Le congé du bailleur

1.La notification du congé

Quelles sont les formes de délivrance du congé ?

Le congé d’un bailleur doit obligatoirement être fait par écrit, envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception, remis directement par un commissaire de justice ou remis en main propre au locataire contre récépissé ou émargement.

a) Le courrier recommandé avec accusé de réception

Pour apprécier la date de notification d’un courrier recommandé avec accusé de réception, il convient de prendre en compte la date apposée par l’administration des Postes lors de la remise de la lettre à son destinataire[1].Par conséquent, tant que la lettre RAR n’a pas été remise effectivement à son destinataire, le délai de préavis ne commence pas à courir et le congé ne produit donc pas ses effets[2]. Tel est notamment le cas lorsque  le courrier est retourné à son expéditeur avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée ; l’avis de réception a été signé par une autre personne que le destinataire ; la signature apposée sur l’avis de réception est illisible et ne permet pas d’identifier son destinataire ; la signature apposée sur l’avis de réception ne correspond pas à celle de la locataire, qui démontre n’avoir donné aucune procuration à un tiers pour la réception de son courrier ; le courrier est retourné à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé » ;  le courrier est refusé par son destinataire;  l’accusé de réception est vierge de toute mention, date, identité et signature de la personne ayant accepté l’envoi, et ne comporte qu’une signature non identifiable mais dont il est acquis qu’il s’agit de celle du facteur.

b) La signification par exploit de commissaire de justice

La signification doit en principe être faite à personne[3].. Si la signification à personne s’avère impossible, le commissaire de justice doit détailler dans l’acte les démarches qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les raisons pour lesquelles cette signification a été impossible[4]. Une copie de l’acte peut dans ce cas être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire, à condition que la personne l’accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité. Un avis de passage daté doit être déposé afin d’avertir le destinataire. Il doit préciser la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise. Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte, et si les vérifications du commissaire de justice démontrent que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, le commissaire de justice laisse au domicile ou à la résidence un avis de passage mentionnant que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude du commissaire de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée. La copie de l’acte est conservée à l’étude pendant trois mois. Lorsque la signification n’a pas pu être faite à personne, le commissaire de justice doit adresser un courrier simple au destinataire comportant les mêmes mentions que l’avis de passage ainsi qu’une copie de l’acte signifié[5].

c) La remise en main propre contre signature

La loi ALUR du 24 mars 2014 a offert une nouvelle possibilité aux bailleurs souhaitant donner congé de leur logement en leur permettant désormais de formaliser leur congé au moyen d’un courrier simple, à remettre en main propre directement au locataire.

Le bailleur qui souhaite donner congé de son logement par une lettre remise en main propre, doit impérativement être en mesure de fournir une preuve de remise. C’est en effet la date de remise qui détermine la date de départ du délai de préavis. Pour cela, il doit se faire remettre un récépissé de dépôt de son courrier.

Ce récépissé de dépôt peut prendre la forme d’une simple lettre du locataire, certifiant que ce dernier a bien reçu le congé.

Le bailleur peut aussi effectuer une remise en main propre contre émargement. Dans ce cas, le locataire devra contresigner la lettre de congé, en indiquant la mention manuscrite “lettre remise en main propre le” avec la date du jour.

FOCUS : Le bailleur ne peut pas donner congé par un simple mail. Un congé donné de cette façon n’est pas valide, même s’il est accepté par retour de mail par son destinataire. Il peut cependant donner congé par lettre recommandée électronique . Un congé donné de cette façon est valide, à la condition que son destinataire déclare préalablement qu’il accepte ce mode d’envoi, lorsque ce destinataire est un particulier.

Qui peut être l’auteur du congé ?

Le congé peut être délivré par le bailleur, son mandataire, tout membre de l’indivision, l’usufruitier.

Lorsque le congé est donné par l’intermédiaire d’un mandataire, il doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur, à défaut, le congé est nul [6]. En revanche, le congé délivré par un mandataire au nom et pour le compte du bailleur sans mentionner sa qualité de représentant est valable[7]. Lorsque le logement appartient à une indivision, le congé peut être délivré par tout membre de l’indivision[8], mais la décision de délivrer congé doit avoir été prise par au moins 2/3 des droits indivis. Toutefois, si un congé a été délivré irrégulièrement sans l’accord des autres indivisaires, sa nullité peut être couverte par l’action judiciaire de l’ensemble des coindivisaires visant à déclarer le congé valable et à obtenir l’expulsion des locataires.

2.Le délai

Dans quel délai le congé doit-il être envoyé ?

