Note juridique : Les diagnostics obligatoires des immeubles en copropriété

Qu’est-ce qu’un DPE collectif ? 

Il s’agit d’un document qui permet d’estimer la consommation énergétique d’un bâtiment, et d’évaluer ainsi son impact écologique.

À la différence du DPE individuel qui ne porte que sur un seul logement, le DPE collectif indique la performance énergétique de tout le bâtiment, notamment de ses parties communes.
Ce document alerte les copropriétaires sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre occasionnées par leur immeuble et permet d’envisager d’éventuels travaux de rénovation.

Le but est donc d’établir un bilan global de la consommation d’énergie du bâtiment et de déterminer les travaux d’amélioration énergétique à projeter.

Le DPE collectif est-il obligatoire ? 

Depuis la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, un Diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement être réalisé dans les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage et de refroidissement, à l’exception de certaines copropriétés de plus de 50 lots.
Le législateur a par la suite étendu le champ d’application du DPE collectif.

Ainsi la loi Climat et résilience promulguée en août 2021 a imposé aux bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 de réaliser un diagnostic énergétique. Cette obligation s’étale sur plusieurs années en fonction de la taille de la résidence.

Depuis le 1er janvier 2024, les immeubles en copropriétés de plus de 200 lots, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, sont concernés par cette obligation.

Le dispositif s’est élargi le 1er janvier 2025 aux copropriétés comportant entre 50 et 200 lots
Enfin le DPE collectif deviendra obligatoire à partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots et à partir du 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer.

Qui peut établir un DPE collectif ?

Le DPE collectif doit être effectué par un diagnostiqueur(1).Il s’agit d’un expert qui a pour fonction d’établir les diagnostics obligatoires permettant d’évaluer l’état technique d’un bien immobilier. Il doit manifester certaines capacités.

Il doit faire preuve d’indépendance et d’impartialité vis-à-vis des copropriétaires, du syndic, ou d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les immeubles pour lesquels il leur est demandé d’établir le DPE collectif.
Il doit détenir un certificat de compétence émis par un organisme certificateur agréé par le comité français d’accréditation (COFRAC). Ce certificat atteste de son aptitude à réaliser le DPE.

Enfin il doit souscrire une assurance de responsabilité professionnelle.
La loi Cazenave(2) a mis en place des mesures, essentielles à la lutte contre la fraude dans le secteur énergétique.

Elle publie les sanctions prononcées afin de rendre public les professionnels frauduleux.
Elle facilite le partage de données entre les administrations et l’Anah, pour mieux traquer les fraudeurs.

Quelles informations le DPE collectif doit-il comporter ?

Le DPE collectif doit comporter les éléments suivants(3) :

• Une description de l’état énergétique du bâtiment
• L’indication de la quantité d’énergie consommée ou estimée ainsi que la quantité des émissions de gaz à effet de serre de l’immeuble,
• Une étiquette énergie et une étiquette climat allant de A à G,
• Une évaluation des conditions d’aération et de ventilation du bâtiment,
• Des recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique de l’immeuble et une estimation de leur coût.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Le DPE collectif est valide dix ans(4). Il doit donc être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans sauf si un diagnostic, réalisé après le 1er juillet 2021, permet de déterminer que le bâtiment appartient à la classe énergétique A, B ou C.
Toutefois certains DPE dérogent à cette règle en fonction de leur date d’élaboration.
En effet les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2022.
Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Qu’est-ce qu’un DTG ?

Le diagnostic technique global permet d’informer les copropriétaires sur l’état général de leur immeuble et de déterminer les potentiels travaux à réaliser au cours des dix prochaines années afin d’assurer son entretien.

Ce document contribue donc à faciliter la gestion de la copropriété et à contrôler ses dépenses d’énergie.

Le DTG est-il obligatoire ?

Depuis le 1er janvier 2017, tout immeuble de plus de 10 ans doit faire réaliser un DTG à sa mise en copropriété.

L’obligation d’un DTG est donc évaluée à la date de la mise en copropriété.
Pour les copropriétés déjà existantes, la réalisation d’un DTG reste facultative. Aucune obligation ne s’impose, quel que soit l’âge de l’immeuble ou la date de création de la copropriété.

Qui peut établir un DTG ?

Le professionnel qui réalise le DTG peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique.

