Au sommaire
1. La formation du contrat
2. La signature d’un contrat unique
- Le paiement du loyer
- Le départ d’un colocataire
- Le congé du bailleur
3. La signature d’une pluralité de contrats
- Le paiement du loyer
- La responsabilité des colocataires relative aux dégradations
- Le congé
4. Les spécificités liées au statut de la colocation
- Le loyer
- Les charges
- La solidarité des colocataires et le cautionnement
- La décence du logement
- La souscription d’une assurance pour le compte des colocataires
- Les aides au logement
5. La colocation en logement social, bail dérogatoire
La colocation a vocation de permettre à plusieurs locataires ou co-preneurs ou colocataires, de louer ensemble un même logement à un propriétaire bailleur. Le choix de la colocation s’impose de plus en plus aux personnes qui cherchent un logement à louer mais qui se heurtent à des loyers prohibitifs, notamment région parisienne. Cette solution présente effectivement de nombreux avantages, en permettant notamment de diviser le coût du loyer pour les colocataires. Le plus souvent motivé par des raisons économiques, le recours à la colocation entraîne des conséquences juridiques bien spécifiques qu’il faut connaître avant de
s’engager.
Jusqu’à la loi ALUR du 24 mars 2014, la colocation ne faisait l’objet d’aucun statut juridique particulier. Désormais : « la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur (1) ». Il y a colocation dès lors qu’il y a une pluralité de locataires (au minimum deux).
La loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite Loi Macron, est venue préciser le champ d’application de la colocation : les époux et partenaires de PACS sont exclus de la définition de la colocation(2).
La colocation peut concerner un logement loué vide ou meublé ; elle suit alors le régime applicable au type de logement concerné. Les contrats de colocation portant sur un logement vide sont soumis aux articles 1 à 25-2 de la loi du 6 juillet 1989 ; ceux portant sur un logement meublé sont soumis aux articles 25-3 à 25-11 de la même loi.
L’application des règles spécifiques à la colocation est expressément exclue pour certains logements. Elles ne s’appliquent pas(3):
- aux logements HLM non conventionnés APL;
- aux logements dont le loyer est fixé en application de la loi du 1er septembre 1948;
- aux logements conventionnés APL
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : articles 8-1
Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
(ALUR)
Loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances
économiques : article 82
Articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 ; articles L. 442-8-4 et R.442-3-4 ; article L.442-8-4
du code de la construction et de l’habitation (CCH)
Article L. 831-3 du code de la sécurité sociale (CSS)
Décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement
décent
Article L. 112-1 du code des assurances (CA)
Décret n°2015-587du 29 mai 2015 : Journal officiel du 31 mai 2015
Arrêté du 29 mai 2015 : Journal officiel du 31 mai 2015
Articles 1407 et 1408 du code général des impôts (CGI)
1. La formation du contrat
Le contrat de bail d’une colocation doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d’État(4). Ce décret comporte deux annexes :
- annexe 1 : contrat type de location ou colocation de logement nu ;
- annexe 2 : contrat type de location ou colocation de logement meublé.
Il ne s’agit pas d’un document CERFA. Le contrat de location devra être établi par écrit et respecter le contrat-type. Il doit contenir les clauses essentielles du bail dont la législation et la réglementation en vigueur imposent la mention par les parties dans le contrat (par exemple : la durée, le montant du loyer…).
Au-delà de ces clauses, les parties sont également soumises à l’ensemble des dispositions légales et réglementaires d’ordre public applicables aux baux d’habitation.
Les parties sont libres de prévoir dans le contrat des clauses particulières dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.
Les parties peuvent également convenir de l’utilisation de tout autre support pour établir leur contrat, dans le respect du contrat type.
Ce contrat type est applicable depuis le 1er août 2015.
Il est possible de signer un seul contrat sur lequel figurent tous les colocataires ou de signer un contrat avec chaque colocataire.
2. La signature d’un contrat
Le bailleur peut conclure un contrat unique avec l’ensemble des colocataires, les relations entre colocataires étant alors aménagées par ces derniers.
Le paiement du loyer
En pratique chaque locataire paie une quote-part du loyer et des charges au bailleur à l’échéance convenue, cependant chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives). Cette indivisibilité permet au bailleur de réclamer à chacun, indifféremment à l’un ou à l’autre des colocataires, le paiement
de l’intégralité de la dette.
Le départ d’un colocataire
Lorsqu’un locataire envisage de quitter le logement il n’a pas besoin de l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur (par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant le préavis prévu par le régime juridique applicable) ; à défaut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.
Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.
Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Les locataires restant proposent généralement au bailleur un « remplaçant » qu’il est libre d’accepter ou non. Il peut demander qu’ils lui fournissent les renseignements normalement exigés d’un candidat-locataire (justificatifs de revenus…) et qu’une personne se porte caution pour lui.
Les colocataires restants et le propriétaire peuvent résilier le bail d’un commun accord afin de conclure un nouveau bail avec le locataire entrant (nouvelle durée, nouvelles conditions…). Il est alors nécessaire de faire signer de nouveaux actes de cautionnement aux personnes qui se sont portées caution pour les locataires et d’établir un nouvel état des lieux d’entrée puisqu’il s’agit d’une nouvelle location.
