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Habitat indigne |
1. L'INSALUBRITÉ ET L'INDÉCENCE DU LOGEMENT2. L'ÉVALUATION DU LOGEMENT3. LES DÉMARCHES POUR FAIRE CONSTATER L'INDÉCENCE OU L'INSALUBRITÉ DU LOGEMENT4. LES CONSÉQUENCES D'UN ARRÊTÉ D'INSALUBRITÉ OU DE PÉRIL5. LES INCIDENCES SUR LE VERSEMENT DES ALLOCATIONS LOGEMENT–––––   Aujourd’hui, tout logement occupé par un locataire ou un sous-locataire pour son habitation principale doit être conforme à des caractéristiques de décence. En cas de présomption d’indécence ou d’insalubrité de votre logement, contactez l’ADIL du Val-de-Marne qui étudiera, avec vous, les recours possibles et vous redirigera, suivant votre situation, vers le service hygiène de votre mairie ou l'ARS ou encore des organismes permettant de diagnostiquer l’état de votre logement, de vous accompagner dans vos démarches et d’engager les actions nécessaires.  1. L'INSALUBRITÉ ET L'INDÉCENCE DU LOGEMENTIl ne faut pas confondre « insalubrité » et « indécence ». Un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité est, par définition, indécent. L’inverse n’est pas toujours vrai : un logement indécent n’est pas nécessairement insalubre. Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. Trois principes permettent la conformité aux caractéristiques de décence : La vérification de la conformité du logement peut être demandée par le propriétaire et par locataire (ou sous-locataire). Elle peut intervenir à n’importe quel moment de la location :  ♦ retour sommaire  2. L'ÉVALUATION DU LOGEMENTLa question de la sécurité physique et de la santé des locataires s’évalue en plusieurs points : – Le logement doit assurer « le clos et le couvert ». Il s’agit donc du gros œuvre (sol, murs, toiture ainsi que les accès) qui doit être en bon état d’entretien et de solidité et doit assurer la protection contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. De la même manière, les menuiseries extérieures et la couverture doivent permettre une protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. – Les dispositifs de sécurité dans le logement comme sur ses accès doivent être conformes à leur usage. Il s’agit, entre autres, des garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons. – Les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Il s’agit, entre autres, de se prémunir de la présence de plombs dans les peintures ou encore d’amiante. – Le système électrique et de gaz ainsi que les équipements de chauffage et d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. – Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements. – Les pièces principales disposent chacune d’un éclairage naturel suffisant et d’ouvertures permettant un renouvellement de l’air suffisant. La notion de « pièces principales » recouvre le salon et salle à manger ainsi que les chambres.  ♦ retour sommaire 3. LES DÉMARCHES POUR FAIRE CONSTATER L'INDÉCENCE OU L'INSALUBRITÉ DU LOGEMENT Étape 1: Informer le propriétaire (ou l'agence immobilière). Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut Il est conseillé, pour cela, d’informer par écrit le bailleur des signes de non-conformité du logement et de lui demander de faire les travaux nécessaires pour remédier à l’indécence.
 Étape 2: Si votre propriétaire, ou l’agence, ne répond pas ou refuse de faire les travaux, il faut que vous prépariez des preuves du mauvais état du logement, ou du défaut d’équipements : photos, témoignages de voisins, attestations de techniciens venus chez vous (EDF, gaz, chauffage …), d’experts d’assurance, constat que vous pouvez demander à un huissier (payant), rapports de services de la mairie… Si vous constatez diverses dégradations, vous pouvez écrire au maire de votre commune (services techniques ou sanitaires) pour les signaler, ainsi que celles qui affectent les parties à usage collectif des bâtiments (couloirs, escaliers, installations électriques, chauffage), dès lors qu’elles mettent en cause votre santé et votre sécurité Les services de la commune sont obligés de vous répondre, sauf si les faits que vous avez dénoncés ne concernent strictement que vos rapports privés avec votre propriétaire. Un agent de la commune se déplacera chez vous, gratuitement, pour constater l’état du logement, ou du bâtiment, et établira un rapport. Ce rapport, ou du moins les conclusions de ce rapport, est normalement transmis à votre propriétaire et à vous-même.  Étape 3 : A défaut de réponse du propriétaire ou d'accord entre le locataire et le propriétaire, l'un ou l'autre peut également  saisir la commission départementale de conciliation en s’adressant à la DDE du département  Étape 4 : Vous pouvez saisir le tribunal d’instance, soit par une procédure simplifiée (« injonction de faire » payante à partir du 1e octobre 2011, 35€) ou par la procédure classique de l’assignation au tribunal (l’assignation est envoyée à votre propriétaire par un huissier).  ♦ retour sommaire  4.  LES CONSÉQUENCES D’UN ARRÊTÉ D’INSALUBRITÉ OU DE PÉRILLorsqu’un logement d’habitation est frappé d’une mesure de police telle qu’un arrêté d’insalubrité ou un arrêté de péril, des obligations d’hébergement ou de relogement s’imposent aux propriétaires ou aux exploitants d’établissements d’hébergement, et ce à leur charge. En cas de défaillance de ceux-ci, les maires ou les préfets, selon les cas, prennent en charge le relogement ou l’hébergement Le propriétaire (ou l’exploitant d’un établissement recevant du public et utilisé aux fins d’hébergement) est tenu : - d’assurer aux occupants un hébergement ou un relogement décent correspondant à leurs besoins La durée de l’obligation d’hébergement gratuit s’étend de la date fixée par la mesure de police, portant interdiction d’habiter, jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée. Pour bénéficier du droit au relogement ou à l’hébergement provisoire, vous devez: En cas d’hébergement temporaire, la durée du bail initial est prolongée d’une période équivalente à celle qui a couru de la date de la mesure de police et ce, jusqu’à l’exécution des travaux et plus précisément du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté. Le paiement du loyer (et de toute redevance équivalente) est suspendu à compter du premier jour du mois qui suit la notification de la prescription ou mise en demeure, ou de l’arrêté d’insalubrité ou de péril. Le locataire n’est donc plus tenu de régler les loyers durant toute la période de l’arrêté, soit jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée. Cependant, les charges locatives, quant à elles, restent dues (sauf dans les locaux impropres par nature à l’habitation visés à l’art. L.1331-22 du CSP). En effet, l’article L.521-2-1 du CCH qui prévoit la suspension du paiement, ne mentionne explicitement que le loyer en principal, ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation. En cas de relogement définitif, le paiement du loyer cesse jusqu’au relogement des occupants protégés.  ♦ retour sommaireÂ
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En cas de désaccord, le locataire doit maintenir ses obligations vis-à -vis de son propriétaire dont, notamment, le paiement du loyer. A défaut, il risquerait de faire l'objet d'une procédure d'expulsion. Seul le juge peut décider de réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux.