Pour un logement vide :

Le congé doit être envoyé au minimum dans les 6 mois avant la fin du bail ou la fin de son renouvellement. En d’autres termes, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire en cours de bail. Le délai de préavis commence à courir dès la réception par le locataire du courrier recommandé[9].

Pour un logement meublé :

Le congé doit être envoyé au minimum dans les 3 mois avant la fin du bail ou de son renouvellement.

Comment calculer le délai de préavis ?

L’article 641 du Code de procédure civile dispose que : « lorsqu’un délai est exprimé en mois […], ce délai expire le jour du dernier mois […] qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. »

Ainsi par exemple pour un préavis de 6 mois, si le destinataire a reçu le congé le 15 janvier, le préavis court jusqu’au 15 juillet à minuit (et non jusqu’au 31 juillet).

Si les dates ne sont pas identiques, il s’agit du dernier jour de ce mois : un préavis commencé le 31 aout expire le 28 février, ou le 29 février en cas d’année bissextile.

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le préavis finit un dimanche, il finit ce jour-là, et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

3.Les motifs de congé du logement

Le congé doit être motivé expressément par un motif légal.

Le bailleur ne peut donner congé que pour vendre le logement, pour le reprendre (pour l’habiter ou pour y loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire)[10].

Quelles sont les modalités du congé pour reprise du logement ?

Le bailleur peut donner congé pour reprendre son logement pour lui-même, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, son partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire, ou de son partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé.

Le congé pour reprise n’est assorti d’aucune condition de délai, ni de durée d’occupation par le bénéficiaire. Le congé doit, pour être valable, contenir le motif, ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

En outre, il doit indiquer la nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Quelles sont les modalités du congé pour vente ?

a) Pour un logement vide :

Le congé pour vente est assorti d’un droit de préemption en faveur du locataire.

Pour l’exercice du droit de préemption, le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit donc, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire n’a pas accepté dans ces délais, il n’aura plus de droit sur le logement à la fin du bail.

L’information sur la superficie n’est pas une obligation depuis la loi SRU[11].

Si le locataire accepte l’offre de vente, il dispose d’un délai de 2 mois pour réaliser la vente. Ce délai court à compter de la date d’envoi de la réponse au bailleur. Lorsque, dans sa réponse, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre est subordonnée à l’obtention du prêt. Le délai de réalisation de la vente est alors porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre est nulle de plein droit et le locataire est automatiquement déchu de tout titre d’occupation sur le local.

Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, une nouvelle offre de vente avec indication des conditions et prix doit être notifiée par le bailleur ou à défaut par le notaire au locataire sous peine de nullité de la vente. L’offre est valable pendant un mois à compter de sa réception et devient caduque si elle n’est pas acceptée par le locataire dans le délai. La notification est effectuée à l’adresse indiquée par le locataire au bailleur et à défaut à l’adresse des locaux donnés en location. Si le locataire accepte la deuxième offre de vente, il dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois, pour la réalisation de l’acte de vente.

Ne peuvent bénéficier de la priorité d’achat, les locataires des immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril ou déclarés insalubres ou lorsque la vente est faite entre parents jusqu’au quatrième degré inclus, à condition toutefois que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l’expiration du préavis.

b) Pour un logement meublé

Le locataire ne dispose pas du droit de préemption. Ainsi le bailleur n’a pas l’obligation d’indiquer le prix de vente dans le congé. Le locataire est simplement informé du motif du congé. Si le locataire souhaite acheter le logement, il se trouve donc dans la même situation que tout candidat à l’achat. 

Qu’est-ce que le congé pour motif légitime et sérieux ?

Le bailleur a la possibilité de donner congé à son locataire pour un motif légitime et sérieux. La notion de motif légitime et sérieux est appréciée par les juges.

Les manquements du locataire à ses obligations contractuelles peuvent donner lieu à un congé de la part du bailleur. Le défaut de paiement du loyer au terme convenu est un motif de congé fréquemment admis par la jurisprudence, en particulier lorsque les retards de paiement sont répétés[12].

Le comportement du locataire et les éventuels troubles de jouissance qu’il occasionne à ses voisins peuvent également justifier le congé.

Par exemple lorsque son comportement est agressif, contraire aux obligations de bon voisinage vis-à-vis des autres habitants de l’immeuble et des bâtiments voisins[13]ou lorsque sa mauvaise hygiène est à l’origine d’une infestation de cafards dans l’immeuble[14].

D’autres manquements du locataire à ses obligations contractuelles peuvent justifier l’envoi d’un congé, notamment dans le cas de défaut d’assurance ou de sous location sans l’accord du bailleur.