Le congé du bailleur
En cas de solidarité, le congé adressé par le bailleur à un seul locataire vaut pour les autres. En l’absence de clause de solidarité, le bailleur doit adresser, à chaque colocataire en nom propre, certaines notifications : la proposition de renouvellement de bail et le congé.
3. La signature d’une pluralité de contrats
Le paiement du loyer
Chaque colocataire a signé un bail distinct avec le bailleur, ils n’ont donc aucun lien contractuel entre eux. Dès lors, même si une clause de solidarité est prévue dans les baux, chaque locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une obligation propre : payer son loyer. Dans cette hypothèse, il appartient au bailleur de fixer librement les loyers de chacun. Il n’y a aucun lien juridique entre les colocataires, toute solidarité est impossible.
La responsabilité des colocataires relative aux dégradations
Le bailleur peut choisir de conclure un contrat avec chaque colocataire, par lequel il accorde un droit de jouissance exclusif sur des parties dites privatives (chambre, salle de bain) et un droit de jouissance commun sur les parties dites communes (salon, cuisine).
Le fait d’avoir une jouissance partagée des pièces communes présente de nombreux inconvénients surtout pour le propriétaire. La règle qui permet d’imputer au locataire la responsabilité des dégradations et pertes survenues au cours du bail ne pourra pas s’appliquer pour les parties communes : aucune retenue sur le dépôt de garantie n’est possible pour une dégradation des espaces communs.
En effet le propriétaire ne peut prévoir une responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément à usage commun de la chose louée lorsque l’auteur des dégradations est inconnu. Une telle clause serait réputée nulle et non écrite.
Le congé
Le propriétaire doit adresser à chaque colocataire en nom propre toute notification :
proposition de renouvellement de bail, congé. A chaque changement de locataire, le bailleur doit signer un nouveau bail et doit donc établir un état des lieux à la sortie de chaque colocataire. Dans cette hypothèse, le bailleur peut être confronté à un ensemble de baux arrivant à échéance à des dates différentes. Chaque colocataire peut délivrer un congé au bailleur pour sa partie privative sans que cela n’entraîne de conséquences sur les autres contrats de location. Le bailleur peut alors choisir un nouveau colocataire, sans nécessité d’avoir l’accord des autres colocataires.
Dès lors qu’il a donné congé, le colocataire doit pouvoir obtenir la restitution de son dépôt de garantie dans le délai fixé.
4. Les spécificités liées au statut de colocation
Le loyer
Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement.
Les charges locatives
Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat :
les charges peuvent être payées pour leur montant réel (condition de droit commun). Dans ce cas, une provision pour charges est payée mensuellement, et une fois par an, le bailleur réalise une régularisation en fonction des charges réelles, ou ;
les charges peuvent être forfaitaires quel que soit le régime applicable (vide ou meublé). Dans ce cas, le locataire paye un forfait versé en plus du loyer conformément au contrat qui définit sa périodicité de versement et son montant. Il ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. La liste des charges récupérables est fixée par décret(7).
La solidarité des colocataires et le cautionnement
Avec la loi ALUR du 24 mars 2014, le législateur a souhaité limiter l’engagement excessif des colocataires sortant et de leur caution, sans léser le bailleur. La solidarité d’un des colocataires dans le cadre d’un bail unique et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. Les deux conditions sont cumulatives. A défaut, la solidarité du colocataire sortant ou de sa caution s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.
La situation de la caution, qui restait ambiguë puisque le terme des 6 mois n’était pas expressément prévu à son égard, vient d’être clarifiée. En effet, le texte actuel précise que les modalités d’extinction de l’engagement solidaire de la caution sont alignées sur celles applicables au colocataire(8).
Précisons que, dorénavant, l’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.
La décence du logement
Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats, elle est soumise aux règles générales de division figurant aux articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du CCH qui interdisent notamment la division d’un logement d’une superficie de moins de 14 m2 ou d’un volume habitable de moins de 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique.
La loi ALUR soumet également les colocations à baux multiples au respect des normes de peuplement définies par l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale : 14 m2 et 33 m3 au moins par habitant pour les quatre premiers habitants ; 10 m2 et 23 m3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
Un décret en Conseil d’État devra adapter aux logements loués en colocation les dispositions du décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques de la décence.
A la date de rédaction de cette note, le décret restait à paraître. Actuellement, la jurisprudence apprécie la décence du logement non pas au regard du logement dans son ensemble mais en considérant la seule chambre louée(9).
La souscription d’une assurance pour le compte des colocataires
Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation(10). Ils peuvent souscrire un contrat unique ; en ce cas, la police d’assurance doit mentionner le nom de chacun des colocataires. Ils peuvent aussi souscrire individuellement une assurance. Les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent aussi convenir dans le contrat de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires.
