Issu d’une directive européenne de 2002, ce document à valeur informative est devenu un outil stratégique en matière de politique du logement.

Au sein du fameux DDT (dossier de diagnostic technique) d’autres documents – regroupés sous différents acronymes – doivent également être produits par les propriétaires lorsqu’ils louent ou lorsqu’ils vendent un logement.

L’Adil de Paris vous propose aujourd’hui un récapitulatif de l’ensemble de ceux-ci, qu’ils soient relatifs aux caractéristiques du logement ou de son environnement.

Le logement

  • Le DPE, diagnostic de performance énergétique

Instauré en 2006, il a initialement pour vocation d’informer les acquéreurs et les locataires du potentiel caractère énergivore du logement.

Obligatoire lors d’une vente, il l’est également pour la conclusion des contrats de location depuis le 1er juillet 2007.

En 2021, une réforme majeure de cet outil s’opère avec l’apparition d’une double étiquette : consommation d’énergie et émissions de GES (gaz à effet de serre). Il comporte notamment des informations relatives aux équipements de chauffage, production d’eau chaude et la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée.

Il devient juridiquement opposable et constitue le point de repère d’un calendrier progressif d’interdiction à la location des logements classés G+ à E, sur une période allant de 2023 à 2034.

Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement y sont mentionnées.

Soulignons ici l’obligation de faire figurer dans l’annonce (presse écrite et locaux d’agence) les 2 lettres et préciser, lorsque c’est le cas, le caractère énergivore du logement.

Sa durée de validité est fixée à 10 ans depuis le 1er juillet 2021, tandis que tous les DPE réalisés avant cette date ne sont plus valables.

La performance énergétique devenue critère de décence depuis 2025, l’absence de DPE fourni par le bailleur l’expose à une action judiciaire du locataire pour obtenir notamment la réalisation de travaux, tandis que le vendeur personne physique encourt une amende administrative plafonnée à 3.000 €.

Attention ! en cas de vente d’une maison ou d’un immeuble composé de plusieurs logements classés E, F ou G, un audit énergétique est exigé en sus.

  • Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb)

Parce que la lutte contre le saturnisme est considérée comme un thème de santé publique majeur, la loi du 9 août 2004 et ses décrets d’application de 2006 sont venus préciser les obligations des propriétaires vendeurs et bailleurs de logements construits avant le 1er janvier 1949.

L’obligation d’annexer ce diagnostic à la promesse de vente ou l’acte de vente conclus à partir du 27 avril 2006, a été étendue aux contrats de location conclus depuis le 12 août 2008.

Mesure de la concentration en plomb des revêtements du bien, le document permet d’évaluer leur niveau de dégradation et les risques de saturnisme infantile.

A défaut de CREP fourni lors d’une vente, aucune clause d’exonération de la garantie de vices cachés ne peut être stipulée.

Le constat doit avoir été établi depuis moins d’1 an à la date de la signature de la promesse (ou de l’acte s’il n’y a pas eu de promesse).

En matière de location, la responsabilité du bailleur peut être pénalement engagée pour manquement à ses obligations de sécurité et de prudence s’il n’annexe pas de CREP au bail.

Le document doit avoir été réalisé depuis moins de 6 ans à compter de la date de la conclusion du bail, sauf s’il ne révèle pas de présence de plomb.

  • Le DTA (diagnostic technique amiante)

Alors que des études ont révélé son caractère cancérigène, la lutte contre l’amiante a conduit le législateur à élaborer un cadre réglementaire strict, s’imposant aux propriétaires bailleurs et vendeurs, de locaux d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

En cas de rapport positif mais bon état de conservation des matériaux, la durée du DTA est de 3 ans.

A défaut d’annexer ce document à la promesse de vente de l’immeuble, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie de vices cachés.

En matière locative, le locataire a la faculté, depuis le 1er avril 2013, de demander à consulter ce diagnostic.

En cas de refus du bailleur, le locataire peut introduire une action judiciaire civile pour demander des dommages-intérêts s’il subit un préjudice, voire une action pénale en cas de mise en danger de la vie d’autrui.

  • L’état de l’installation de gaz et d’électricité

Pour répondre à un objectif de sécurité des personnes, en cas de vente, les immeubles à usage d’habitation comportant une installation électrique ou de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, doivent faire l’objet d’un diagnostic réalisé dans les parties privatives des locaux et de leurs dépendances, en aval de l’appareil général de commandes, jusqu’aux bornes d’alimentation pour la partie électrique.

La durée de validité de ce document est de 3 ans et le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie de vices cachés en cas de vente.

Cette obligation s’impose également en matière locative depuis le 1er juillet 2017 pour les logements construits avant le 1er juillet 1975, et pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2018 pour tous les autres logements. A défaut, la responsabilité du bailleur peut se trouver engagée.

