Le transfert de bail

Il n’existe pas de texte de loi donnant une liste de pièces justificatives pour prouver l’ancienneté d’occupation du logement. Il faut donc que le prétendant au transfert de bail justifie par tout moyen cette ancienneté.
Généralement, des justificatifs de domicile tels que des factures, courriers administratifs, lettres, etc. au nom du prétendant et datant de plus d’un an peuvent constituer des preuves d’occupation.

Lorsque plusieurs personnes demandent le transfert de bail à leur nom (et ce, lorsque ces personnes répondent toutes aux critères du transfert), seul le juge peut statuer.
Il est stipulé dans la loi que le juge se prononcera « en fonction des intérêts en présence ».

Si les conditions du transfert ne sont pas réunies (lien de parenté ou concubinage ; cohabitation de moins d’un an ; respect des plafonds de ressources pour les logements sociaux), le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile.

Le bailleur n’est pas dans l’obligation d’effectuer un transfert de bail aux occupants vivant auparavant avec le défunt. En d’autres termes, les personnes hébergées (sans lien de parenté ou de concubinage cité précédemment) n’ont aucun droit sur le logement et seront « occupants sans droit ni titre ».

Ils risquent à ce titre de faire l’objet d’une procédure d’expulsion.

Outre les conditions citées précédemment, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution d’un logement social (notamment en respectant les plafonds de ressources) et que la taille du logement doit être adapté à la taille du ménage (pas de sous-occupation).

La loi précise cependant que ces conditions ne sont requises que pour les descendants du locataire en titre.

La loi ALUR du 24 mars 2014 ajoute, mais seulement pour les logements HLM non conventionnés, que « lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé reste prioritaire. » Il ne s’agit que d’une simple faculté et non d’une obligation.

Si les conditions du transfert sont réunies (lien de parenté ou concubinage ; cohabitation de moins d’un an ; respect des plafonds de ressources pour les logements sociaux, etc.), le transfert est automatique.
En d’autres termes, le bailleur ne peut pas refuser le transfert. Si celui-ci le refuse tout de même, le bénéficiaire pourra saisir le tribunal d’instance

Non, le bénéficiaire du transfert de bail n’est pas tenu des loyers échus avant le décès du locataire (Civ. 3ème, 16.02.00) et le bailleur ne peut conditionner le ransfert de bail au paiement de l’arriéré locatif antérieur au décès (CA Paris, 24.04.01).

Toutefois, les dettes de loyer pourront éventuellement être réclamées solidairement aux héritiers. Le bénéficiaire du transfert de bail pourra être tenu au paiement des dettes locatives que s’il a la qualité d’héritier. A défaut, le bailleur ne pourra pas se retourner contre lui.

En revanche, le bénéficiaire reste tenu des dettes nées après le décès du locataire
en titre.

Le dépôt de garantie est attaché au logement et non à la personne. En cas de transfert de bail, aucun autre dépôt de garantie ne pourra être réclamé.

Notion de sous-occupation : un logement est considéré comme insuffisamment occupé lorsqu’il comporte un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre d’occupants effectifs (cf art. R 641-1 du code de la construction et de l’habitation). Tel est le cas de l’occupation par une personne seule d’un logement de type F4 ou F5 (C. Cass, III, 19/09/2012 ou CA Versailles, 1ère Ch., 23/11/2010).

Si le bénéficiaire du transfert de bail décide de quitter le logement, il pourra ainsi
réclamer au bailleur la restitution du dépôt de garantie dans les mêmes conditions
que s’il avait été initialement le titulaire du bail.

Conjoint et concubin :
Les termes « conjoint » et « concubin » ne sont pas, juridiquement, synonymes. Ainsi, les « conjoints » sont deux personnes liées expressément par le mariage. En revanche, les « concubins » sont deux personnes liées dans leur vie quotidienne (notamment, par une habitation commune) qu’ils aient ou non passés un contrat entre eux tel que le PACS.

Le PACS :
Le Pacte Civil de Solidarité institué par la loi du 15 novembre 1999 définit une convention passée entre deux personnes majeures – de sexe différent ou de même sexe – souhaitant organiser leur vie commune. Le PACS implique donc, de fait, une vie commune au sein d’une même résidence principale. Les signataires du PACS sont alors solidaires et ce, notamment au regard des dépenses de logement.

Ascendant :
Une personne est l’ « ascendant » d’une autre lorsque cette dernière en est issue par la naissance et ce, à tous les degrés successoraux (père, mère, grand-père, grand-mère, arrière-grand-père et arrière-grand-mère, etc…).

Descendant : enfants et petits-enfants :
Personne qui tient sa filiation d’une autre qui l’a précédée et ce, qu’il s’agisse d’enfants légitimes, naturels reconnus ou encore adoptés.

Occupant sans droit ni titre :
Le terme « occupant sans droit ni titre » définit une personne (ou un ménage) occupant un logement sans qu’elle n’en ait eu l’autorisation et ce, même si elle respecte les obligations liées à la location d’un logement (tel que le paiement du loyer et des charges, des factures liées au logement, de la taxe d’habitation, etc.).