Au sommaire
1. La formation du contrat
2. La signature dâun contrat unique
- Le paiement du loyer
- Le dĂ©part dâun colocataire
- Le congé du bailleur
3. La signature dâune pluralitĂ© de contrats
- Le paiement du loyer
- La responsabilité des colocataires relative aux dégradations
- Le congé
4. Les spécificités liées au statut de la colocation
- Le loyer
- Les charges
- La solidarité des colocataires et le cautionnement
- La décence du logement
- La souscription dâune assurance pour le compte des colocataires
- Les aides au logement
5. La colocation en logement social, bail dérogatoire
La colocation a vocation de permettre Ă plusieurs locataires ou co-preneurs ou colocataires, de louer ensemble un mĂȘme logement Ă un propriĂ©taire bailleur. Le choix de la colocation sâimpose de plus en plus aux personnes qui cherchent un logement Ă louer mais qui se heurtent Ă des loyers prohibitifs, notamment rĂ©gion parisienne. Cette solution prĂ©sente effectivement de nombreux avantages, en permettant notamment de diviser le coĂ»t du loyer pour les colocataires. Le plus souvent motivĂ© par des raisons Ă©conomiques, le recours Ă la colocation entraĂźne des consĂ©quences juridiques bien spĂ©cifiques quâil faut connaĂźtre avant de
sâengager.
JusquâĂ la loi ALUR du 24 mars 2014, la colocation ne faisait lâobjet dâaucun statut juridique particulier. DĂ©sormais : « la colocation est dĂ©finie comme la location dâun mĂȘme logement par plusieurs locataires, constituant leur rĂ©sidence principale, et formalisĂ©e par la conclusion dâun contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur (1) ». Il y a colocation dĂšs lors quâil y a une pluralitĂ© de locataires (au minimum deux).
La loi du 6 aoĂ»t 2015 pour la croissance, lâactivitĂ© et lâĂ©galitĂ© des chances Ă©conomiques, dite Loi Macron, est venue prĂ©ciser le champ dâapplication de la colocation : les Ă©poux et partenaires de PACS sont exclus de la dĂ©finition de la colocation(2).
La colocation peut concerner un logement louĂ© vide ou meublĂ© ; elle suit alors le rĂ©gime applicable au type de logement concernĂ©. Les contrats de colocation portant sur un logement vide sont soumis aux articles 1 Ă 25-2 de la loi du 6 juillet 1989 ; ceux portant sur un logement meublĂ© sont soumis aux articles 25-3 Ă 25-11 de la mĂȘme loi.
Lâapplication des rĂšgles spĂ©cifiques Ă la colocation est expressĂ©ment exclue pour certains logements. Elles ne sâappliquent pas(3):
- aux logements HLM non conventionnés APL;
- aux logements dont le loyer est fixé en application de la loi du 1er septembre 1948;
- aux logements conventionnés APL
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : articles 8-1
Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour lâaccĂšs au logement et un urbanisme rĂ©novĂ©
(ALUR)
Loi n°2015-990 du 6 aoĂ»t 2015 pour la croissance, lâactivitĂ© et lâĂ©galitĂ© des chances
Ă©conomiques : article 82
Articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 ; articles L. 442-8-4 et R.442-3-4 ; article L.442-8-4
du code de la construction et de lâhabitation (CCH)
Article L. 831-3 du code de la sécurité sociale (CSS)
Décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement
décent
Article L. 112-1 du code des assurances (CA)
Décret n°2015-587du 29 mai 2015 : Journal officiel du 31 mai 2015
ArrĂȘtĂ© du 29 mai 2015 : Journal officiel du 31 mai 2015
Articles 1407 et 1408 du code général des impÎts (CGI)
1. La formation du contrat
Le contrat de bail dâune colocation doit respecter un contrat type dĂ©fini par dĂ©cret en Conseil dâĂtat(4). Ce dĂ©cret comporte deux annexes :
- annexe 1 : contrat type de location ou colocation de logement nu ;
- annexe 2 : contrat type de location ou colocation de logement meublé.
Il ne sâagit pas dâun document CERFA. Le contrat de location devra ĂȘtre Ă©tabli par Ă©crit et respecter le contrat-type. Il doit contenir les clauses essentielles du bail dont la lĂ©gislation et la rĂ©glementation en vigueur imposent la mention par les parties dans le contrat (par exemple : la durĂ©e, le montant du loyerâŠ).
