combustibles gazeux, liquides ou solides, le locataire doit faire réaliser le contrôle et l’entretien annuel par un professionnel.

L’état des lieux de sortie

Si le locataire a entretenu le logement et procédé aux réparations pendant qu’il était locataire, l’état des lieux doit lui permettre de démontrer qu’il l’a rendu en bon état d’entretien et de réparation.

En ce qui concerne la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale due au temps d’occupation du logement, elle reste à la charge du bailleur si le locataire est en place depuis plus de 5 ans (TI Puteaux 1er octobre 1996).

Ex : un logement est loué avec des peintures refaites à neuf. Le locataire y reste 8 ans. A son départ, la remise à neuf des peintures normalement usées par le temps sera à la charge exclusive du bailleur.

Attention, sans état des lieux de sortie contradictoire, c’est-à-dire signé par le bailleur et le locataire, aucune retenue n’est possible sur le dépôt de garantie au titre des réparations locatives.

Les justificatifs des retenues

Une fois les dégradations inscrites sur l’état des lieux de sortie, le bailleur va procéder à leur réparation. Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier le montant par la production d’un devis ou d’une facture.

Cette question du devis ou de la facture pose débat encore aujourd’hui. Les tribunaux semblaient admettre un simple devis. Mais la jurisprudence récente de la Cour de Cassation remet en cause cette solution puisque le bailleur doit soit produire une facture, soit prouver qu’il a reloué à des conditions moins favorables.
Ex : une moquette tachée ou brûlée doit être remplacée et le bailleur ne peut relouer en l’état. Il doit faire les travaux et donc produire une facture. Mais si c’est le réfrigérateur qui est cassé, le bailleur peut très bien (en location vide), relouer sans réfrigérateur, et dans ce cas à un loyer moins élevé.

Dans le cadre d’une réparation ou de l’entretien d’un équipement que le locataire aurait négligé, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie l’ensemble de la facture. Par contre, s’il s’agit de remplacer un élément dégradé (moquette, papiers peints, robinet) le bailleur sera tenu d’appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c’est-à-dire de l’âge de l’élément en question.

Il n’existe pas de « grille de vétusté » légale. Il faut donc se référer aux usages en la matière. Cette prise en compte de la vétusté est donc aléatoire et engendre souvent des discussions.

A titre indicatif, il a été estimé que :

• La durée de vie des peintures et tapisseries est d’environ 10 ans ;
• La durée de vie des moquettes est d’environ 7 ans ;
• La durée de vie des éléments d’équipement (plaques chauffantes par exemple) est d’environ 5 ans.

En cas de litige, le juge du tribunal d’instance a compétence pour déterminer au cas par cas la vétusté du logement.

5. La restitution du dépôt

Selon le type de location (vide, meublée ou saisonnière), le délai de restitution varie. Il se calcule à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur.

Le délai de restitution en fonction du type de location

La loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit de nouvelles modalités de restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, que le logement soit loué meublé ou vide, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie selon les mêmes obligations.

Il est établi que le bailleur dispose en principe d’un délai de deux mois, cependant ce délai peut être réduit à un mois si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée.

La loi ALUR prévoit que le point de départ du délai pour que soit restitué au locataire son dépôt de garantie court à compter de la remise des clefs par le locataire.

Cette remise ne peut être effectuée que de deux manières :

• Une remise en main propre ;
• Un envoi par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou à son mandataire.

Cette nouveauté de la loi ALUR fixe donc les conditions de la remise des clefs par le locataire ce qui supprime l’aléa de la remise des clefs incertaine.

D’autre part, la loi ALUR dispose que le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Cette nouvelle disposition a pour objectif de faciliter la restitution du dépôt de garantie par le bailleur, qui ne pourrait plus invoquer un défaut d’information pour justifier son éventuel retard.

Le bailleur ne pourra donc plus réaliser une restitution tardive pour défaut d’information.

Dans le cadre d’autres types de location, le délai est fixé par le bail. En location saisonnière, le contrat prévoit généralement un délai pour permettre au bailleur de réparer ou remplacer les éléments qui ont pu être abîmés par le locataire. Il peut ainsi justifier des montants retenus lorsqu’il restitue le dépôt de garantie.
Le bailleur est en droit d’encaisser le chèque même pour une location saisonnière, et de ne le restituer qu’après un délai prévu avec le locataire.

Obtenir la restitution du dépôt de garantie

Si, passé le délai prévu par la loi ou le contrat, le locataire n’a toujours pas reçu le chèque du dépôt de garantie, il peut adresser un courrier simple à son bailleur, puis un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel il rappelle le délai prévu.

Si malgré la relance, le bailleur ne répond pas, le locataire a la faculté de saisir gratuitement la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il explique le litige qui l’oppose à son bailleur, en joignant copie de son bail, des états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que les éventuels courriers échangés.

Commission départementale de conciliation du Val-de-Marne
12/14 rue des Archives
94011 Créteil cedex

Si ces démarches n’aboutissent pas, le locataire pourra demander restitution de son dépôt de garantie devant le Tribunal d’instance compétent du lieu de situation du logement.
Il devra alors remplir un formulaire d’injonction de payer.

Depuis le 27 mars 2014, avec l’apport de la Loi ALUR, le bailleur s’expose à défaut de restitution au locataire de son dépôt de garantie à une majoration du dépôt de garantie d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, par mois de retard.

Quel recours quand le dépôt de garantie n’est pas suffisant ?

Il n’est pas rare que le locataire soit redevable d’un montant plus important que celui du dépôt de garantie.

Le propriétaire doit alors procéder de la même façon à l’encontre du locataire sortant ou de la personne qui s’est portée caution en lui réclamant la somme complémentaire.

A défaut d’obtenir le paiement, le propriétaire pourra en faire la demande en justice, par injonction de payer.