  • Le diagnostic « mérule »

A la différence des diagnostics précédemment présentés, le diagnostic mérule n’est pas obligatoire. En cas de réalisation de celui-ci, sa durée de validité n’est pas fixée légalement : elle est estimée comme allant de 6 mois à 1 an.

Toutefois, dans certaines zones identifiées par arrêté préfectoral, l’information est obligatoire même si le bien n’est pas contaminé. En cas d’omission, l’acquéreur pourrait agir en garantie des vices cachés contre le vendeur.

Si le logement doit faire l’objet, comme nous venons de le voir, de plusieurs diagnostics lors de la vente ou de la conclusion d’un bail, différents documents relatifs à son environnement s’imposent également lors d’une vente ou de la conclusion d’un bail.

  • L’ERNMT devenu ERP depuis 2018

A titre informatif, le vendeur ou le bailleur doit établir un dossier synthétisant l’ensemble des risques encourus lorsque le bien vendu ou loué se situe sur une commune à risques : sismiques, inondation, sècheresse, débroussaillement, technologiques ou pollution des sols. Ce document a une durée de validité de 6 mois.

(Pour retrouver les zones concernées par l’obligation de débroussaillement, un outil de recherche est mis en service sur www.service-public.gouv.fr.)

L’ERP peut être obtenu après avoir consulté le site Géorisques du Ministère de la Transition Ecologique.

A défaut d’être annexé à l’acte de vente ou au bail, une action en garantie de vice cachés, en diminution du prix ou annulation du contrat ou du bail peut être introduite.

  • Le diagnostic termites

Lorsqu’un arrêté préfectoral détermine une zone comme étant contaminée par la présence de termite, les vendeurs de logement sont tenus d’intégrer au DDT un diagnostic attestant de l’absence de cet insecte xylophage établi depuis moins de 6 mois.

  • Le risque lié au radon

Classé cancérigène en 1987, ce gaz radioactif naturel présent dans le sol et les roches a fait l’objet de plans nationaux pour la gestion des risques liés à son émission.

31 départements ont été identifiés comme prioritaires et au sein desquels la mise en œuvre de mesures spécifiques peut être nécessaires (mesure de la qualité de l’air dans l’habitat).

Depuis le 1er juillet 2018, les vendeurs et bailleurs de biens immobiliers situés dans les communes à potentiel radon significatif, les acquéreurs et locataires sont informés de l’existence de ce risque par la production d’un imprimé obtenu sur le site www.georisques.gouv.fr.

  • Le diagnostic « Bruits des aéroports »

Votre bien se trouve dans une zone proche d’un aéroport et vous souhaitez le vendre ou le louer ?

Vous devez alors remplir un formulaire « état des nuisances sonores aériennes » que vous trouverez sur www.service-public.gouv.fr.

Ce document comporte l’indication de la zone de bruit et l’adresse du service d’information en ligne, permettant de consulter le plan d’exposition au bruit, en mairie du lieu de situation de l’immeuble.

A défaut d’annexer ce diagnostic à la promesse ou l’acte de vente, le vendeur s’expose à une possible action en réduction du prix, annulation de la vente ou versement de dommages et intérêts qu’un locataire pourrait également solliciter auprès du bailleur dans le cadre d’une action judiciaire.

  • Le diagnostic assainissement

La collecte, l’évacuation et le traitement des eaux usées (vannes et grises) peuvent se faire via un raccordement collectif ou autonome.

Un arrêté municipal peut imposer au propriétaire vendeur de faire contrôler, par le service public d’assainissement de la commune, le raccordement du logement au réseau public des eaux usées, celles-ci devant être séparées des eaux pluviales.

Le diagnostic est transmis au propriétaire vendeur dans un délai de 6 semaines maximum par ledit service.

En cas d’anomalie, les travaux doivent être réalisés dans un délai maximum de 2 ans par le propriétaire à partir de la notification du diagnostic, ce dernier ayant une durée de validité de 10 ans.

Attention ! La responsabilité du vendeur peut être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés s’il ne produit pas ce diagnostic.

Le notaire doit ensuite, dans un délai d’1 mois après la date de vente du bien, adresser à la commune une attestation de cette vente et les coordonnées de l’acquéreur.

En l’absence d’arrêté, ce contrôle n’est pas obligatoire.

Acquérir ou louer un logement doit se faire en ayant une parfaite connaissance de l’état du bien, afin d’envisager les travaux éventuels (qui pourraient affecter le budget de l’acquéreur ou celui du locataire notamment en cas de mauvaise performance énergétique) mais aussi les risques pour sa santé ou sa sécurité.

Alors, un doute ? Une question ?

L’Adil est à votre écoute, venez à la rencontre de ses conseillers en retrouvant les lieux de permanence sur www.adil94.org