Au-delĂ de ces clauses, les parties sont Ă©galement soumises Ă lâensemble des dispositions lĂ©gales et rĂ©glementaires dâordre public applicables aux baux dâhabitation.
Les parties sont libres de prĂ©voir dans le contrat des clauses particuliĂšres dans la mesure oĂč celles-ci sont conformes aux dispositions lĂ©gislatives et rĂ©glementaires en vigueur.
Les parties peuvent Ă©galement convenir de lâutilisation de tout autre support pour Ă©tablir leur contrat, dans le respect du contrat type.
Ce contrat type est applicable depuis le 1er août 2015.
Il est possible de signer un seul contrat sur lequel figurent tous les colocataires ou de signer un contrat avec chaque colocataire.
2. La signature dâun contrat
Le bailleur peut conclure un contrat unique avec lâensemble des colocataires, les relations entre colocataires Ă©tant alors amĂ©nagĂ©es par ces derniers.
Le paiement du loyer
En pratique chaque locataire paie une quote-part du loyer et des charges au bailleur Ă lâĂ©chĂ©ance convenue, cependant chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalitĂ© du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, rĂ©parations locatives). Cette indivisibilitĂ© permet au bailleur de rĂ©clamer Ă chacun, indiffĂ©remment Ă lâun ou Ă lâautre des colocataires, le paiement
de lâintĂ©gralitĂ© de la dette.
Le dĂ©part dâun colocataire
Lorsquâun locataire envisage de quitter le logement il nâa pas besoin de lâaccord des autres colocataires. Il doit donner congĂ© au bailleur (par lettre recommandĂ©e avec avis de rĂ©ception, en respectant le prĂ©avis prĂ©vu par le rĂ©gime juridique applicable) ; Ă dĂ©faut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.
Le dĂ©part de lâun des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mĂȘmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.
Le dĂ©part dâun colocataire ne nĂ©cessite pas obligatoirement lâĂ©tablissement dâun nouveau contrat de location. Les locataires restant proposent gĂ©nĂ©ralement au bailleur un « remplaçant » quâil est libre dâaccepter ou non. Il peut demander quâils lui fournissent les renseignements normalement exigĂ©s dâun candidat-locataire (justificatifs de revenusâŠ) et quâune personne se porte caution pour lui.
Les colocataires restants et le propriĂ©taire peuvent rĂ©silier le bail dâun commun accord afin de conclure un nouveau bail avec le locataire entrant (nouvelle durĂ©e, nouvelles conditions…). Il est alors nĂ©cessaire de faire signer de nouveaux actes de cautionnement aux personnes qui se sont portĂ©es caution pour les locataires et dâĂ©tablir un nouvel Ă©tat des lieux dâentrĂ©e puisquâil sâagit dâune nouvelle location.
Le congé du bailleur
En cas de solidaritĂ©, le congĂ© adressĂ© par le bailleur Ă un seul locataire vaut pour les autres. En lâabsence de clause de solidaritĂ©, le bailleur doit adresser, Ă chaque colocataire en nom propre, certaines notifications : la proposition de renouvellement de bail et le congĂ©.
3. La signature dâune pluralitĂ© de contrats
Le paiement du loyer
Chaque colocataire a signĂ© un bail distinct avec le bailleur, ils nâont donc aucun lien contractuel entre eux. DĂšs lors, mĂȘme si une clause de solidaritĂ© est prĂ©vue dans les baux, chaque locataire est dĂ©biteur Ă lâĂ©gard du bailleur dâune obligation propre : payer son loyer. Dans cette hypothĂšse, il appartient au bailleur de fixer librement les loyers de chacun. Il nây a aucun lien juridique entre les colocataires, toute solidaritĂ© est impossible.
La responsabilité des colocataires relative aux dégradations
Le bailleur peut choisir de conclure un contrat avec chaque colocataire, par lequel il accorde un droit de jouissance exclusif sur des parties dites privatives (chambre, salle de bain) et un droit de jouissance commun sur les parties dites communes (salon, cuisine).