Les aides au logement
Chaque colocataire peut faire un dossier distinct afin de se voir attribuer une aide au logement en fonction de ses ressources et du loyer payé (divisé par le nombre de colocataire). Selon le statut du logement et la situation du locataire, celui-ci peut prétendre aux trois catégories d’aides au logement qui ne sont pas cumulables : aide personnalisée au logement (APL), allocation de logement à
caractère social (ALS) et allocation de logement familial (ALF).
La taxe d’habitation
La taxe d’habitation est établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance de locaux imposables au 1er janvier de l’année(11). La taxe est établie au nom de l’occupant en titre (propriétaire, locataire, titulaire d’un droit ou d’une autorisation d’occupation), à l’exclusion par conséquent des personnes avec lesquelles il partage son logement, qui ont la qualité de cohabitant. Toutefois, elle peut être établie au nom de l’un quelconque des occupants, même si celui-ci n’est pas l’occupant en titre, lorsqu’il existe des circonstances particulières. Ainsi, lorsque le logement est occupé par plusieurs personnes en colocation, l’imposition peut valablement être établie au nom de l’un quelconque des occupants .
5. La colocation en logement social, bail dérogatoire
Afin de favoriser le développement d’une offre de logement en faveur des étudiants, le législateur permet aux organismes d’HLM de louer leurs logements, en meublé ou on, à un ou plusieurs étudiants. Cette faculté est également étendue à d’autres personnes en situation précaire telles que les jeunes de moins de 30 ans ou les titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation. Ces locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux(12).
Ce contrat est signé pour une durée d’un an renouvelable. Il doit rappeler les deux conditions pour l’accès des étudiants et apprentis aux logements HLM :
avoir la qualité d’étudiant ou être âgé de moins de 30 ans ou, être titulaire d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation ;
séjourner régulièrement sur le territoire français dans les conditions de permanence imposées.
En revanche, aucune condition de ressources ne leur est applicable.
Les colocataires signent avec le bailleur un contrat unique comportant une clause de solidarité. Tout changement de colocataire donne lieu à une autorisation préalable du bailleur et à une information de sa commission d’attribution. Il ne produit pas d’effet sur la durée du contrat qui se poursuit jusqu’à son terme13.
Ce régime de la colocation à bail unique n’est pas applicable aux personnes morales qui louent auprès des bailleurs sociaux des logements partagés sous le régime de sous-location du parc social régi par les articles L. 442-8-1 et L. 442-8-2 du CCH. Ces personnes morales peuvent donc louer ces logements sous le régime de la sous-location avec des baux multiples, sans clause rendant chaque colocataire solidaire des défaillances d’un autre colocataire et avec la souplesse juridique adaptée à la situation des jeunes en formation14.
Le contrat de location HLM peut être renouvelé pour 1 an dès lors que les deux
conditions suivantes sont remplies :
3 mois avant le terme du contrat, le bailleur ne doit pas avoir notifié (ou signifié) sa décision de ne pas renouveler, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier ;
au plus tard un mois avant l’échéance du contrat, le ou les locataires doivent
avoir communiqué au bailleur les justificatifs prouvant qu’ils répondent toujours aux conditions pour être logés dans le logement à la date de renouvellement. Dans le cas contraire, le contrat n’est pas renouvelé.
En présence d’une colocation, le renouvellement du contrat unique signé entre le bailleur et les colocataires obéit aux mêmes règles. Cependant, la clause de solidarité figurant au contrat permet au bailleur de ne notifier le non renouvellement qu’à l’un des colocataires, à charge pour lui d’en informer les autres. Les justificatifs de chacun des colocataires doivent être communiqués au bailleur dans le délai imparti. Si certains manquent ou sont transmis hors délai, le contrat se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui sont en règle et qui restent dans les lieux. L’établissement d’un nouveau contrat n’est pas obligatoire, un avenant au bail suffit15.
1. Loi du 6.7.89 : art. 8-1
2. Loi du 6.8.15: art.82,I,8e, a et b ; loi du 6.7.89 : art. 8-1, I et VI
3. Loi 6.7.89 : art.40,I, II et III
4. Décret n°2015-587 du 29.5.15 : JO du 31.5.15 et arrêté du 29.5.15 : JO du 31.5.15
5. Notion explicitée p.8. 6. Rép. min. n° 9426, 16.10.03 :JO Sénat, 01.01.04
6. Rép. min. n° 9426, 16.10.03 : JO Sénat, 01.01.04
7. Décret n°87-712 du 26.8.87
8. Loi du 6.8.15 : art. 82, I, 3°,a et b ; loi du 6.7.89 : art. 8-1,I et VI
9. CA Paris, ch. 4-3, 14 nov.2013, n° 12/04496
10. Loi du 6.7.89 : art. 7, g
11. CGI : art. 1407 et 1408
12. CCH, art. L. 442-8-4
13. CCH, art. L. 442-8-4, al. 2 à 4, art. 61, I, 9° CCH, art. R*.442-3-4, al. 4
14. Rép. min. n° 10991 : JO SénatQ, 24 juin 2010
15. art.R.442-3-4 CCH