Ce tiers doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même (s’il s’agit d’une personne physique) possèdent les compétences requises(5) sur : les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ; les pathologies du bâtiment et de ses équipements ; la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ; la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance précédemment mentionnés ; les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ; la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ; les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Dès lors qu’il justifie de ces compétences et des garanties, le professionnel peut être un bureau d’études, un architecte ou un thermicien.

Quelles informations le DTG doit-il comporter ?

Le DTG doit comporter les informations suivantes :
L’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble
L’état technique de l’immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction
L’analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
Le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble
L’évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaire à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie. Cette évaluation doit notamment préciser les travaux qui doivent être menés dans les dix prochaines années.

Quelle est la durée de validité du DTG ?

Aucun texte ne fixe la durée de validité du DTG.
Le DTG n’a donc pas de date d’expiration spécifique.

Qu’est-ce que le PPPT ?

Le Projet de Plan pluriannuel de travaux est un document qui permet à une copropriété de préparer l’ensemble des travaux à réaliser dans un immeuble. Il contribue à déterminer les travaux prioritaires mais aussi de prévoir le budget prévisionnel nécessaire à ces travaux.
Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux établi un plan détaillé des travaux à réaliser sur une période de dix ans. Ce plan doit être réalisé à partir du diagnostic technique du bâtiment et du DPE collectif, et a pour objectif d’assurer l’entretien du bâtiment et d’améliorer sa performance énergétique.

Le PPPT est-il obligatoire ?

Les copropriétés de plus de 15 ans sont progressivement dans l’obligation de réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux.
L’immeuble doit être à destination totale ou partielle d’habitation.

Une fois le projet de plan pluriannuel de travaux établi, il doit être présenté en assemblée générale, où les copropriétaires décideront ou non de l’adopter. En cas d’adoption du PPPT, ils s’engagent à entreprendre les travaux préconisés.
La réalisation d’un projet de PPPT est obligatoire :

• Depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots ou plus ;
• Depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots ;
• Depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.
• A partir du 1er janvier 2028 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte.

Lorsqu’un PPPT a été adopté par la copropriété, la cotisation minimale au fonds de travaux ne peut être ni inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, ni inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

Le syndicat des copropriétaires est dispensé de la mise en place du PPPT si un diagnostic technique global (DTG) conclue à l’absence de nécessité de réaliser des travaux dans les dix années à venir.

Qui doit réaliser le PPPT ?

Le PPPT peut être établi par une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique justifiant des compétences requises(6) similaires à celles citées ci-dessus pour le DTG.

Il peut s’agir d’un bureau d’études, d’un architecte ou d’un thermicien.
Ce professionnel doit attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic et à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble

Il doit par ailleurs justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Quelles informations le PPPT doit il comporter ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux est réalisé à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble et du diagnostic de performance énergétique et, éventuellement, du diagnostic technique global s’il a été réalisé.

Le projet de PPT doit comprendre les éléments suivants :

• La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
• L’estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d’atteindre
• L’estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
• La proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Quelle est la procédure d’adoption des diagnostics ?

Le syndicat des copropriétaires doit donner son accord à la réalisation du DPE collectif lors d’un vote en assemblée générale. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’Assemblée générale des copropriétaires le vote du DPE et choisit, après mise en concurrence, le choix du prestataire devant le réaliser.

La décision doit être prise à la majorité simple(7). C’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’AG. Le prestataire choisit devra ensuite présenter les résultats de son analyse lors de l’AG de copropriété qui suit la réalisation du DPE.

Le DTG est voté dans les mêmes conditions que le DPE par un vote à la majorité simple. Une fois voté et réalisé, le DTG doit être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de ce document. Les copropriétaires décideront alors s’ils souhaitent réaliser les travaux préconisés dans le DTG.

Concernant la réalisation du PPPT, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du projet de PPT. La décision est prise à la majorité simple.

Le projet de PPT est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration. Lorsque le projet préconise des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux. La décision est prise à la majorité absolue(8). C’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents.

Si le PPPT est adopté, il devient un PPT et forme un programme des travaux à effectuer pour la copropriété.
Les travaux et leur financement seront votés selon un calendrier déterminé.

Quelles sont les sanctions en cas d’absence de diagnostics immobiliers ?

La loi ne prévoit aucune sanction en cas d’absence de DPE collectif lorsque la question a bien été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

De même la loi ALUR n’a pas imposé de sanctions en cas d’absence de DTG ou de PPPT.

Cependant si un copropriétaire subit un préjudice en raison d’un mauvais classement énergétique de son logement résultant des parties communes ou des équipements collectifs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être engagée.