Le fait dâavoir une jouissance partagĂ©e des piĂšces communes prĂ©sente de nombreux inconvĂ©nients surtout pour le propriĂ©taire. La rĂšgle qui permet dâimputer au locataire la responsabilitĂ© des dĂ©gradations et pertes survenues au cours du bail ne pourra pas sâappliquer pour les parties communes : aucune retenue sur le dĂ©pĂŽt de garantie nâest possible pour une dĂ©gradation des espaces communs.
En effet le propriĂ©taire ne peut prĂ©voir une responsabilitĂ© collective des locataires en cas de dĂ©gradation dâun Ă©lĂ©ment Ă usage commun de la chose louĂ©e lorsque lâauteur des dĂ©gradations est inconnu. Une telle clause serait rĂ©putĂ©e nulle et non Ă©crite.
Le congé
Le propriétaire doit adresser à chaque colocataire en nom propre toute notification :
proposition de renouvellement de bail, congĂ©. A chaque changement de locataire, le bailleur doit signer un nouveau bail et doit donc Ă©tablir un Ă©tat des lieux Ă la sortie de chaque colocataire. Dans cette hypothĂšse, le bailleur peut ĂȘtre confrontĂ© Ă un ensemble de baux arrivant Ă Ă©chĂ©ance Ă des dates diffĂ©rentes. Chaque colocataire peut dĂ©livrer un congĂ© au bailleur pour sa partie privative sans que cela nâentraĂźne de consĂ©quences sur les autres contrats de location. Le bailleur peut alors choisir un nouveau colocataire, sans nĂ©cessitĂ© dâavoir lâaccord des autres colocataires.
DĂšs lors quâil a donnĂ© congĂ©, le colocataire doit pouvoir obtenir la restitution de son dĂ©pĂŽt de garantie dans le dĂ©lai fixĂ©.
4. Les spécificités liées au statut de colocation
Le loyer
Le montant de la somme des loyers perçus de lâensemble des colocataires ne peut ĂȘtre supĂ©rieur au montant du loyer normalement applicable au logement.
Les charges locatives
Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat :
les charges peuvent ĂȘtre payĂ©es pour leur montant rĂ©el (condition de droit commun). Dans ce cas, une provision pour charges est payĂ©e mensuellement, et une fois par an, le bailleur rĂ©alise une rĂ©gularisation en fonction des charges rĂ©elles, ou ;
les charges peuvent ĂȘtre forfaitaires quel que soit le rĂ©gime applicable (vide ou meublĂ©). Dans ce cas, le locataire paye un forfait versĂ© en plus du loyer conformĂ©ment au contrat qui dĂ©finit sa pĂ©riodicitĂ© de versement et son montant. Il ne peut donner lieu Ă complĂ©ment ou Ă rĂ©gularisation ultĂ©rieure. Le montant du forfait de charges est fixĂ© en fonction des montants exigibles par le bailleur et peut ĂȘtre rĂ©visĂ© chaque annĂ©e aux mĂȘmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas ĂȘtre manifestement disproportionnĂ© au regard des charges dont le locataire ou, le cas Ă©chĂ©ant, le prĂ©cĂ©dent locataire se serait acquittĂ©. La liste des charges rĂ©cupĂ©rables est fixĂ©e par dĂ©cret(7).
La solidarité des colocataires et le cautionnement
Avec la loi ALUR du 24 mars 2014, le lĂ©gislateur a souhaitĂ© limiter lâengagement excessif des colocataires sortant et de leur caution, sans lĂ©ser le bailleur. La solidaritĂ© dâun des colocataires dans le cadre dâun bail unique et celle de la personne qui sâest portĂ©e caution pour lui, prennent fin Ă la date dâeffet du congĂ© rĂ©guliĂšrement dĂ©livrĂ© et lorsquâun nouveau colocataire figure au bail. Les deux conditions sont cumulatives. A dĂ©faut, la solidaritĂ© du colocataire sortant ou de sa caution sâĂ©teint au plus tard Ă lâexpiration dâun dĂ©lai de 6 mois aprĂšs la date dâeffet du congĂ©.
La situation de la caution, qui restait ambiguĂ« puisque le terme des 6 mois nâĂ©tait pas expressĂ©ment prĂ©vu Ă son Ă©gard, vient dâĂȘtre clarifiĂ©e. En effet, le texte actuel prĂ©cise que les modalitĂ©s dâextinction de lâengagement solidaire de la caution sont alignĂ©es sur celles applicables au colocataire(8).
PrĂ©cisons que, dorĂ©navant, lâacte de cautionnement des obligations dâun ou de plusieurs colocataires rĂ©sultant de la conclusion dâun contrat de bail dâune colocation identifie nĂ©cessairement, sous peine de nullitĂ©, le colocataire pour lequel le congĂ© met fin Ă lâengagement de la caution.
La décence du logement
Lorsque la colocation est formalisĂ©e par la conclusion de plusieurs contrats, elle est soumise aux rĂšgles gĂ©nĂ©rales de division figurant aux articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du CCH qui interdisent notamment la division dâun logement dâune superficie de moins de 14 m2 ou dâun volume habitable de moins de 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus dâune installation dâalimentation en eau potable, dâune installation dâĂ©vacuation des eaux usĂ©es ou dâun accĂšs Ă la fourniture de courant Ă©lectrique.
La loi ALUR soumet Ă©galement les colocations Ă baux multiples au respect des normes de peuplement dĂ©finies par lâarticle L. 831-3 du code de la sĂ©curitĂ© sociale : 14 m2 et 33 m3 au moins par habitant pour les quatre premiers habitants ; 10 m2 et 23 m3 au moins par habitant supplĂ©mentaire au-delĂ du quatriĂšme.
Un dĂ©cret en Conseil dâĂtat devra adapter aux logements louĂ©s en colocation les dispositions du dĂ©cret du 30 janvier 2002 fixant les caractĂ©ristiques de la dĂ©cence.
A la date de rédaction de cette note, le décret restait à paraßtre. Actuellement, la jurisprudence apprécie la décence du logement non pas au regard du logement dans son ensemble mais en considérant la seule chambre louée(9).
La souscription dâune assurance pour le compte des colocataires
Les colocataires sont tenus de sâassurer au titre de lâassurance multirisque habitation(10). Ils peuvent souscrire un contrat unique ; en ce cas, la police dâassurance doit mentionner le nom de chacun des colocataires. Ils peuvent aussi souscrire individuellement une assurance. Les parties au contrat de bail dâune colocation peuvent aussi convenir dans le contrat de la souscription par le bailleur dâune assurance pour compte rĂ©cupĂ©rable auprĂšs des colocataires.
Les aides au logement
Chaque colocataire peut faire un dossier distinct afin de se voir attribuer une aide au logement en fonction de ses ressources et du loyer payĂ© (divisĂ© par le nombre de colocataire). Selon le statut du logement et la situation du locataire, celui-ci peut prĂ©tendre aux trois catĂ©gories dâaides au logement qui ne sont pas cumulables : aide personnalisĂ©e au logement (APL), allocation de logement Ă
caractĂšre social (ALS) et allocation de logement familial (ALF).
La taxe dâhabitation
La taxe dâhabitation est Ă©tablie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance de locaux imposables au 1er janvier de lâannĂ©e(11). La taxe est Ă©tablie au nom de lâoccupant en titre (propriĂ©taire, locataire, titulaire dâun droit ou dâune autorisation dâoccupation), Ă lâexclusion par consĂ©quent des personnes avec lesquelles il partage son logement, qui ont la qualitĂ© de cohabitant. Toutefois, elle peut ĂȘtre Ă©tablie au nom de lâun quelconque des occupants, mĂȘme si celui-ci nâest pas lâoccupant en titre, lorsquâil existe des circonstances particuliĂšres. Ainsi, lorsque le logement est occupĂ© par plusieurs personnes en colocation, lâimposition peut valablement ĂȘtre Ă©tablie au nom de lâun quelconque des occupants .
5. La colocation en logement social, bail dérogatoire
Afin de favoriser le dĂ©veloppement dâune offre de logement en faveur des Ă©tudiants, le lĂ©gislateur permet aux organismes dâHLM de louer leurs logements, en meublĂ© ou on, Ă un ou plusieurs Ă©tudiants. Cette facultĂ© est Ă©galement Ă©tendue Ă dâautres personnes en situation prĂ©caire telles que les jeunes de moins de 30 ans ou les titulaires dâun contrat dâapprentissage ou de professionnalisation. Ces locataires ne bĂ©nĂ©ficient pas du droit au maintien dans les lieux(12).
Ce contrat est signĂ© pour une durĂ©e dâun an renouvelable. Il doit rappeler les deux conditions pour lâaccĂšs des Ă©tudiants et apprentis aux logements HLM :
avoir la qualitĂ© dâĂ©tudiant ou ĂȘtre ĂągĂ© de moins de 30 ans ou, ĂȘtre titulaire dâun contrat dâapprentissage ou de professionnalisation ;
séjourner réguliÚrement sur le territoire français dans les conditions de permanence imposées.
En revanche, aucune condition de ressources ne leur est applicable.
Les colocataires signent avec le bailleur un contrat unique comportant une clause de solidaritĂ©. Tout changement de colocataire donne lieu Ă une autorisation prĂ©alable du bailleur et Ă une information de sa commission dâattribution. Il ne produit pas dâeffet sur la durĂ©e du contrat qui se poursuit jusquâĂ son terme13.
Ce rĂ©gime de la colocation Ă bail unique nâest pas applicable aux personnes morales qui louent auprĂšs des bailleurs sociaux des logements partagĂ©s sous le rĂ©gime de sous-location du parc social rĂ©gi par les articles L. 442-8-1 et L. 442-8-2 du CCH. Ces personnes morales peuvent donc louer ces logements sous le rĂ©gime de la sous-location avec des baux multiples, sans clause rendant chaque colocataire solidaire des dĂ©faillances dâun autre colocataire et avec la souplesse juridique adaptĂ©e Ă la situation des jeunes en formation14.
Le contrat de location HLM peut ĂȘtre renouvelĂ© pour 1 an dĂšs lors que les deux
conditions suivantes sont remplies :
3 mois avant le terme du contrat, le bailleur ne doit pas avoir notifiĂ© (ou signifiĂ©) sa dĂ©cision de ne pas renouveler, par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception ou par acte dâhuissier ;
au plus tard un mois avant lâĂ©chĂ©ance du contrat, le ou les locataires doivent
avoir communiquĂ© au bailleur les justificatifs prouvant quâils rĂ©pondent toujours aux conditions pour ĂȘtre logĂ©s dans le logement Ă la date de renouvellement. Dans le cas contraire, le contrat nâest pas renouvelĂ©.
En prĂ©sence dâune colocation, le renouvellement du contrat unique signĂ© entre le bailleur et les colocataires obĂ©it aux mĂȘmes rĂšgles. Cependant, la clause de solidaritĂ© figurant au contrat permet au bailleur de ne notifier le non renouvellement quâĂ lâun des colocataires, Ă charge pour lui dâen informer les autres. Les justificatifs de chacun des colocataires doivent ĂȘtre communiquĂ©s au bailleur dans le dĂ©lai imparti. Si certains manquent ou sont transmis hors dĂ©lai, le contrat se poursuit aux mĂȘmes conditions avec celui ou ceux qui sont en rĂšgle et qui restent dans les lieux. LâĂ©tablissement dâun nouveau contrat nâest pas obligatoire, un avenant au bail suffit15.
1. Loi du 6.7.89 : art. 8-1
2. Loi du 6.8.15: art.82,I,8e, a et b ; loi du 6.7.89 : art. 8-1, I et VI
3. Loi 6.7.89 : art.40,I, II et III
4. DĂ©cret n°2015-587 du 29.5.15 : JO du 31.5.15 et arrĂȘtĂ© du 29.5.15 : JO du 31.5.15
5. Notion explicitée p.8. 6. Rép. min. n° 9426, 16.10.03 :JO Sénat, 01.01.04
6. Rép. min. n° 9426, 16.10.03 : JO Sénat, 01.01.04
7. Décret n°87-712 du 26.8.87
8. Loi du 6.8.15 : art. 82, I, 3°,a et b ; loi du 6.7.89 : art. 8-1,I et VI
9. CA Paris, ch. 4-3, 14 nov.2013, n° 12/04496
10. Loi du 6.7.89 : art. 7, g
11. CGI : art. 1407 et 1408
12. CCH, art. L. 442-8-4
13. CCH, art. L. 442-8-4, al. 2 à 4, art. 61, I, 9° CCH, art. R*.442-3-4, al. 4
14. Rép. min. n° 10991 : JO SénatQ, 24 juin 2010
15. art.R.442-3-4 CCH